El derecho a la vivienda ante la crisis del COVID-19

Alejandra Jacinto Uranga
Alejandra Jacinto Uranga
Abogada y Politóloga. Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES)

Hace escasos meses, la Relatora Especial de Vivienda de Naciones Unidas, LEILANI FARHA publicaba unas «Directrices para la Aplicación del Derecho a una Vivienda Adecuada» como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, ofreciendo una serie de pautas y requisitos fundamentales para que los Estados puedan ofrecer respuestas de protección eficaces a los nuevos desafíos basadas en derechos.

Los desafíos que, en aquel entonces, señalaba la Relatora giraban en torno a la crisis mundial de vivienda (una crisis sin precedentes) asociada a la creciente desigualdad socioeconómica, la financiarización a gran escala de la vivienda y el suelo, y a la existencia de sistemas de vivienda insostenibles que consideran la vivienda como mero activo financiero. En este sentido, las Directrices ofrecen a los Estados un conjunto de medidas a aplicar en los diferentes terrenos (sinhogarismo, migraciones, cambio climático, asentamientos informales, etc.) dónde se producen vulneraciones sistemáticas del Derecho Humano a la Vivienda adecuada consagrado en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (en adelante, PI-DESC).

Cuando la Relatora publicaba este informe aún no estábamos inmersos en esta pandemia mundial provocada por el COVID-19 pero, desde luego, si en ese momento el Derecho a la Vivienda era condición necesaria para el ejercicio de otros Derechos, actualmente se ha convertido en condición sine qua nonpara garantizar, nada más y nada menos que el Derecho a la Vida.

Tal y como ha manifestado LEILANI FARHA recientemente «La vivienda se ha convertido en la primera línea de defensa frente al coronavirus. Pocas veces anteriormente el hogar ha supuesto un asunto de vida o muerte».

Es en este nuevo contexto, en el que los Estados deben actuar hasta el máximo de sus recursos disponibles y deben hacerlo dentro del marco de Derechos Humanos, pues existe un riesgo claro de que las medidas que se adopten puedan violar los derechos económicos, sociales y culturales y aumentar el sufrimiento de los grupos más vulnerables (ver la Declaración sobre la pandemia de coronavirus y los derechos económicos, sociales y culturales del 6 de abril de 2020, E/C.12/2020/1).

En este sentido, algunos Estados han comenzado a adoptar medidas extraordinarias para asegurar el derecho a la vivienda. Sin embargo, estas medidas aún no son suficientes para proteger a toda la población.

En el caso concreto de nuestro país, desde que entró en vigor el estado de alarma se han publicado dos normas que contemplan algunas medidas protectoras; el Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, que estableció la posibilidad de que los deudores, especialmente vulnerables, de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual pudieran solicitar a sus acreedores una moratoria durante tres meses en el pago y posteriormente el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, que amplía la posibilidad de solicitar esta moratoria a deudores, especialmente vulnerables, de préstamos hipotecarios garantizados con locales de negocio y viviendas destinadas al alquiler cuyos arrendadores hubieran dejado de percibir la renta arrendaticia en virtud de las medidas del propio Real Decreto Ley 11/2020 para arrendatarios; así como a préstamos al consumo sin garantías reales.

El conjunto de medidas establecidas por el Gobierno hasta la fecha, tanto para los hipotecados como para los inquilinos benefician únicamente a aquellas personas que, como consecuencia del COVID-19 pasen a estar en una situación de vulnerabilidad pero no protegen a aquellas personas que ya se encontraban, previamente, en una situación de vulnerabilidad.

En este sentido, el requisito subjetivo exigido tanto para las medidas aprobadas en materia hipotecaria como en materia alquiler, establece que se deben cumplir de forma conjunta los siguientes requisitos; pasar a estar en desempleo o en el caso de ser empresario o profesional sufra una pérdida sustancial de ingresos o facturación de al menos un 40%, que los ingresos de la unidad familiar no superen 3 veces el IPREM (límites que se incrementan por cada hijo o persona dependiente a cargo), además la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, gastos y suministros básicos, debe ser superior al 35% de los ingresos netos y adicionalmente la unidad familiar ha debido haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas a consecuencia de la emergencia sanitaria, es decir, que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 (ver Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, artículos 9 y ss. y Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, artículo 5 y ss.).

