El acceso a la vivienda se ha consolidado como uno de los principales problemas sociales, económicos y territoriales en España. No se trata únicamente de una cuestión de mercado inmobiliario ni solo de política social, sino de un fenómeno estructural en el que confluyen el aumento de hogares, la insuficiencia de oferta asequible, el encarecimiento de los precios, la presión sobre el alquiler y las dificultades de determinados colectivos para acceder a una vivienda digna.

Desde la perspectiva de la abogacía, el acceso a la vivienda aparece también como un reto jurídico. La regulación urbanística, la seguridad jurídica, la tramitación administrativa, la colaboración público-privada, la protección del derecho de propiedad, la tutela de las personas vulnerables y la eficacia de los procedimientos judiciales son elementos que inciden directamente en la capacidad del sistema para producir vivienda suficiente, asequible y jurídicamente segura.

La vivienda en España: una crisis de acceso que se concentra donde más crece la demanda

El problema de la vivienda en España no se distribuye de forma homogénea. Nuestro país no tiene un único mercado residencial, sino múltiples realidades territoriales. En buena parte del interior, el problema se vincula al envejecimiento, la vivienda vacía y el ajuste de la demanda. En cambio, en Madrid, Barcelona, Baleares, las costas y las capitales más dinámicas, el núcleo del problema es la escasez de vivienda asequible allí donde más crecen la población, la actividad económica y la formación de nuevos hogares.

Los datos oficiales reflejan con claridad esta presión. Según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2025. El Índice de Precios de Vivienda del INE registró, además, una subida interanual del 12,9% en el primer trimestre de 2026. En el alquiler, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) situó la renta media nacional de 2024 en 8,2 euros por metro cuadrado al mes y en 596,1 euros mensuales, si bien el agregado de España no incluye Navarra y País Vasco salvo en el número de testigos.

Las diferencias territoriales son significativas. Madrid registró una renta media de alquiler de 12,1 euros por metro cuadrado; País Vasco, 10,1; Cataluña, 9,8; e Illes Balears, 9,6. En las grandes ciudades, la tensión es aún más visible: 14,0 euros por metro cuadrado en Madrid, 13,7 en Barcelona, 8,2 en València y 9,2 en Sevilla. En términos mensuales, las rentas medias alcanzaron los 869 euros en Madrid, 900 en Barcelona, 681 en València y 668 en Sevilla.

La asequibilidad se ha deteriorado tanto en compra como en alquiler. El Banco de España sitúa el ratio entre el precio de la vivienda y la renta disponible bruta por hogar en 8 años, mientras que el esfuerzo teórico anual para comprar una vivienda alcanza el 36,1% al inicio de 2026. En el alquiler, Eurostat señala que la tasa de sobrecarga del coste de la vivienda para los inquilinos a precio de mercado fue del 28,1% en España en 2024. La OCDE añade que España se encuentra entre los países donde más de la mitad de los inquilinos de bajos ingresos soportan una carga excesiva por la vivienda.

La evolución de los últimos quince años muestra, además, una divergencia clara entre compraventa y alquiler. Tras la crisis financiera, el precio de compraventa cayó y después recuperó terreno, hasta superar de nuevo los niveles de 2011. El alquiler, en cambio, ha seguido una trayectoria más persistentemente alcista. El valor tasado medio de la vivienda libre pasó de 1.701,8 euros por metro cuadrado en 2011 a 1.972,1 en 2024 y a 2.230 en el cuarto trimestre de 2025. En paralelo, el índice de alquiler, con base 100 en 2011, alcanzó 126,0 en 2023. Esta diferencia ayuda a explicar por qué el malestar social se concentra especialmente entre jóvenes, hogares móviles y personas que dependen del alquiler para acceder al mercado residencial.

La oferta residencial ha empezado a repuntar, pero sigue siendo insuficiente. En 2024 se concedieron 154.357 visados de dirección de obra total, de los cuales 127.721 correspondieron a obra nueva. Las viviendas iniciadas ascendieron a 136.187 y las terminadas a 100.980, máximos de los últimos años. Sin embargo, estas cifras continúan lejos de los niveles necesarios para absorber el crecimiento de la demanda y muy por debajo del pico del ciclo anterior, cuando en 2006 se concedieron 865.561 visados.

