Con objeto de prevenir cualquier confusión entre arrendadores y arrendatarios respecto a la aplicación en los arrendamientos existentes de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, considero oportuno hacer las siguientes aclaraciones.
Para información y tranquilidad de todos, hay que dejar claro en primer lugar que cada LEY y RDLEY, como otras normas jurídicas civiles, solo tienen vigencia a partir de su publicación en el BOE, sin efectos retroactivos conforme establece el art. 2.3 del Código Civil —salvo que en la nueva disposición se hagan constar los cambios de la normativa, como ocurrió con la LAU 29/94 en sus Disposiciones Transitorias Primera, segunda y tercera en relación con los contratos anteriores—.
Dicho esto, la Ley por el Derecho a la Vivienda, establece:
Disposición transitoria cuarta: Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden
y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.
3. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
No obstante, hay que tener muy en cuenta que, si al terminar un arrendamiento se hace otro contrato y no se indica expresamente que es continuación del anterior, se aplicará el nuevo marco legal que en ese momento se encuentre vigente.
Esta cuestión es esencial para comprender que, en principio, la nueva Ley de Vivienda —en su contenido general— solo se aplicará para los arrendamientos posteriores a la misma, sin perjuicio de aquellos conceptos (por ejemplo la revisión de la renta) que ya hubo que tener en cuenta por los RDLEY 6 y 20/22 y ahora por dicha Ley, como se establece expresamente en el precepto anterior.
Decreto 4104/1964, vigente hasta RDLEY 2/85
De lo que se lee y escucha da la sensación de que los contratos celebrados al amparo de esta normativa han desaparecido, pero la realidad es otra, y es que son muchísimos los que se siguen rigiendo por ella, pues tenían y tienen prórroga forzosa, con algunos cambios de la Ley 29/94, en su Disposición Transitoria Segunda.
Pues bien, en la misma hay algunos cambios, pero siguen siendo válidas dos subrogaciones, especialmente al cónyuge o pareja de hecho con independencia de su orientación sexual. De tal manera que un contrato llevado a cabo en 1975, por ejemplo, tras la muerte del arrendatario se habrá podido subrogar la esposa o el hijo (éste en determinadas condiciones a partir de la D.T: Segunda de la LAU 29/94), con una variación importante en esta última disposición y es que ya no importa la orientación sexual del nuevo titular.
Puedo asegurar que son muchos los contratos vigentes, además con una renta pequeña y en pisos en los sitios céntricos de las ciudades, que entonces no se habían extendido tanto como ahora.
RDLEY 2/85
Aunque la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo ha determinado que ya no cabía la prórroga forzosa a partir de la vigencia de dicha normativa, si los contratos se han hecho por muchos años hay que cumplirlos y, en caso de duda, acudir a la normativa General del Código Civil.
LAU 29/94
Marcó una duración de cinco años, pero no se impedía —ni antes ni ahora— que las partes concertaran un periodo mayor o que hubiera tácita reconducción, que se repite con mucha frecuencia siempre que las partes, arrendador y arrendatario, estén conformes con el comportamiento de uno y otro.
LEY 4/2013
La duración se estableció en sólo tres años, pero seguirán vigentes los arrendamientos si las partes así lo han decidido, reiterando lo dicho en el anterior apartado en cuanto a una muy posible renovación tácita o escrita.
RDLEY 21/2018
Sin efecto, pues no fue aprobado.
RLEY 7/2019
Establece la duración de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica.
INCREMENTO DE LA RENTA
La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda (Disposición Final Sexta) mantiene la limitación de incrementar la renta de TODOS LOS ARRENDAMIENTOS. En primer lugar, establece el acuerdo de las partes y, en otro caso, el 2%. Ello ya se estableció mediantte los RLEY 6 y 20/2022, en base a lo dispuesto en la Ley 2/2015.
La novedad es que el año 2024 el incremento máximo de la renta, salvo otro acuerdo entre las partes, será del 3%.
NOTAS FINALES
1. Naturalmente, la Ley por el Derecho a la Vivienda contiene más disposiciones, la mayor parte para un futuro, como las Zonas tensionadas, lo que dará lugar a diferencias entre Comunidades Autónomas y ciudades. En función de la ubicación de la vivienda y de quién regente la región o localidad, podrán establecerse bonificaciones fiscales dependiendo de la situación y de la renta a tenor de lo dispuesto en la Disposición Final Segunda.
2. El problema de los desahucios por falta de pago ya están o serán explicados por compañeros más especialistas en materia procesal. En este caso, me limito a decir que la tramitación de estos juicios es realmente complicada, a tenor de las exigencias que contiene la Disposición Final Quinta de la nueva Ley de Vivienda.
