Arrendamientos urbanos en zonas de mercado tensionado: el caso de la Comunidad de Madrid

Habiéndose aprobado y publicado las zonas tensionadas por resolución del Ministerio de la Vivienda a primeros de marzo, conforme a lo dispuesto en la Ley 12/2023, sobre el derecho a la vivienda, hay que hacer las siguientes consideraciones, indicando de entrada que, como se verá en otro apartado, solamente pueden declarar zonas tensionadas cada una de las comunidades autónomas con el fin de que se apliquen los límites de alquiler y a cambio el arrendador obtenga beneficios fiscales.

Finalización del contrato actual

Conforme al art.10.3 de dicha Ley 12/2023, cuando finalice el contrato actual de arrendamiento de vivienda y la misma se encuentre en una zona de “mercado residencial tensionado”, mientras dure esta declaración y a petición del arrendatario se podrá ampliar el contrato hasta tres años más, salvo que anteriormente el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para sí mismo, sus familiares de primer grado de consanguinidad o que haya Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Nuevos contratos en zonas tensionadas

A tenor del art. 17.6 de la misma Ley 12/2023, si la vivienda se encuentra en zonas de “mercado residencial tensionado”, el nuevo contrato no podrá exigir una renta superior a la establecida en el anterior contrato de la misma vivienda, salvo que se den las circunstancias contempladas por los supuestos: a) obras de rehabilitación b) mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable, c) mejora de la accesibilidad y d) cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años.

El apartado 7 del propio artículo 17 establece que, si el arrendador es un gran tenedor y el inmueble se ubica en una zona de “mercado residencial tensionado”, la renta no podrá exceder del límite máximo de referencia determinado en la misma por la comunidad autónoma correspondiente. Asimismo, esta limitación se aplica a los arrendamientos de viviendas ubicadas en zona de “mercado residencial tensionado” dentro de la referida zona y sobre el que no hubiera existido arrendamiento en los últimos cinco años.

Incentivos fiscales

Remito al lector al contenido de la disposición final segunda, disposición transitoria trigésimo octava y disposición final tercera de la propia Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda , donde figuran las bonificaciones determinadas por la correspondiente autonomía que pueden obtener los arrendadores que alquilen la vivienda en zonas tensionadas de cada territorio, pues dichas “rebajas” solo podrán compensarse en la próxima declaración de la renta, es decir, con muchísimo atraso.

Es importante señalar que en el momento de redactar estas consideraciones, la única comunidad autónoma que ha determinado las zonas “tensionadas” ha sido Cataluña.

Zonas tensionadas

Dicho lo anterior, a continuación se indican los municipios determinados por el Ministerio de la Vivienda donde las autoridades autonómicas y locales pueden imponer unos límites en los arrendamientos de zonas tensionadas, señalando exclusivamente los que corresponden a la Comunidad de Madrid.

Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Ciempozuelos, Collado-Villalba, Colmenar Viejo, Coslada, Fuenlabrada, Galapagar, Getafe, Leganés, Madrid, Majadahonda, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos del Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, Rozas de Madrid Las, San Fernando de Henares, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Tres Cantos, Valdemoro, Villaviciosa de Odón.

Resaltar la importancia de que, afortunadamente, las comunidades autónomas no están obligadas a declarar y admitir dichas zonas tensionadas, pues la ley de vivienda les concede esa facultad solo si lo consideran necesario y conveniente, y únicamente en los municipios señalados por el propio Ministerio de Vivienda, sin que sea posible añadir ninguno más por decisión propia de la respectiva comunidad autónoma.

Notas finales

Naturalmente, solo es una opinión personal y, respetando otras, tengo que decir que si bien el Estado, a través de las autonomías y ayuntamientos, pretende favorecer al arrendatario en determinadas zonas en base a lo que establece el art. 47 de la propia Constitución, que reconoce “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, dicho intento ha de pasar, según mi criterio, por facilitar viviendas oficiales o ayudas directas, sin que se perjudique a otros ciudadanos.

Así, a la vez hay que tener en cuenta que el art. 33 de la Carta Magna “reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”, por lo que no se puede incluir a los propietarios “normales” (muchos de ellos donde la renta es parte de los ingresos necesarios para sus gastos diarios), pues la renta sirve, en ocasiones, para ayudar a pagar la hipoteca del piso alquilado o forma parte de los ingresos necesarios para sufragar los gastos diarios particulares.

De ahí que, en términos generales, considere injusto que el propietario individual preste ayuda directa a otros ciudadanos con alquileres bajos y controlados, por el mero hecho de disponer de una vivienda en arrendamiento. Insisto en que son el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes deben solventar el problema de la vivienda en todos los aspectos y sin intermediarios, para que no sea el particular, salvo que se trate de un gran tenedor, el que tenga que esperar a los descuentos en la próxima declaración de la renta, conforme se ha indicado en el apartado de “incentivos fiscales”.

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