Alberto Torres López: “Sería deseable un consenso entre los partidos mayoritarios para afrontar una reforma estable en arrendamientos urbanos”

El presidente de la sección de Arrendamientos Urbanos del ICAM analiza en esta entrevista la problemática actual en esta materia

Otrosí - ICAM
Otrosí - ICAMhttps://www.otrosi.net/
Revista del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

Alberto Torres López, abogado y director jurídico de Sepín, que preside la Sección de Arrendamientos Urbanos-Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM, es autor de la reciente obra “Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia”, y analiza en esta entrevista la problemática actual de los arrendamientos urbanos.

¿Por qué los arrendamientos urbanos son siempre objeto de constantes modificaciones legislativas?

Pocas materias hay más sensibles socialmente como los arrendamientos urbanos. Como he dicho en otras ocasiones, el legislador ha oscilado, a modo de péndulo, entre una mayor o menor protección de los arrendatarios, sin que necesariamente esta finalidad haya coincidido históricamente, con la ideología del partido en el Gobierno de turno, baste recordar el Texto Refundido de 1.964 o el Real Decreto-ley de 1.985. Sin embargo, si bien la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, fue fruto de un cierto consenso, las reformas posteriores han respondido al ideario del Gobierno de turno, como se observa en la reforma del 2.013 o en la última del 2.019, acentuando el efecto péndulo comentado y sin que sea esta la mejor respuesta para la seguridad jurídica y la estabilidad en la materia.

¿Son necesarias todas estas reformas?

El legislador, de ambos signos políticos, responde generalmente de forma impulsiva olvidando que el problema no es tanto de carácter normativo o procedimental, sino estructural y endémico, derivado del deficiente funcionamiento del Estado en cumplir su función social, y por lo tanto el mandato constitucional, facilitando el acceso a una vivienda digna a través de las Viviendas de Protección Oficial o similares; o de la Administración de Justicia, consecuencia, fundamentalmente, de la falta de medios de la que está dotada la misma.

Después de más de 25 años con la LAU del 94 ¿es suficiente con el texto vigente?

La LAU del 94 fue en su origen una buena ley, fruto de un importante consenso entre los principales partidos del arco parlamentario, que desde luego no se ha visto en ninguna de sus posteriores reformas. Muchos fueron sus errores y la redacción de varios de sus preceptos resulta manifiestamente mejorable, baste mencionar las Disposiciones Transitorias, no obstante, su valoración general es positiva.

Indudablemente urge una reforma que actualice el texto vigente porque 28 años no pasan en valde, pero sería deseable un consenso, por lo menos entre los dos partidos mayoritarios, que permitiese afrontar una reforma estable y duradera en materia de arrendamientos urbanos.

¿Cuáles son los aspectos más controvertidos actualmente en la materia?

Son muchos. La problemática sobre la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus a los arrendamientos de local de negocio está llegando ya a nuestras Audiencias Provinciales que la están aplicando, con carácter general, con buen criterio.

En el ámbito de los arrendamientos de vivienda nos hallamos en la actualidad con la limitación en la actualización de la renta que encuentra el límite máximo en el 2%, en principio hasta el 31 de diciembre, pero que con toda seguridad se prorrogará más allá de dicha fecha. Sin embargo, las mayores controversias vienen derivadas de la suspensión de los juicios de desahucio, tanto arrendaticios como no arrendaticios, que está igualmente fijada hasta el 31 de diciembre, cuestión respecto de la que habría que buscar algún tipo de solución, pues el Estado no debería cargar sobre los particulares la función social que le incumbe.

¿En qué puede afectar la Ley por el Derecho a la Vivienda a los arrendamientos urbanos?

En primer lugar, no está claro que esta Ley se apruebe finalmente, pues existe un serio problema competencial pues en nuestro país la mayoría de las competencias sobre la Vivienda están transferidas a las Comunidades Autónomas, y por lo tanto el Estado tiene escaso margen de maniobra.

Realmente una legislación sobre un asunto de tanta trascendencia, exigiría de nuevo, un mínimo consenso social, una visión a largo plazo y un imprescindible estudio previo completo, en todos los ámbitos, también de naturaleza económica, presupuestos de los que adolece el actual Proyecto.

El Proyecto introduce las denominadas “zonas de mercado residencial tensionado”, siguiendo el ejemplo de Cataluña y que serán probablemente las que se hallen en el centro de las ciudades. En estas zonas delimitadas se prevé introducir medidas en cuanto a la duración de los contratos, con una nueva prórroga de tres años, y limitando la libre fijación de la renta. Sin embargo, serán las administraciones competentes en materia de vivienda las que puedan declarar dichas zonas como tales, lo que augura una aplicación irregular en todo el territorio nacional, según las administraciones sean de un signo político o de otro.

Su reciente Libro sobre Arrendamientos Urbanos lo dedica a Daniel Loscertales ¿Qué influencia ha tenido en Vd.?

Mucha indudablemente. Han sido más de 20 años trabajando juntos y me gusta considerarme discípulo suyo. Supongo que eso se trasluce en la obra y no puedo estar más orgulloso de ello. No obstante, cada autor tiene su impronta y yo he pretendido plasmar mi experiencia personal como abogado durante todos estos años en este ámbito y la lucha diaria con propietarios y arrendatarios y en los Juzgados, de ahí la importancia que otorgo por ejemplo a los aspectos procesales de los procedimientos arrendaticios o a las cuestiones derivadas de la última pandemia de la covid-19. He procurado, no limitarme al análisis, lógicamente imprescindible, del articulado de la Ley, sino a detenerme también en la casuística jurisprudencial, fundamental en la actualidad en esta materia y que es lo que mejor nos sirve de guía a los profesionales del derecho.

Otrosí - ICAM
Otrosí - ICAMhttps://www.otrosi.net/
Revista del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

Contenidos destacados

- Publicidad -
- Publicidad -spot_img
- Publicidad -spot_img

CONTENIDOS RELACIONADOS

Sentencia Tribunal Supremo 4 16/02/2017

Tribunal Supremo 4, 16-02-2017 , nº 138/2017, rec.2535/2015, Procedimiento: Pte: Blasco Pellicer, Angel Antonio ECLI: ES:TS:2017:1010 ANTECEDENTES DE HECHO Con...

Recurso de casación: omitir la cita del precepto legal infringido es...

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 5 de...

ANUARIO de Arbitraje 2022

Esta nueva entrega del Anuario de Arbitraje repasa las importantes decisiones...

La Sala de lo Civil se pronuncia sobre la compensación económica...

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de...