Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda

La nueva ley, ya en vigor, era probablemente necesaria. Sin embargo, el texto resultante ha estado lejos del deseado consenso

Alberto Torres López
Alberto Torres López
Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, ya en vigor, era probablemente necesaria. Sin embargo, el texto resultante ha estado lejos del deseado consenso entre los dos partidos mayoritarios del arco parlamentario que una norma de esta naturaleza necesitaba, aunque solamente sea por el hecho de que un cambio de gobierno pueda implicar una más que probable reforma del texto actual.

Centrándonos en los aspectos estrictamente jurídicos, pues la fuerte carga ideológica que exhibe la Ley daría para escribir ríos de tinta sobre la misma, diremos que se trata de una norma de carácter eminentemente programático y transversal, de naturaleza principalmente administrativa, aunque con importantes efectos en el ámbito civil, procesal y fiscal, que probablemente van a tener una aplicación limitada desde el momento en el que las competencias en materia de vivienda se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas.

Seguramente, a los abogados en ejercicio nos resulte mucho más relevante la reforma procesal afectante a los juicios de desahucio que impone el nuevo texto normativo, y que comentamos en otro artículo, que la referida a los arrendamientos de vivienda, mucho más mediática, pero que va a tener un efecto más limitado en nuestra práctica profesional diaria sin que ello suponga minusvalorar su importancia.

La Ley introduce importantes cambios en el ámbito de los arrendamientos de vivienda, algunos de los cuales han pasado desapercibidos en los medios de comunicación y que, como vamos a ver, van a resultar de imposible aplicación práctica, como son por ejemplo los referidos a la información mínima necesaria que habrá que suministrar a partir de ahora en los arrendamientos de vivienda. Otras novedades, al depender su aplicación de las Comunidades Autónomas y administraciones locales competentes, van a tener una aplicación muy limitada desde el momento en que el principal partido de la oposición ha manifestado abiertamente su negativa a aplicarlas, como son todas aquellas dirigidas al control de las rentas de los contratos; sin olvidar otras, igualmente poco comentadas, que sin embargo van a ser de aplicación, sin discusión, a la totalidad de contratos de arrendamiento de vivienda vigentes o que se celebren en el futuro, como son las referidas a la limitación en cuanto a la actualización de la renta.

Desbrozamos a continuación los principales puntos de la reforma, con el riesgo que conlleva siempre su primera aproximación, siendo conscientes de que su lectura puede resultar farragosa, pero que sin embargo entendemos imprescindible desde un punto de vista profesional.

1º.- Información mínima a suministrar en los contratos de arrendamiento de vivienda

La Ley empieza atribuyendo en su Art. 30 al arrendatario de vivienda, los mismos derechos reconocidos en la legislación para la defensa de consumidores y usuarios, lo que prima facie nos conduce a plantear la cuestión de si a partir de ahora, todo arrendatario de vivienda tiene la condición de consumidor, como ya sostenía un sector de la doctrina, o solamente se puede considerar como tal aquel que se incluya en la definición establecida por la legislación especial. No se trata de una cuestión baladí, pues supone sumar a la normativa arrendaticia, ya de por sí proteccionista, toda la legislación sobre consumidores y usuarios, que podría ser invocada en los distintos procedimientos arrendaticios. Fuera de esta cuestión, la finalidad de la norma es que el arrendatario reciba toda la información posible sobre la vivienda que pretende arrendar y sobre la condiciones del contrato, y si bien no puede ser objeto de discusión de que dicha información y publicidad debe ajustarse a la realidad, como impone el citado precepto y la legislación especial, mucho más discutible, resulta la información mínima que en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda permite exigir el Art. 31 del nuevo texto. Si ya de por sí resulta imposible su aplicación en un contrato de compraventa, ninguna explicación tiene que la misma exigencia se prevea para un sencillo contrato de arrendamiento de vivienda.

De este modo, si bien tampoco hay nada que oponer a que por ejemplo se establezca la necesidad de identificar no solamente al arrendador sino también, en su caso, al intermediador; o de señalar las condiciones económicas del contrato, o incluso de las características esenciales de la vivienda y del edificio que puedan resultar de la información registral; no tiene sin embargo ninguna explicación que, por ejemplo, un arrendatario pueda exigir, dado que la Ley no distingue entre compraventa y arrendamiento, el Certificado o cédula de habitabilidad de la vivienda; su superficie útil y construida, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes; la antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones; los servicios e instalaciones de que dispone, tanto individuales como comunes; la información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud etc.

