La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 ha reforzado el marco normativo que permite a las comunidades de propietarios aprobar por mayoría cualificada la limitación, condicionamiento o prohibición de los arrendamientos turísticos. El abogado Daniel Loscertales analiza en profundidad el nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, sus implicaciones prácticas y los requisitos formales y registrales que deben cumplirse para dotar de plena eficacia a estos acuerdos comunitarios.
Notas previas.
Aunque el plazo de entrada en vigor de dicha Ley Orgánica fue de tres meses desde su publicación, realmente esta nueva Ley no supone un cambio importante en las condiciones y el quórum necesario para la aprobación por la Comunidad, pues esta “prohibición”, “limitación” o “condicionar” se estableció ya en el Real Decreto-ley 21/2018. Pero, al ser derogado el 22 de enero de 2019, en ese momento dejó de tener vigencia y no cabía el acuerdo de la Junta a este respecto. Sin embargo, el RD-ley 7/2019, con efectos de 6 de mayo de 2019, lo volvió a considerar y permitir. En este sentido, el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 28 de enero de 2020, determinó que la Comunidad podía y puede decidir sobre los arrendamientos “turísticos”, en las condiciones del art. 17.12 de la LPH. La nueva normativa, según mi criterio, realmente, en la práctica, no modifica mucho estos alquileres.
Requerimiento previo del presidente de la Comunidad si no hay autorización previa (art. 7.3).
Considero que este requerimiento carece de sentido, pues nada está previsto si el presidente no lo lleva a cabo él mismo o lo hace de tal manera que no queda constancia. En el primer supuesto, la Junta de Propietarios debe exigir al presidente que cumpla dicha obligación él mismo, pues, en otro caso, no hay otro camino que, en nueva Junta de Propietarios, nombrar a otro presidente que lo lleve a cabo, ya que luego, sin la mencionada comunicación, la Comunidad no podrá exigir el cese de la actividad de arrendamiento “turístico”. Y hay que tener en cuenta que debe quedar prueba del requerimiento y su recepción, por lo que hay que utilizar el sistema adecuado, incluso la remisión de carta a través de notario.
Junta de Propietarios y acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el arrendamiento turístico.
Evidentemente, este permiso debe ser aprobado en Junta convocada y celebrada conforme a los requisitos de los arts. 14, 15 y 16 de esta LPH, a cuyos comentarios me remito. Una cuestión importante es si la Junta no se convoca o se hace sin que en el orden del día figure un punto relativo a la solicitud del arrendamiento turístico, lo que deja el problema sin resolver y sin que se pueda determinar la situación del solicitante, salvo que acuda a la ayuda judicial, con total incertidumbre. Aparte de que, al final, de no haber permiso, es claro que dicha actividad no se podrá realizar.
Dicho lo anterior, que es importante, en este art. 17.12 se permite a la Junta de Propietarios, por el mismo quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas, aprobar, limitar, condicionar o prohibir el arrendamiento turístico. Aunque, si el arrendamiento ya funciona como tal sin permiso, caben dos posibilidades: autorizar con determinadas condiciones o denunciar a la autoridad administrativa competente, incluso por vía judicial. Esta última no es muy aconsejable, salvo casos especiales, por la tardanza en los procedimientos, aunque, desgraciadamente, la autoridad administrativa tampoco suele ser muy rápida.
Por mi parte, considero que, si la Comunidad quiere prohibir este tipo de arrendamientos, tiene que hacerlo cuanto antes, pues lo que no cabe es que, una vez instalado, se intente esa prohibición que no consta en los Estatutos reflejados en el Registro de la Propiedad. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 264/2025, de 18 de febrero de 2025, naturalmente sobre un tema anterior a la Ley Orgánica 1/2025, la considero aplicable en los arrendamientos turísticos ya existentes.
Por otra parte, no hay que confundir los arrendamientos “turísticos” con una autorización estatutaria que permite el “uso del local (antes vivienda) con destino a colegios, academias, hospedería, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral o la ley”. Así lo determina la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2024. Con todo respeto, no puedo entender esta resolución, pues si en el Estatuto figura la posibilidad de un destino de “hospedería”, se niegue por la Comunidad el alquiler “turístico”.
Es importante dejar constancia de que la Disposición Adicional Segunda de esta Ley Orgánica 1/2025 establece que podrán seguir ejerciendo la actividad siempre que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, y se remite al art. 5, letra e), de la LAU 29/94, que dice:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Ello significa, claramente, que los que estén ya dedicando la vivienda al arrendamiento “turístico”, cumpliendo todos los requisitos civiles y administrativos, sin que la Comunidad lo hubiera prohibido, no se les puede impedir que sigan desarrollando esta actividad.
Incremento de cuota hasta el 20 %
Esta previsión, aunque desde mi punto de vista tiene poca explicación, significa que, pagando más, el arrendamiento “turístico” sea posible, naturalmente con el acuerdo de la Junta de un mínimo de 3/5 del total de propietarios y cuotas. Se permite este tipo de actividad si los titulares afectados pagan dicho incremento de cuota de hasta el 20 %.
