El coronavirus y el pago de la renta en los arrendamientos

18/03/2020

El Real Decreto Ley 8/2020 (BOE Estado de 17 marzo)  complementando el Real Decreto Ley 6/2020 de 14 de este mismo mes establece una serie de medidas que, en general, parecen correctas, llamando la atención especialmente que no haya habido una norma para aclarar cómo se ayuda a los arrendatarios de vivienda y locales de negocio cerrados, para pagar la renta en las actuales circunstancias, algo muy importante que al Gobierno se le ha pasado por alto (solo hay demora autorizada en las hipotecas, art. 7 al 16) y que me han consultado varios medios y muchos compañeros, pues supone una carga económica importante y que, además, en muchos casos, resulta imposible por la falta de ingresos en dichas circunstancias, algo que actualmente no está previsto (no podía estar cuando la vida era normal) en la Ley de Arrendamiento Urbanos y tampoco en el Código Civil, que también resulta aplicable de forma complementaria, a tenor del art. 4 de la LAU actual.

Realmente no puedo dar una respuesta categórica, pero sí un corto análisis de los preceptos que se podrían equiparar, aunque realmente no responden a esta situación, como se verá a continuación, por lo que es necesario que el Gobierno dicte una norma específica para dichos supuestos, realmente graves para muchos arrendatarios. Voy a analizar a continuación los preceptos que cabría utilizar por analogía, que sería una interpretación muy extensiva, por lo que considero que es necesario una nueva norma legal, aunque sea transitoria, aparte de que el tema no se puede dejar en manos solo de los Tribunales, toda vez que eso supondría una grave demora para que uno y otro, arrendador y arrendatario, encuentren respuesta, que, además y como todos conocemos, no sería uniforme.

Pues bien, analizando las normas legales actuales, tenemos el art. 26 de la LAU, aplicable también a los locales a tenor del art. 30 de la misma, toda vez que este precepto permite una suspensión temporal del arrendamiento y dejar de pagar la renta cuando por “obras” la vivienda o el local no puede ser explotado. Adelanto que este es el precepto que me parece más adecuado, aunque, naturalmente, siempre que se dicte una norma que, con carácter excepcional y temporal equiparando las obras que hace el arrendador con la falta de pago, por situación actual y excepcional del coronavirus, que permite no pagar la renta por el arrendatario. Naturalmente esto supone una quiebra para el arrendador, que no siempre, ni mucho menos, son Entidades Financieras, Fondos, etc., sino también personas físicas que deberían tener igualmente la ayuda del Estado.

Cabe también, conforme el citado art. 4.de la repetida LAU, que se acuda al Código Civil, pero allí no encontramos tampoco solución al respecto, pues la obligación de abonar la renta por el arrendatario viene fijada en el art. 1555 y solo se puede dejar de pagar, todo o parte, siempre que las obras realizadas por el arrendador pasen más de 40 días, a tenor del art. 1558, de tal manera que, equiparando “obras” con la situación actual del coronavirus, se podría llegar a la conclusión de que el arrendatario tendría obligación de satisfacer, cuando menos, dicho plazo o bien renunciar al alquiler si la obra hace “inhabitable” la vivienda o por cierre obligado del local. Hace falta mucha imaginación y “retorcer” dichos preceptos para que ahora se puedan aplicar para el caso del coronavirus.

Pues bien, como he dicho antes, reitero que soy de la opinión que si bien se puede acudir a dichos preceptos, especialmente el art. 26 de la LAU, lo que se necesita es un nuevo Decreto Ley que determine los requisitos para dejar de pagar la renta cuando se dan las circunstancias de cierre del negocio, despido, etc., por la excepcional situación actual, aunque esto supone a la vez que los arrendadores dejarían de cobrar, algo que de ninguna manera puede ser admitido, reiterando que la mayoría también son particulares.

Bueno, hay una solución, que he propuesto a los responsables oficiales y es que los arrendatarios afectados dejen de pagar la renta (única manera de evitar desahucios por este motivo) y que lo que no percibe el arrendador se lo puede descontar de la declaración de la renta o, en su caso, por subvenciones del Estado.

¿Se hará algo así o parecido? Pues no lo sé, pero sin duda el problema existe, es grave y el Estado debe evitar que el comercio se venga abajo totalmente y que muchas personas se vean desahuciados de la vivienda familiar, pues la mayor parte de los casos son consecuencia de la falta de medios por el cierre o por falta de ingresos que no pueden, a la vez, pagar una renta en esta situación. Y es obvio que los arrendadores, en su mayoría, tampoco están en condiciones de dejar de cobrar el alquiler, salvo que tengan una compensación vía impuestos o subvención. Si no se hace nada, el desahucio por falta de pago tendría éxito, con perjuicio para el arrendatario y, en definitiva, para todos los ciudadanos. Además, resulta que el art. 441 de la Ley enjuiciamiento Civil, reformado por Real Decreto Ley 7/2019, establece una serie de cautelas e intervención de la Administración en favor de aquellos arrendatarios que estén en situación e “vulnerabilidad”, aunque no se compensa a los arrendadores, algo que es como considerar que todos son millonarios o Fondos de inversión, cuando la realidad es que un 80% son particulares. Pero en todo caso, en dicho precepto, no se habla para nada de locales de negocio, que es un tema realmente preocupante, habida cuenta del cierre obligado.

Desde luego la situación es grave para los arrendatarios que tienen que pagar la renta, de vivienda o local, lo que en muchos casos les resulta imposible y tampoco la mayoría de los arrendadores pueden ser los que carguen con este problema. Como digo antes, hay que buscar salida legal a esta injusta situación, para unos y otros, pues reitero que estamos ante arrendadores y arrendatarios, que en más del 80% son ciudadanos o sociedades normales, cuya economía se resentirá mucho. Y también los propietarios que si no cobran la renta sufrirán un fuerte crisis, pues en muchos casos son el único ingreso que tienen, ya sea en alquileres de viviendas o locales.

En definitiva, insisto, considero que la correcta solución es eximir del pago a los inquilinos de vivienda que estén en paro temporal (aunque cobren una parte por la subvención del Estado) y los arrendatarios de locales que han sido cerrados por orden gubernativa, hasta tanto puedan abrir de nuevo el negocio, a la vez que el dinero dejado de cobrar por el arrendador (sobre todo si es persona física) se lo puedan descontar de la declaración de la renta o, en cualquier caso, que pueda ser resarcido por el Estado.


Nota final:  En las intervenciones de la mañana del día 18 en el Congreso de los Diputados solo se ha tratado el tema de manera secundaria, lo que me parece un grave error, pues la vivienda (y el local de negocio) son parte sustancial de la vida de cualquier ciudadano.

Por Daniel Loscertales Fuertes. Abogado