La rehabilitación gana peso relativo, aunque todavía no alcanza una escala suficiente. En 2022 se concedieron 9.694 licencias municipales para rehabilitación. Esta cifra equivale al 10,9% si se compara con el conjunto de licencias de nueva planta y rehabilitación, y al 12,2% respecto a las licencias de nueva planta, según el criterio utilizado por el OVS. El dato apunta a una transición parcial hacia la mejora del parque existente, pero no basta para resolver las tensiones de disponibilidad en las zonas más demandadas.

El problema no es solo de cantidad, sino también de localización, tipología y precio. El parque de viviendas estimado por el Ministerio de Vivienda alcanzaba en 2023 los 26,90 millones de viviendas, de las cuales 19,17 millones eran principales. Frente a ello, el INE contabilizaba 19,60 millones de hogares en 2024. Aunque existe stock de vivienda nueva sin vender —447.691 viviendas en 2023—, este se concentra sobre todo en zonas donde no siempre coincide con la demanda más intensa. Algo similar ocurre con la vivienda vacía: el Censo de 2021 registró 3,84 millones de viviendas vacías, el 14,4% del parque total, pero el 45% se encontraba en municipios de menos de 10.000 habitantes.

La demanda residencial seguirá presionando al sistema. La población residente en España alcanzó los 49,69 millones de habitantes a 1 de abril de 2026, y el país superó por primera vez los 10 millones de residentes nacidos en el extranjero a 1 de enero de 2026. Además, el INE proyecta casi 2,2 millones de hogares adicionales en los próximos 15 años. El aumento de hogares unipersonales, la inmigración neta y la reducción del tamaño medio de las familias incrementan la necesidad de vivienda incluso sin un boom crediticio.

El alquiler es el segmento más sensible a esta presión, porque absorbe buena parte de la movilidad laboral, la llegada de población extranjera y la emancipación juvenil. En 2023, las viviendas arrendadas de tipología colectiva alcanzaron los 2,11 millones, con un crecimiento del 5,2%. La dependencia del alquiler es especialmente elevada entre los hogares con población extranjera: en 2020, el 56% de los hogares con algún miembro extranjero vivía en alquiler, frente al 11,7% de los hogares formados solo por españoles.

Las condiciones financieras tampoco están actuando como una válvula de alivio. En abril de 2026, el tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,90%, con un importe medio de 173.331 euros y 40.010 hipotecas inscritas. El Banco de España señala, además, un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos a hogares para adquisición de vivienda. El LTV medio se sitúa en torno al 64% y solo el 10,5% de las nuevas operaciones supera el 80%, en un contexto de esfuerzo creciente para acceder a la compra.

Los jóvenes son uno de los colectivos más afectados. En 2025, el 67,1% de las personas de entre 18 y 34 años convivía con alguno de sus progenitores. Entre quienes tenían entre 26 y 34 años, la proporción era del 44,3%. Dentro de este grupo, el 47,3% señalaba como motivo principal que no podía permitirse comprar o alquilar vivienda. La dificultad aumenta entre las rentas más bajas: entre los jóvenes de 26 a 34 años con ingresos inferiores a 6.000 euros netos anuales, el 55,5% seguía viviendo con sus padres.

La demanda insatisfecha también se refleja en la búsqueda frustrada de vivienda. En 2025, el 7,6% de la población de 16 o más años buscó vivienda activamente sin cambiar de residencia, y el 67,2% señaló el precio excesivo como motivo principal. La dificultad fue mayor entre la población nacida fuera de la Unión Europea, donde el porcentaje alcanzó el 13,7%, frente al 9,5% entre nacidos en otro país comunitario y el 6,3% entre nacidos en España.