Carece por lo tanto de sentido que, a partir de ahora, todo propietario que pretenda arrendar una vivienda requiera de la previa elaboración de un informe técnico complejo, costoso, y, en muchas ocasiones, imposible de completar.

Sí parece adecuado sin embargo que el arrendador deba informar, tanto en la publicidad como en el propio contrato, si la vivienda se halla incluida en lo que serán las Zonas de Mercado Residencial Tensionado y, en este caso la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años o el valor que pueda corresponder atendiendo al Índice de Referencia para la actualización actual de los contratos de arrendamiento de vivienda, imprescindible como luego comentaremos.

En definitiva, auguramos la imposibilidad de suministrar, aunque la solicite el arrendatario de una vivienda, gran parte de la información a la que se refiere el Art. 31 de la Ley, por lo que no podemos más que preguntarnos ¿de qué sirve entonces una norma imposible de aplicar en la práctica?

2º.- Las Zonas de Mercado Residencial Tensionado, los grandes tenedores, las situaciones de vulnerabilidad económica y social y el nuevo Índice de Referencia para la actualización anual de la renta.

Una de las finalidades principales de la Ley es la intervención en el mercado de arrendamiento de viviendas, estableciendo un sistema de control de las rentas, para supuestamente evitar los abusos que puedan existir.

Para entender la forma en la que la nueva norma permite imponer dicho control es necesario tener en consideración previamente una serie de conceptos básicos. De este modo traemos a colación:

a) Zonas de Mercado Residencial Tensionado: Reguladas en el Art. 18, son aquellas que las administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas o administraciones locales declaren de acuerdo con su normativa reguladora, en ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población. Como indicábamos con anterioridad, la competencia autonómica y local de la declaración de estas Zonas augura una aplicación totalmente dispar en el territorio nacional, al albur del gobierno autonómico o local que toque en suerte.

La declaración de estas Zonas exige unas mínimas garantías pues, sin entrar en el detalle, deberán contar con una Memoria justificativa, trámite de información pública y Resolución administrativa motivada; además de la elaboración de Plan específico, teniendo una duración de vigencia de tres años que será prorrogable. Toda esta tramitación permitirá su impugnación en vía administrativa, con todas las consecuencias que ello puede implicar.

b) Grandes tenedores: Según el Art. 3 k de la Ley, tienen tal condición, las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Ahora bien, las Comunidades Autónomas, en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado, podrán ampliar el número de grandes tenedores dado que podrán otorgar tal condición a todos aquellos propietarios titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, siempre que todos ellos se encuentren en dichas zonas.

Con excepción de este último matiz, la ley reproduce el concepto de gran tenedor que recogió el R.D.-ley 11/2020 por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, con la única diferencia de precisar que deben tratarse de inmuebles urbanos de naturaleza residencial. Lamentablemente se ha perdido de nuevo la oportunidad de aclarar qué ocurre en supuestos de copropiedad o usufructo, o cómo debe realizarse el cómputo de la residencia habitual o de los propios 1.500 m2. Ante ello, seguimos manteniendo el criterio, dado que la norma no distingue, de que solamente deberán tenerse en consideración a efectos de cualquier cómputo, situaciones de plena propiedad, consecuencia de lo cual, si una persona física dispone de diez inmuebles de naturaleza residencial en propiedad y un undécimo en nuda propiedad, usufructo o condominio con terceros, no debe considerarse gran tenedor, puesto que la norma se refiere a más de diez y en situación de pleno dominio; por otro lado, la disposición no permite excluir a efectos del cómputo, aquellos inmuebles de su propiedad que no destine a arrendamiento, ya sea porque se trate de su residencia habitual o de su segunda residencia. En cuanto al cómputo de la superficie, consideramos que, al no ir acompañado de calificativo alguno, ha de interpretarse en el sentido de superficie total o construida.

c) Situación de vulnerabilidad económica y/o social: No resuelve de forma afortunada la Ley estas situaciones, máxime al distinguir la vulnerabilidad económica de la social que no siempre tienen porqué coincidir. De este modo, si bien la primera se halla definida en el Art. 441.7º de la LEC con criterios que podríamos calificar de objetivos, no ocurre lo mismo respecto de la social.

