Claves jurídicas de los arrendamientos turísticos y de temporada

Los arrendamientos de “temporada” y “turísticos” son cada vez más frecuentes, como consecuencia del aumento de los requisitos y la falta de seguridad para el arrendador en los contratos normales, sobre todo cuando hay falta de pago o expiración del término, lo que motiva que se busquen otras soluciones. Ante el crecimiento de estos tipos de alquiler, resulta oportuno aclarar sus características para no cometer errores cualesquiera de las partes.

Alquiler de temporada

Si bien no están excluidos estos arrendamientos de la normativa especial de la LAU, conforme este precepto hay libertad de pactos, como ocurre con los alquileres de “uso distinto” Y lógicamente, en su caso, con las normas generales del Código Civil, al que hay que acudir de forma supletoria o, en algunos casos, casi de forma directa.

Lo que no tiene sentido es que se indique a los mismos efectos en este precepto las actividades de diversos tipos, es decir, que no sea vivienda, pero todo ello se tiene que comprobar en las normas y comentarios que se indica en los arrendamientos de “uso distinto”.

En cuanto a estos arrendamientos para vivienda, bien se cuida el precepto de determinar que, para que sea calificado el contrato como de «temporada», no necesita que sea el clásico alquiler de verano o de época de vacaciones, o incluso de duración distinta. Será todo aquel que NO tenga como finalidad el de servir de vivienda «permanente», de tal manera que es posible, incluso, que sea arrendada por una familia o individualmente para servir de residencia temporal, pero que su estancia en determinada ciudad sea concreta y por motivos profesionales, de estudios o similares. En realidad, la LAU no ha hecho otra cosa que recoger la doctrina jurisprudencial, estableciendo que el concepto de «temporada» no está restringido a las vacaciones o al tiempo libre, sino que se aplica igualmente a todos estos tipos de supuestos en que la vivienda o el local se ocupa por un período concreto temporal y especial y no con finalidad permanente. La jurisprudencia existente, a nivel de Jugados y Audiencias, considera que resulta aplicable este precepto en cuanto a la calificación del contrato.

Desde luego, está condenado al fracaso cualquier intento de fraude de ley, en virtud del cual la propiedad pretenda arrendar por «temporada», si no se dan las premisas antes indicadas, ya que, si luego se demostrara que la residencia de la persona o de la familia era o es permanente y que la situación resultaba conocida a la firma del contrato, las cláusulas serían declaradas nulas, especialmente en cuanto a la duración se refiere.

La diferencia entre alquiler de «temporada» y «turístico» es que en el primero no hay que prestar servicios ni cumplir con todos los requisitos que la Administración ha establecido para los segundos, de tal manera que nada impide a un propietario alquilar una vivienda para una semana, un mes, etc., con o sin muebles, en la ciudad, en la playa o en la montaña, naturalmente sin servicios complementarios y que NO se publicite en plataformas «turísticas», o en cualquier otro medio indicando ese concepto.

Uno de los alquileres más habituales bajo el concepto de temporada, aparte de los de vacaciones en cualquier época del año, son los que se hacen para toda la vivienda o por habitaciones a estudiantes o a cualesquiera que acrediten que su estancia es precisamente “temporal”.

En caso de tener que acudir a una reclamación judicial por falta de pago o expiración del término, la base está en el art. 250 de la Ley Enjuiciamiento Civil, sin que afecte para nada a los arrendamientos normales, que tienen sus grandes impedimentos, a tenor del RDLEY 11/2020, ratificado por otros y últimamente por la Ley de Derecho a la Vivienda.

Arrendamientos turísticos – Art. 5 e) LAU

De entrada, decir que el Estado transfirió las competencias a las Comunidades Autónomas y cada una ha marcado sus propias reglas, siendo más exigentes en aquellos territorios donde el turismo es más numeroso, normalmente capitales con gran movimiento y, sobre todo, en zonas de mar y (aunque menos) de montaña, salvo excepciones en ambos casos.
Por mi parte, hago constar que serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, reiterando que son muy diferentes en las distintas zonas de España.
Para más confusión, este precepto se refiere a la «cesión temporal de la totalidad de la vivienda». ¿Esto significa que no será turístico cuando se arriende solo una parte del piso o determinadas habitaciones? Obviamente si se pudiera aplicar este precepto directamente, así sería, pero, como digo antes, las Comunidades y los Ayuntamientos hacen lo que quieren, sin que el Estado lo prohíba o recurra por incumplir una norma estatal. Gustarán más o menos los requisitos exigidos en cada territorio, pero hay que cumplir con dicha normativa, pues dichas competencias se basan en el art. 148.1.18ª de la Constitución, aunque de hecho y de derecho no corresponda.

En todo caso, según mi criterio, con respeto para otros diferentes, es claro que si una vivienda no reúne los requisitos que exige la Administración para que sea calificado como «turístico», sin duda que estaremos ante un arrendamiento de temporada, pues lo que no es posible aceptar es que un piso tenga que estar cerrado sin que la propiedad pueda alquilarlo temporalmente, cuando este mismo art. 3 de la LAU lo permite.

No obstante, se añadió el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite el acuerdo de las Comunidades de Propietarios prohibiendo el uso de las viviendas para uso turístico (ver comentarios a dicho precepto) donde se establece que la Comunidad, por acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas, podrá prohibir el uso de vivienda como «arrendamiento turístico». Y que por esta mayoría se puede incrementar la cuota de estos pisos con un máximo del 20%. aunque ello suponga la modificación del Título o Estatutos, aconsejando por mi parte a las Comunidades para su rápida inscripción registral, pues en otro caso si hay un nuevo comprador y no encuentra esta modificación en el Registro no tendrá que acatarla, pues así lo dice expresamente el art. 5, párrafo tercero, de la LAU actual.

* Estos comentarios figuran en la reciente 12ª edición del Libro de ARRENDAMIENTOS URBANOS, editado por “Colex, aplicación LAU 29/94, LEY 4/2013, RDLEY 7/2019 y LEY 12/2023”.

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