El déficit de vivienda social y asequible constituye otro de los grandes desequilibrios del sistema español. El Observatorio de Vivienda y Suelo estima unas 318.000 viviendas sociales públicas, equivalentes al 1,72% de los hogares. El alquiler social en sentido amplio representa el 3,3% de los hogares, frente al 8% de media en la Unión Europea y muy lejos de países como Países Bajos, Austria o Francia. Esta debilidad del parque público reduce la capacidad de las Administraciones para intervenir de forma estable en el mercado.

El marco reciente de política pública viene marcado por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que habilita la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, modifica las reglas de actualización de rentas e introduce el uso de sistemas de referencia en determinados supuestos. A ello se suman el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, el Bono Alquiler Joven y la preparación del Plan Estatal 2026-2030, orientado a mantener ayudas al alquiler, reforzar apoyos a jóvenes y ampliar instrumentos de acceso a vivienda protegida.

A corto plazo, el escenario más probable es de tensión persistente. Si la población y los hogares continúan creciendo al ritmo previsto y la producción final de vivienda nueva se mantiene en el entorno de las 100.000 a 130.000 unidades anuales, la presión sobre precios y alquileres difícilmente desaparecerá en las áreas más dinámicas. La compraventa podría estabilizarse antes que el alquiler, pero este último seguirá sometido a una demanda intensa y a una oferta limitada.

A medio plazo, pueden distinguirse tres escenarios. El más favorable exigiría más suelo finalista, mayor velocidad administrativa, industrialización constructiva y una expansión real del parque público y protegido. Un escenario intermedio mantendría la actual recuperación de la oferta, pero sin cerrar la brecha entre demanda y producción residencial. En ese caso, la compraventa podría estabilizarse antes que el alquiler. El escenario adverso combinaría un nuevo endurecimiento crediticio, costes de construcción persistentes y una demanda demográfica fuerte, con el riesgo de frenar las transacciones y el acceso a la compra sin aliviar de forma significativa las rentas.

La lectura de los datos exige, no obstante, algunas cautelas metodológicas. El precio medio de venta y el Índice de Precios de Vivienda no miden exactamente lo mismo: el primero recoge niveles en euros por metro cuadrado y el segundo variaciones de precios de transacción ajustadas por composición. En alquiler, SERPAVI mejora la información disponible, pero presenta cambios de cobertura territorial que aconsejan prudencia en las comparaciones. La vivienda vacía, por su parte, se mide con precisión censal, pero no con frecuencia anual, por lo que no permite estimar cuánta vivienda podría movilizarse de forma inmediata en zonas tensionadas. Y las cifras de vivienda social constituyen la mejor estimación oficial disponible, aunque no equivalen a un registro exhaustivo consolidado.

En conclusión, el problema de la vivienda en España exige una respuesta estructural y territorialmente diferenciada. No basta con medidas generales. La solución, según los expertos, pasaría por aumentar la oferta allí donde realmente se necesita, ampliar el parque público y protegido, mejorar la focalización social de las ayudas, agilizar la gestión urbanística y reforzar la seguridad jurídica.
Desde la perspectiva de la abogacía, la vivienda es también un reto jurídico: la regulación, la tramitación administrativa, la colaboración público-privada, la protección del derecho de propiedad, la tutela de las personas vulnerables y la eficacia judicial inciden directamente en la capacidad del sistema para ofrecer vivienda suficiente, asequible y jurídicamente segura.

La visión de la abogacía: la vivienda como problema jurídico, económico e institucional

En este contexto, la aportación de la abogacía no consiste en sustituir el diagnóstico estadístico, sino en complementarlo con un análisis jurídico-institucional. Allí donde los datos oficiales acreditan la existencia de tensiones de acceso, el análisis jurídico se pregunta qué reformas normativas, qué modelos de gestión pública y qué garantías institucionales pueden contribuir a mejorar la respuesta.

Seguridad jurídica y agilidad administrativa como condiciones para aumentar la oferta

Una de las principales líneas defendidas desde el ICAM, en particular desde sus secciones especializadas, es que el aumento de la oferta residencial requiere un marco jurídico estable, previsible y eficaz. En los debates organizados por la institución en el último semestre se ha insistido en que la falta de vivienda disponible no depende solo de factores económicos o demográficos, sino también de la capacidad del ordenamiento jurídico para facilitar la promoción, rehabilitación y puesta en uso de viviendas.