La vulnerabilidad económica la hallamos, según el citado precepto referido a los juicios de desahucio, cuando la renta más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supongan más del 30% de ingresos de la unidad familiar y el conjunto de dichos ingresos no alcance, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM) que recordemos que en este año 2023, alcanza los 600,-€ en su cómputo mensual, incrementándose dicho límite porcentualmente según concurras determinadas situaciones específicamente reguladas.

Respecto de la social, el mismo precepto, se limita a señalar que “podrá considerarse” que concurre cuando, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentran personas dependientes, ap. 2 del Art. 2 de la Ley 39/2006, 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad. Por lo tanto, nada impide que “puedan considerarse” otras situaciones de vulnerabilidad social, especialmente cuando el Art. 14 de la nueva Ley entiende como situación de especial vulnerabilidad, la de las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación.

d) Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda: Nuevo índice que va a suponer la desaparición del IPC que ha sido utilizado hasta la fecha en la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda. La Disp. Final Primera – Cinco, añade una Disp. Ad. Undécima a la LAU que se denomina; Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que ordena al Instituto Nacional de Estadística definir, antes del 31 de diciembre de 2024, este nuevo índice a efectos del Art. 18 de LAU con el objeto, dice, de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

No se trata de ninguna sorpresa pues ya el R.D.-ley 7/2019, 1 marzo, en su Disp. Ad. Segunda, anunciaba la creación de un nuevo índice de referencia del precio del alquiler de vivienda con la idea, afirmaba, de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal, y a cuyo efecto se establecían una serie de reglas.

Se preveía entonces, y entendemos que se va a aplicar ahora, que serán las CCAA las que van a definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, lo que va a traer como consecuencia, la disparidad de índices entre territorios, lo que no siempre puede resultar justificable.

3º.- Nuevas prórrogas obligatorias en los contratos de arrendamiento de vivienda.

La Disp. Final Primera – Uno de la nueva Ley, modifica el Art. 10 de la LAU en su apartado 2º, introduce dos nuevos apartados.

El primer aspecto que hay que tener en consideración es que estas nuevas prórrogas no se aplican a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, pues solamente se verán afectados aquellos contratos en los que el arrendador es un gran tenedor, y aquellos otros que se hallen en las nuevas Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

a) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador tenga la condición de gran tenedor.

El Art. 10.2 de la LAU impone a partir de ahora una esta prórroga extraordinaria de un año que para que concurra obligatoriamente, es preciso:

– Que el arrendador sea un gran tenedor al que por lo tanto le viene impuesta la prórroga. No obstante, nada impide que aquel otro que no lo sea acuerde con el arrendatario dicha prórroga, pero, sin embargo, no le puede ser exigida por éste.

– Que, además, el arrendatario se halle en situación de vulnerabilidad social y económica, siendo preciso que este último solicite y acredite su situación a través de un Informe o Certificado de los servicios sociales.

Por lo tanto, una vez vencido el plazo mínimo de duración legal de cinco o siete años, según el arrendador sea persona física o jurídica; o de su prórroga de tres años, de no haber sido denunciado previamente el vencimiento del contrato por una u otra de las partes; se impone a los grandes tenedores, esta prórroga legal de un año.

Consecuencia de ello, lo más normal es que a partir de ahora, los arrendadores grandes tenedores, no permitan la prórroga de tres años que establece el Art. 10.1, dado que pueden denunciarla con al menos cuatro meses de antelación a su vencimiento.

Vemos como aquí, la LAU reformada, se remite a la definición de situación de vulnerabilidad económica y social establecida la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, es decir, al Art. 14 que, como indicábamos con anterioridad, no se atiene a criterios objetivos, quedando al albur de los servicios sociales, tal calificación que, además, no tendrá la valoración judicial salvo que se acuda a un procedimiento específico por este motivo.

b) Contratos de arrendamiento de vivienda en Zontas de Mercado Residencia Tensionado.

La misma disposición citada en el punto anterior, introduce un nuevo apartado 3 en el Art. 10 de la LAU, imponiendo una prórroga obligatoria de 3 años para todos aquellos arrendamientos de viviendas que se hallen en Zonas de Mercado Residencial Tensionado.

Esta nueva prórroga afecta a todos los contratos que se celebren en estas Zonas, independientemente de que el arrendador sea o no gran tenedor y de que el arrendatario se halle o no en situación de vulnerabilidad.