El permiso puede ir igualmente acompañado de “condiciones”, como en cualquier otro tipo de arrendamiento “turístico”, pero el incumplimiento necesitará de la denuncia administrativa y, llegado el caso, la acción del mismo precepto antes señalado.
Desde mi punto de vista, considero que la Comunidad debe considerar más las circunstancias del caso concreto, situación de la casa, etc., etc., que cobrar hasta el tope autorizado.
Acuerdo de Junta sin efectos retroactivos
Es muy importante señalar que en este art. 17.12 se sigue indicando que no se pueden tomar decisiones con efectos “retroactivos”, es decir, que los que ya tuvieran licencia y, en todo caso, utilizaban el piso como arrendamiento “turístico”, pueden seguir con la misma actividad y la Comunidad está impedida para tomar el acuerdo de prohibición o limitación de uso. Y si lo hace, no tiene efecto alguno.
Esto supone que no caben denuncias por parte de la Comunidad si, antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, ya se estaba utilizando el piso como “turístico”, naturalmente con los permisos que correspondan en cada territorio autónomo y ayuntamiento.
Aunque la nueva Ley no hace referencia a otras cuestiones fundamentales, considero necesario incluir las reglas que se seguirán aplicando en otros aspectos de los “arrendamientos turísticos”.
Actividades molestas o ilícitas
Si este destino “turístico” ocasiona molestias fuera de la normalidad, la Comunidad tiene las mismas facultades de exigir el término del permiso, mediante denuncia ante el ayuntamiento o comunidad autónoma, incluso demanda judicial, como en cualquier otro supuesto. Cuando se hubiera autorizado con incremento de cuota el citado arrendamiento “turístico”, será igualmente de aplicación lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos del acuerdo de la Comunidad
Como ya se viene indicando, y se reitera porque el tema es fundamental, para que la decisión de la Junta sea efectiva es necesario que, para ese acuerdo de la Junta sobre la supuesta autorización, limitación, condición, prohibición o elevación de la cuota, se cumplan los requisitos que exige la propia LPH. Es decir: convocatoria conforme al art. 16 de dicha Ley con un orden del día concreto, requisitos de asistencia, notificación a los ausentes, con espera de 30 días y, finalmente, alcanzar la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas para cualquiera de los supuestos citados. Así lo determina la Sentencia del Tribunal Supremo 264/2025, de 18 de febrero de 2025, anteriormente citada.
Modificación del Título
Sin duda, este supuesto permiso para arrendamientos “turísticos” supone modificar el Título. Puede haber un problema, pues puede ocurrir que, cuando se lleva al Registro la documentación para la modificación del Título y de los Estatutos, se haya producido en el intermedio una venta con la debida inscripción, y el acuerdo no afecte al nuevo propietario, a tenor del art. 5 de la misma Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, la Comunidad debe actuar con rapidez para evitar que haya un nuevo comprador al que no le afecte esa prohibición si no figura en el Título cuando adquiere la vivienda, reiterando lo dicho anteriormente. Esto es: comparecencia ante notario y Registro de la Propiedad.
En todo caso, a efectos de la prohibición, la jurisprudencia ha sido clara al respecto, salvo alguna excepción. Pero, actualmente, la doctrina está consolidada, especialmente por las sentencias del Tribunal Supremo de 27 y 28 de noviembre del año 2023, y 23 y 30 de enero, así como dos resoluciones de fecha 3 de octubre del año 2024, que determinan la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan limitar o prohibir este uso turístico de la vivienda, conforme al repetido art. 17.12 de la LPH. Esto lo confirman otras sentencias de distintas Audiencias Provinciales, que han dictado resolución en el mismo sentido, por lo que ya no hay duda al respecto.
Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad
Reitero una vez más que una Comunidad que toma un acuerdo con todos los requisitos de la LPH —entre otros, la notificación a los ausentes— no puede aceptar ver que su decisión, cumpliendo todos los trámites de la propia normativa, no tenga validez y quede sin efecto, y no se pueda inscribir en el Registro por la simple venta de un piso o local. En este sentido, la Resolución de la DGJFP de 8 de junio de 2021 determina que un nuevo comprador no está obligado a conocer y admitir esa prohibición si la misma no está inscrita. De ahí que, de nuevo, se aconseje a las Comunidades que prohíban, limiten o pongan condiciones a los arrendamientos turísticos que tal acuerdo, cumpliendo todos los requisitos, se inscriba en el Registro mediante la oportuna escritura notarial.