En este punto, el discurso de la abogacía coincide con el diagnóstico antes descrito: si la creación de hogares y la demanda residencial avanzan más rápido que la producción de vivienda, especialmente en las áreas con mayor dinamismo económico y demográfico, la presión sobre precios y alquileres tiende a intensificarse.

Las secciones del ICAM han identificado, en este ámbito, varias prioridades: simplificar trámites sin reducir garantías, mejorar la coordinación entre administraciones, dotar de estabilidad a las reglas urbanísticas, reducir la litigiosidad innecesaria y generar confianza suficiente para movilizar inversión pública y privada.

La idea central es que el Derecho no produce viviendas por sí mismo, pero sí puede crear o destruir las condiciones de certidumbre necesarias para que se produzcan.

El punto de vista del Derecho Administrativo: colaboración público-privada para vivienda asequible

Una respuesta destacada desde la abogacía es el impulso de fórmulas de colaboración público-privada para desarrollar vivienda asequible. Esta orientación subraya la necesidad de ampliar el parque de vivienda protegida, social y asequible, así como de movilizar suelo y recursos financieros en un contexto de restricciones presupuestarias y fuertes necesidades residenciales.

Para Alberto Dorrego de Carlos, presidente de la Sección de Derecho Administrativo del ICAM, “el debate se encuentra en el centro de la actualidad jurídica, económica y social. La vivienda asequible constituye hoy uno de los grandes retos del país y que su solución exige abordar una realidad compleja, con múltiples Administraciones implicadas, agentes privados, necesidades de financiación y procedimientos largos”.

A su juicio, esta situación comporta un riesgo de fractura social y, especialmente, generacional. Por ello defiende “la necesidad de una “alianza a largo plazo” entre el sector público y el privado, capaz de combinar impulso político, suelo, financiación, gestión y asunción de riesgos”.

La colaboración público-privada puede adoptar distintas formas jurídicas. Los principales modelos utilizados en España por las distintas Administraciones públicas son los basados en técnicas patrimoniales (esto es, concesiones demaniales y derechos de superficie sobre suelo público) y los sistemas institucionales (constitución de sociedades de economía mixta u otro tipo de entidades colaborativas). Junto a estos modelos existen otras alternativas, como son las fórmulas contractuales, que están también llamadas a jugar un papel relevante en futuro en promoción y gestión de vivienda asequible.

Todas las fórmulas jurídicas pueden ser válidas si se estructuran correctamente. Lo esencial es alcanzar el objetivo de desarrollar un amplio parque de vivienda asequible en alquiler que permita a nuestros jóvenes desarrollar su proyecto de vida. Y -además- hacerlo con la agilidad administrativa que reclama la grave situación actual del mercado. Para ello es fundamental que los proyectos de Colaboración Público-Privada estén bien diseñados, tengan una adecuada distribución de riesgos y una rentabilidad razonable. Es absolutamente esencial, como sucede en toda alianza de largo plazo entre la Administración y los operadores privados, que exista seguridad jurídica, que las obligaciones y derechos de las partes, así como los mecanismos de control y solución de controversias, estén correctamente definidos. También es fundamental el adecuado tratamiento regulatorio financiero y la fiscalidad de estas operaciones. “Todas estas vías presentan oportunidades, pero también importantes desafíos técnicos y jurídicos”, apunta Dorrego.

Desde la perspectiva jurídica, la vivienda asequible debe concebirse como una forma de infraestructura social. Ello implica que su promoción no debe depender únicamente de la lógica de mercado, pero tampoco puede prescindir de la capacidad técnica, financiera y gestora del sector privado. La cuestión clave es diseñar modelos que permitan atraer inversión y acelerar la ejecución de proyectos sin perder el control público sobre la finalidad social de las viviendas, los precios máximos, los requisitos de acceso y la duración de la protección.