Por lo tanto, al igual que en la prórroga a la que hacemos referencia en el punto anterior, una vez vencido el plazo mínimo de duración legal de cinco o siete años, según el arrendador sea persona física o jurídica; o de su prórroga de tres años, de no haber sido denunciado previamente el vencimiento del contrato por una u otra de las partes; cuando expresamente lo solicite el arrendatario, el contrato se prorrogará por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más.

Consecuencia de ello, dado que los contratos celebrados en estas Zonas pueden prorrogarse perfectamente hasta los once y trece años, según el arrendador sea persona física o jurídica, lo más normal es que a partir de ahora, los arrendadores afectados no permitan la prórroga de tres años que establece el Art. 10.1, dado que pueden denunciarla con al menos cuatro meses de antelación a su vencimiento y soporten solamente la que viene impuesta legalmente.

Las excepciones vienen impuestas:

– Por la existencia de un acuerdo de las partes, que se entiende no podrá ser perjudicial para el arrendatario pues iría en contra del Art. 6 de la LAU.

– Porque se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, entre arrendador y arrendatario, con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del Art. 17 que luego comentaremos.

– Porque el arrendador tenga necesidad de la vivienda en los términos expuestos por el Art. 9.3 de la LAU, que requerirán en consecuencia, que se haya previsto esta posibilidad en el contrato de arrendamiento firmado.

¿Cabe la acumulación de ambas prórrogas en el caso de que nos hallásemos ante un contrato de arrendamiento de vivienda de gran tenedor en Zona de Mercado Residencial Tensionado, hallándose el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica o social? Dada la redacción de la norma, creemos que no sería posible, dado que el nuevo apartado 3 se refiere al fin de la prórroga obligatoria prevista en el Art 9.1 o al periodo de “prórroga tácita” que, aunque en su redacción actual dice, del “apartado anterior”, debe considerarse del apartado 1 que es el que realmente recoge dicha prórroga tácita, puesto que el apartado 2 se refiere a la “prórroga extraordinaria”. Disculpen el galimatías, pero viene obligado por la redacción legal.

4º.- Límites en la libre fijación de la renta

En reiteradas ocasiones hemos mostrado nuestra postura claramente contraria a la imposición de dicho control sin que ello implique ignorar la difícil situación por la que pasan distintos sectores de la población, especialmente los jóvenes, a la hora de acceder a una vivienda. Sin perjuicio de que no consideremos que la Constitución española impide algún tipo de limitación o control, su imposición debe ser una última medida que no se halla actualmente justificada. El cumplimiento de la función social que emana de la Constitución española corresponde al Estado y no a los particulares, disponiendo el primero de instrumentos suficientes para garantizar el derecho de los españoles a una vivienda digna, sin necesidad de cargar sobre aquellos, dicha misión. Así ha ocurrido siempre con las Viviendas de Protección Oficial o de Promoción Pública, ya sean en propiedad o en arrendamiento, que tienen precisamente por objeto cumplir con el citado mandato constitucional. El hecho de que las Administraciones Públicas en determinados momentos puntuales de crisis económica decidieran desprenderse de gran parte de estas viviendas supone una actuación probablemente irresponsable que no debe implicar que a partir de ahora se abandone la vía que ha resultado siempre la correcta, sin perjuicio de que fuera manifiesta-mente mejorable, cargando directamente el peso sobre los propietarios de viviendas. Tampoco entendemos extrapolables a España algunos ejemplos que se citan habitualmente provenientes de otros países de Europa, mencionándose como para-digma el alemán y, concretamente, el de la ciudad de Berlín, declarada nula por el Tribunal Constitucional alemán y que sin perjuicio de ello, se trata de mercados y culturas, en cuanto a la vivienda se refiere, totalmente distintos, con claro predominio del alquiler y en el que, conviene recordar, cualquier incumplimiento del arrendatario obtiene una respuesta inmediata por parte de los tribunales, algo que sin embargo no ocurre en España.

Esta limitación de la renta viene recogida en la Disp. Final Primera – Tres de la Ley que modifica el Art. 17 de la LAU, creando dos nuevos apartados, el 6º y el 7º.