Dicho lo anterior, parece que, por fin, la citada Dirección General, en Resolución de 1 de junio del año 2020, tuvo en cuenta estas circunstancias, pues revocó la decisión negativa de un Registro de la Propiedad para inscribir un acuerdo de la Junta prohibiendo utilizar una vivienda como “uso turístico”. A pesar de que después de la decisión había existido una venta y el nuevo propietario no había participado ni dado el visto bueno, indicó la Resolución que, aunque el mismo no tuviera conocimiento, no se trata de un acuerdo que requiera la unanimidad, sino los 3/5, que es lo que marca este precepto. Mayoría que se había acreditado por el presidente y secretario en la correspondiente escritura notarial. Esto mejora la seguridad jurídica de la Comunidad de Propietarios y especialmente de los compradores.
Ahora bien, el acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas solamente es válido para prohibir “pisos turísticos”, pero no se pueden incluir otros conceptos, pues en este caso es necesaria la unanimidad, y así lo determina la Resolución de 2 de octubre de 2024.
Negativa de inscripción del acuerdo de la Junta por el registrador y recursos ante la DGSJFP y la jurisdicción civil
Parece ser que algunos registros se han negado a admitir la inscripción en el Registro del acuerdo de la Junta donde se prohíbe o condiciona el uso de los pisos como “arrendamientos turísticos”, pues indican que no hay acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, sino 3/5 de votos a favor. Sin perjuicio de que haya otros defectos, dichas resoluciones, dicho con todo respeto, no cumplen con las normas legales vigentes, concretamente el repetido art. 17.12, creado por el RD-ley 7/2019, totalmente vigente.
Creo que es un grave error, pues, de hecho y de derecho, se está modificando el Título en base a una norma con rango de ley, y además ello llevará consigo que no podrá obligar a ningún nuevo propietario, a tenor del art. 5, párrafo 3, de la Ley de Propiedad Horizontal, “en orden al uso y destino del edificio”. De tal manera que una persona que adquiere un piso, donde la Comunidad ha prohibido o limitado el uso del mismo para dichos arrendamientos turísticos, no se verá afectada si no está inscrito en el Registro, a tenor de lo que con claridad dispone el último precepto citado.
Desde luego, considero que la Comunidad debe recurrir, o el mismo notario que autorizó la escritura pública, ante la anteriormente llamada Dirección General de Registros y Notariado, conforme al art. 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Y si este máximo órgano no rectifica la negativa del registrador, es decir, la confirma, cabe el juicio verbal civil, a tenor del art. 328 de la repetida LH.
Finalmente, hacer constar que el acuerdo de la Comunidad tiene que ser concreto y con referencia exclusiva a los arrendamientos turísticos, pues en otro caso la inscripción será rechazada. Así lo determina la Dirección General en la citada Resolución de 2 de octubre de 2024.
Licencia administrativa con o sin permiso de la Comunidad
En cuanto a la licencia administrativa, considero que es algo diferente, pero a la vez indispensable para que la Comunidad pueda imponer condiciones cuando la vivienda tenga la condición de “turística”. Pero, en todo caso, teniendo en cuenta lo que diga o haga el ayuntamiento o la comunidad autónoma correspondiente, que son las competentes en materia de vivienda, a tenor del art. 146 de la misma Constitución. Aparte de la licencia que corresponda, como pasa con cualquier otra actividad, esta no puede de ninguna manera condicionar el acuerdo de la Junta de Propietarios, como tampoco en sentido contrario, aunque sí en lo relativo a instalaciones y servicios especiales. En todo caso, el propietario interesado podría obtener el visto bueno administrativo, pero seguirá sin poder utilizar como “turístico” los pisos o locales si la Comunidad lo ha prohibido, y, en su caso, con las limitaciones y condiciones del uso que establezca la Junta de Propietarios, mediante el acuerdo de los 3/5 de titulares y cuotas, sin perjuicio de la responsabilidad al respecto del interesado.
Es conveniente y necesario señalar que la competencia para determinar los requisitos y, en su caso, dar la licencia oportuna para destinar el piso a “turístico” —siempre que no haya acuerdo negativo de la Junta de Propietarios— corresponde a la comunidad autónoma y al ayuntamiento donde se encuentre la vivienda, así como las modificaciones pertinentes, a tenor de lo que dispone el art. 148 de la Constitución. Algo que lleva consigo diferencias considerables entre unas ciudades y otras. Conviene señalar que, a tenor de la situación, cada día más los requisitos y condiciones de la Administración son más exigentes, aunque diferentes, dependiendo de la situación y criterios de los respectivos órganos administrativos. Algo que debe consultarse antes de tomar decisión alguna al respecto, pues de poco vale obtener visto bueno de la Comunidad si luego no se obtiene la licencia correspondiente.
Disposición Adicional Segunda de la actual Ley Orgánica 1/2025. Arrendamientos turísticos ya existentes
Determina que los arrendamientos turísticos ya existentes tres meses antes a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (3 de enero de 2025), seguirán rigiéndose por la normativa anterior, pero, desde mi punto de vista, siempre que haya obtenido el permiso de la Comunidad de Propietarios y las licencias administrativas correspondientes.
