La Ley 57/1968 no ampara las compras de viviendas en construcción realizadas por sociedades mercantiles

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de junio de 2024. Recurso n.º 3678/2020. Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán

La exclusión, según ha reiterado el Supremo, es absoluta, no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, por lo que no es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de varias viviendas de una misma promoción.

Fundamento jurídico destacado

“CUARTO.- Entrando por tanto a conocer del motivo, este ha de ser estimado conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala que excluye de la protección de la Ley 57/1968 las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles ( sentencias 358/2023, de 10 de marzo, 438/2023, de 29 de marzo, y 401/2023, de 23 de marzo), exclusión que no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a concer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción ( sentencias 1521/2023, de 6 de noviembre, o 1229/2023, de 14 de septiembre, entre otras muchas). La exclusión de RF del ámbito de aplicación de dicha ley determina que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad bancaria demandada ni como avalista, al no poder aplicarse en contra del banco la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, ni como receptora de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la misma y su jurisprudencia (p.ej. sentencia 55/2024, de 17 de enero, con cita de las sentencias 1520/2023, de 6 de noviembre, y 101/2022, de 7 de febrero). No es óbice para llegar a esta conclusión la existencia de un pacto entre comprador y promotora, inserto en los tres contratos, para que esta última garantizase la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, pues según la misma doctrina jurisprudencial dicho pacto no vincula al banco habida cuenta de que «no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de la imperatividad de la Ley 57/1968 no es otra que el destino residencial de la vivienda; no, por tanto, el puramente negocial o de explotación» ( sentencia 1521/2023).”

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