Así, los deudores hipotecarios que hayan devenido vulnerables podrán suspender el pago del préstamo hipotecario durante tres meses, ampliando el plazo para devolver dicho préstamo, pero no quedan exonerados del pago de ninguna cuota. En definitiva, la entidad financiera aplaza su cobro, pero no asume pérdida alguna.

En el caso de arrendatarios que hayan devenido vulnerables se establecen diferentes medidas:

En primer lugar la suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Sin embargo, el plazo de suspensión se establece únicamente por seis meses y sólo afecta a los desahucios de alquiler celebrados tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Parece evidente que, desde una perspectiva de Derechos Humanos, excluir de esta protección a inquilinos de renta antigua, a personas que se encuentran en procedimientos de desahucio por precario o en procedimientos penales por usurpación de vivienda vulnera tanto el Derecho a la Vivienda como el Derecho a la Salud. Además, los diferentes Dictámenes emitidos por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (en adelante, Comité DESC) recomiendan la suspensión de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional adecuada sin distinción, y desde luego, condicionados a disponer de una alternativa habitacional adecuada, no supeditándolos a un plazo ciertamente arbitrario.

En segundo lugar, se establece una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual; para los contratos en los que la prórroga forzosa del art. 9 LAU o la tácita del art. 10 LAU finalicen en el periodo que media desde la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros 6 meses previa solicitud del arrendatario.

En tercer lugar, se prevé una moratoria o condonación de la deuda arrendaticia que opera diferente según el tipo de arrendador:

– Si el arrendador es calificado de gran tenedor (tiene más de 10 viviendas) o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar de la entrada en vigor del Real Decreto 11/2020 el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. A partir de ese momento, el arrendador podrá escoger entre:

a) Condonar el 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4 meses a devolver en tres años.

Parece evidente, máxime cuando hablamos de grandes tenedores de vivienda, que el arrendador no tiene incentivo alguno para elegir la opción de condonar parcialmente la renta y optará por suspender el pago, diferir el cobro, y no perder dinero.

– Si el arrendador es calificado como pequeño tenedor (dispone de menos de 10 inmuebles, cifra más que cuestionable); entonces el arrendatario en situación de vulnerabilidad deberá acceder a financiación bancaria con aval del Estado (préstamos ICO) para acceder a un préstamo destinado al pago de la renta del alquiler que cubrirá un importe máximo de seis mensualidades y podrá ser devuelto en un plazo de seis años prorrogables a otros cuatro. Para el caso en el que el arrendatario no consiga devolver el préstamo se prevé incorporar un programa de ayudas económicas directas en el marco del Plan estatal de vivienda 2018-2021.

La crítica principal de esta medida es apreciar en el «sobreendeudamiento» una solución, así como colocar al arrendatario vulnerable en situación de tener que solicitar un préstamo, ¿por qué no se ha hecho al revés? Se podrían haber ofrecido ayudas económicas directas para arrendadores en situación de vulnerabilidad.

En este sentido, la Relatora de Vivienda acaba de publicar un informe de fecha 8 de abril de 2020 denominado «The Shift» (ver Guidance Note: Protecting renters and mortgage payers publicado por la Relatora Especial de Vivienda el 8 de abril de 2020) en el que establece que «los estados deben garantizar que todas las medidas de emergencia tomadas para contener el virus y evitar que las personas y las familias pierdan sus hogares, sientan las bases para la realización del derecho a la vivienda una vez que la pandemia haya terminado. Esta es una oportunidad para garantizar que los sistemas de vivienda en el futuro sean sostenibles y resistentes frente a la próxima crisis mundial. Con este fin, las políticas estatales para abordar los atrasos en alquileres e hipotecas deben basarse en tres principios:

i / la carga de la respuesta a la pandemia debe compartirse en toda la sociedad de manera justa y equitativa;

ii / los inquilinos y propietarios de viviendas, ya sea en mercados informales o formales, no deben salir de la pandemia sobrecargada de deudas relacionadas con la vivienda como resultado de las circunstancias financieras y económicas creadas por la pandemia

iii / la carga financiera que soportan los bancos, las instituciones financieras, los propietarios corporativos y otros actores financieros deben ser proporcionales a sus recursos»

Bajo estos principios, al menos por el momento, las medidas adoptadas no son lo suficientemente proporcionales, pues mientras que hipotecados o inquilinos en situación sobrevenida de vulnerabilidad tendrán que hacer grandes esfuerzos en pagar, aunque sea más adelante, para garantizar su permanencia en la vivienda, las entidades financieras, los fondos de inversión o los rentistas multipropietarios tan solo asumen retrasos en el cobro.

En definitiva, parece necesario seguir profundizando y mejorando las medidas emprendidas a fin de garantizar, proteger y promover el Derecho a la Vivienda tanto durante el periodo de pandemia como después y, en concreto tal y como recomienda «The Shift»: prohibir todo tipo de desalojos , implementar el congelamiento de los precios del alquiler, garantizar la asequibilidad de la vivienda para los inquilinos que vean disminuidos sus ingresos promoviendo un tope máximo de coste de la vivienda del 30% de los ingresos netos, establecer un sistema de compensación variable para los propietarios que vean disminuidos sus ingresos, establecer un fondo de solidaridad social financiado a través de impuestos y gravámenes sobre los ingresos de los propietarios corporativos para compensar a los propietarios más pequeños, con la condición de que ofrezcan pagos reducidos de alquiler a los inquilinos, evitar el endeudamiento de inquilinos e hipotecados, proteger a las personas que residen en asentamientos informales u otros entornos no regulados, establecer políticas que supongan la condonación de hipotecas o alquileres, garantizar suministros básicos aún cuando se incurra en impago promoviendo financiación para propietarios, proveedores de servicios públicos y bancos que vean mermados susingresos y todo ello debe hacerse mediante la creación de un órgano supervisor que garantice que estas medidas se aplican adecuadamente y desde luego, de conformidad con los Derechos Humanos.


Artículo publicado en la Guía de la Sección de Derechos Humanos, que forma parte de las Guías sectoriales Covid-19 elaboradas desde las Secciones del ICAM.

Otros artículos incluidos en esta guía son:

Estado de alarma y derechos fundamentalespor Miguel Ángel Presno Linera.

La libre circulación de personas ante la crisis del COVID-19por Carlos Brito Siso.

¿Puede calificarse como delito de desobediencia grave a la autoridad (art. 556.1 del código penal) el mero incumplimiento de la prohibición de circular por las vías públicas durante el período de confinamiento?, por Jacobo Dopico Gómez-Aller.

Libertad de expresión ante el COVID-19, por Fernando Miró Llinares.

Crisis sanitarias y seguridad humana, por Carmen Pérez González.

Derecho a la protección de la salud y exclusión sanitaria ante la emergencia del COVID-19, por Manuel Maroto Calatayud.

Prisiones, derechos y COVID-19, por Xabier Etxebarria Zarrabeitia.

Acceso a la Justicia ante la crisis del COVID-19, por Sandra González de Lara Mingo.

La emergencia sanitaria y social del COVID-19 y el artículo 128 de la Constitución, por Luis Arroyo Jiménez.

El derecho de asilo ante la crisis del COVID-19, por Paloma Favieres Ruiz.

Las víctimas de trata de seres humanos ante la crisis del COVID-19, por Margarita Valle Mariscal de Gante.

Alejandra Jacinto Uranga
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Abogada y Politóloga. Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES)

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