No deja de resultar, hasta cierto punto contradictorio, que tras la reforma se mantenga incólume el apartado 1 del citado artículo que sigue estableciendo que “La renta será la que libremente estipulen las partes”. Esto significa que se sigue partiendo del principio de libertad de pacto en cuanto a la fijación de renta, por lo que, cualquier limitación debe venir impuesta legalmente, como así hacen ahora, los nuevos apartados 6º y 7º.

La nueva redacción es manifiestamente mejorable pues su lectura resulta ciertamente confusa. Es difícil de entender que una redacción que ya aparecía prácticamente igual en el texto del anteproyecto, no haya podido ser mejorada mínimamente. No se entiende por ejemplo que en el apartado 7º se prevea una limitación en el caso de inexistencia de contrato vigente en los últimos cinco años y, sin embargo, no se prevea nada al respecto en el apartado 6º, en igual situación.

En cualquier caso, debemos partir de una premisa básica, la limitación de la renta solamente será posible en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado. Partiendo de esta base, debemos distinguir:

a) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador NO tenga la condición de gran tenedor.

En estos casos, si la vivienda se halla ubicada en una de estas Zonas, durante todo el periodo de tiempo en el que esté vigente su declaración, la renta estará limitada por regla general, para los nuevos contratos que se celebren, en los siguientes términos: “… no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior …”.

Las dudas que se suscitan son inmediatas: ¿Qué ocurrirá si no existe o se ha perdido dicho contrato? ¿Existen organismos inspectores que permitan su averiguación? Por mucho que la nueva Ley prevea, como luego comentaremos, la creación de una nueva Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, reforzando la coordinación en la información sobre estos, dado que los depósitos de las fianzas de los contratos de arrendamiento de vivienda son muy limitados, realidad contra la que no se ha podido luchar hasta la fecha, del mismo modo que resulta igualmente limitada la capacidad inspectora. Consecuencia de ello auguramos que no va a ser posible en muchos casos la pretendida limitación inicial. Curiosamente, no se prevé en este caso, a diferencia de lo que ocurre en el apartado siguiente del precepto para el caso de grandes tenedores, limitación alguna en el caso de que el contrato anterior no exista, aunque lo más lógico sería, en caso de conflicto, resolver que la nueva renta del contrato no exceda del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de Índices de Precios de Referencia que se cree en el futuro.

El apartado 6 del Art. 17 de la LAU prevé una serie de excepciones a esta limitación que permitirán un incremento máximo del 10% sobre la última renta de contrato vigente en los últimos cinco años, en alguno de los siguientes supuestos:

– Cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años, ya sea el plazo fijado directamente o través de prórrogas a las que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario. No vemos mucho futuro a la aplicación de esta excepción dado que la delimitación de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado tiene carácter temporal, y los cambios políticos van a influir decisivamente, por lo que pocos van a ser los arrendadores que quieran atarse a un contrato de larga duración con el único premio de un incremento de un 10% de la renta.

– Cuando en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato, la vivienda: O bien haya sido objeto de obras de rehabilitación, en los términos previstos en el Art. 41.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; o estas obras de rehabilitación o mejora supongan un ahorro de energía primaria no renovable del 30% que deberán acreditarse de la forma que establece la norma; o bien sean obras de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.

b) Contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador tenga la condición de gran tenedor.

En estos supuestos de gran tenedor, es importante indicar que el apartado 7º empieza afirmando “… sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior …”, por lo que, a lo anteriormente dicho, habrá que añadir, que, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de Índices de Precios de Referencia.

En este caso sí prevé la Ley, o al menos así parece deducirse de su confusa redacción, que en el caso de que no hubiese un contrato anterior vigente en los últimos cinco años, se aplicará esta misma limitación.

5º.- Límites en la actualización de la renta.

A día de hoy, mayores efectos que todo lo expuesto hasta ahora, tiene la limitación en cuanto a la actualización de la renta, pues afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que ya se hallan en vigor o que puedan firmarse en un futuro.

Esta limitación en la actualización de la renta tiene su origen en el R.D.-ley 6/2022, de 29 de marzo, en cuyo Art. 46, preveía una limitación que se le otorgaba el carácter de extraordinaria, pero fue prorrogada posteriormente por el R.D.-ley 11/2022, de 25 de junio, hasta el 31 de diciembre de 2022 y por el R.D.-ley 20/2022, de 27 de diciembre, hasta el 31 de diciembre de 2023.

