El TS se pronuncia sobre la responsabilidad de los bancos en el pago de cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 12 de abril de 2024. Recurso n.º 15/2020. Ponente: Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres

La sentencia del Tribunal Supremo aborda la cuestión de si el comprador que ha pagado cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada.

En su decisión, la sala reconsidera la jurisprudencia previa y concluye que las entidades de crédito no son terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor en estos casos. Más bien, tienen la responsabilidad legal de colaborar activamente para asegurarse de que el promotor cumpla con las obligaciones legales para proteger al comprador, como recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada.

Por lo tanto, la entidad bancaria puede ser considerada responsable si conocía o no podía desconocer que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción y no exigía al promotor la apertura de una cuenta especial separada y debidamente garantizada.

Fundamento jurídico avanzado

“SEXTO.- Motivo segundo (…) 2.- Decisión de la sala.- Esta sala ha decidido reconsiderar, mediante sendas sentencias de pleno deliberadas, votadas y falladas el mismo día, la línea marcada por las sentencias 897/2021, de 21 de diciembre, y 472/2022, de 8 de junio, por las razones que a continuación se exponen. En esas dos sentencias apoyamos la decisión de desestimar la acción del comprador contra la entidad bancaria que había descontado las letras de cambio en la jurisprudencia establecida en las sentencias 205, 206, 210 y 211/2014, todas ellas de 24 de abril, 467/2014, de 25 de noviembre, y 367/2015, 18 de junio, que declararon que la excepción de incumplimiento del vendedor no es oponible al banco descontante de las letras entregadas para pagar las entregas a cuenta del precio de una compraventa de vivienda. Y afirmamos que a la expresada jurisprudencia sobre la no responsabilidad del banco descontante no se opone la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de su sentencia 733/2015, de 21 de diciembre. Sin embargo, una reconsideración de esta cuestión litigiosa nos lleva ahora a entender que constituye una diferencia relevante que en un caso, el de las citadas sentencias de 2014 y 2015, se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante, mientras que en el caso objeto de este recurso, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el art. 1.2º de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se trata, por tanto, de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria por no haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada. (…) 5.- Esta responsabilidad legal se funda en que las entidades de crédito en cuyas cuentas se ingresan cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente para asegurarse de que el promotor-vendedor cumple las obligaciones legales establecidas para proteger al comprador (recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada), de modo que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la citada sentencia 733/2015) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. “

Para acceder la sentencia completa, pulsar aquí

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