Impuesta originariamente por Real Decreto, persiste en su compleja redacción, por lo que diremos, muy resumidamente, que no permite una actualización superior a la aplicación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que es de 2%. La diferencia más importante entre IPC, que es el que figura en la inmensa mayoría de los contratos de arrendamiento, e IGC, radica en que este segundo se halla limitado tanto al alza como a la baja de forma tal que cuando su tasa de variación sea negativa se considerará que el valor de revisión es cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2%), se considerará este como valor de referencia para las revisiones.

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda lo que hace ahora en su Disp. Final Sexta es modificar, una vez más, el Art. 46 del primer R.D.-ley citado y, de forma congruente con su última modificación, mantener hasta el 31 de diciembre de 2023, el mismo límite del IGC y por lo tanto del 2% para todos los contratos que se actualicen hasta esa fecha.

Sin embargo, de forma ciertamente sorprendentemente, decide apartarse del IGC durante el año 2024, estableciendo que la limitación de la renta no podrá ser superior al 3% y fijando que la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a partir del año 2025 se regirá por el nuevo Índice General de Referencia.

En resumen:

– Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización de la renta no podrá ser superior al 2%.

– Desde el 1 de enero de 2024, hasta el 31 de diciembre de 2024, la actualización de la renta no podrá ser superior al 3%.

– A partir del 1 de enero de 2025, la actualización se realizará por el nuevo Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

6º.- El pago de la renta a través de medios electrónicos.

La Disp. Final Primera – Dos, modifica también el apartado 3º del Art. 17 de la LAU, exigiendo ahora que el pago de la renta se efectúe por medios electrónicos, salvo que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se efectúe en metálico y en la vivienda arrendada.

No obstante la polémica creada hasta el último momento en sede parlamentaria por esta imposición, dada la desprotección de un número considerable de ciudadanos que por razones de edad u otros motivos, no tiene acceso a estos medios, debe reconocerse que la redacción del precepto de la LAU había quedado totalmente anacrónica y que la protección de aquellas personas puede producirse con la redacción actual que excepciona supuestos especiales.

7º.- El abono de los gastos de gestión inmobiliaria.

La Disp. Final Primera – Cuatro, modifica el Art. 20.1 de la LAU, pero solamente en cuanto a que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato que serán de cargo del arrendador, independientemente de que este sea persona física o jurídica, a diferencia de lo que ocurría con anterioridad, desde la reforma del 2019, que solamente se imponían al arrendador cuando era persona jurídica.

A partir de ahora el arrendador siempre va a tener que sufragar estos gastos. Es una realidad que su abono no suele figurar en los contratos de arrendamiento, pues el propio intermediario se encarga de su cobro de forma independiente, habiendo sido la práctica habitual hasta ahora que los mismos sean abonados por los arrendatarios. Solamente podemos indicar que el hecho de que sea el arrendador el que deba sufragarlos, aventura su repercusión en el arrendatario a través de un incremento de la renta del contrato.

Por mucho que se haya dicho en algunos medios, la Ley no modifica la repercusión de los gastos generales, servicios y tributos, en los contratos de arrendamiento. Sin embargo no puede negarse que si hasta ahora no solía recomendarse a los propietarios, por regla general, la repercusión de dichos gastos dada la complejidad intrínseca impuesta por el Art. 20 de la LAU, ahora, ante las limitaciones en la actualización y, en muchos contratos, en la propia renta, va a imponerse la práctica de tal repercusión que, además, permite diferenciar lo que es propiamente renta, de lo que son otras cantidades que se derivan del contrato de arrendamiento, generalmente unidas al propio uso de la vivienda.

8º.- La nueva base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda.

En el Anteproyecto se hacía referencia a un nuevo Registro de contratos de arrendamiento de vivienda, cuyo efecto parece que ha querido reducirse, cambiando Registro por Base de datos, términos que no son enteramente asimilables.

Es la Disp. Ad. Primera la que prevé la creación de esta Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y, añade, refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.

La creación de esta Base de datos, tampoco se oculta, es conseguir el mayor control posible de los contratos existentes. No va a depender por lo tanto de arrendadores y arrendatarios, la inclusión de sus contratos en esta Base, sino que van a ser las propias administraciones públicas, la que, con apoyo en la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas, en el Registro de la Propiedad muy escasos, y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, que no se determinan y que por lo tanto podrían ser de carácter tributario, acaben configurando las mismas.

Alberto Torres López
Alberto Torres López
Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

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