El Plan Vive de la Comunidad de Madrid como referencia de colaboración público-privada

Paloma Martín Martín, senadora y exconsejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, considera que el Plan Vive puede presentarse como uno de los modelos más avanzados de colaboración público-privada en España.

“El Plan Vive comenzó a diseñarse en 2019 y su primera licitación se produjo en 2021. Desde entonces, se ha convertido en un modelo pionero, replicable y reconocido tanto por otras Administraciones como por el sector. Se trata de un instrumento escalable, jurídicamente sólido y estable, características que explican su capacidad para atraer inversión privada y generar vivienda asequible sin cargar el esfuerzo sobre los presupuestos autonómicos”, apunta.

“El Plan Vive suma ya 14.000 viviendas licitadas, de las cuales 5.175 han sido entregadas y están habitadas. El programa alcanza 28 municipios y ha movilizado una inversión aproximada de 2.000 millones de euros. Y esta inversión se ha conseguido sin coste para los presupuestos autonómicos, salvo en una de las fases que contó con fondos europeos vinculados a vivienda social y eficiencia energética”, explica la Senadora.

El modelo jurídico se basa en concesiones demaniales sobre suelo público. El operador privado construye las viviendas, asume la gestión del arrendamiento durante un periodo prolongado y, al término de la concesión, los inmuebles revierten a la Administración. Los plazos han ido ampliándose desde los 50 años iniciales hasta los 65, 70 y 75 años, lo que permite dotar de estabilidad económica al proyecto y hacerlo atractivo para inversores con visión de largo plazo.

Uno de los elementos centrales del modelo es que las viviendas se alquilan por debajo del precio de mercado de la zona, con rentas entre un 20% y un 40% inferiores. Este punto refleja la finalidad social del programa, pero también la necesidad de diseñar esquemas que mantengan el equilibrio económico de la concesión.

La senadora hace especial hincapié en la seguridad jurídica: aunque el modelo ha sido recurrido, los tribunales han avalado la posición de la Comunidad de Madrid. También destaca que “la exigencia de solvencia técnica y económica a los adjudicatarios resulta imprescindible, no solo por la fase de construcción, sino por la gestión de los arrendamientos durante décadas”.

En cuanto a las lecciones aprendidas, Martín Martín destaca las siguientes: “La primera, que los lotes excesivamente grandes dificultan la concurrencia, por lo que las siguientes fases optaron por paquetes más pequeños. La segunda, que es necesario equilibrar promociones en municipios con distinto atractivo económico para que las cifras resulten viables. La tercera, que las viviendas de uno y dos dormitorios tienen una demanda más intensa que las de tres. Y la cuarta, que determinados servicios comunes, como piscinas, pistas deportivas o varias plazas de garaje, encarecen las rentas y deben ajustarse al objetivo de asequibilidad”.

También defiende “la construcción industrializada como una herramienta útil para acortar plazos, reducir residuos, mejorar la eficiencia de obra y facilitar nuevas formas de organización del trabajo. A su juicio, el Plan Vive ha permitido introducir innovación constructiva en un sector que necesita ganar velocidad y capacidad de respuesta”.

En su conclusión, Martín fue clara: la vivienda asequible es imprescindible, pero no basta por sí sola para resolver el problema.

Modelos concesionales y suelo privado

Por su parte Carlos Lora González, socio responsable del área de Derecho Público y Regulatorio de Iter Law & Partners, pone el acento en las posibilidades de los modelos contractuales y concesionales.

Lora coincide en que los modelos patrimoniales, como el Plan Vive, han demostrado su utilidad, pero advierte de su principal límite: dependen de la existencia de suelo público disponible. Por ello plantea la necesidad de incorporar suelo privado a través de fórmulas concesionales, entendiendo la vivienda asequible como una infraestructura social.

“España cuenta con experiencia en colaboración público-privada para desarrollar infraestructuras sanitarias, de transporte y equipamientos públicos. Ese conocimiento podría trasladarse al ámbito de la vivienda. Sin embargo, existen obstáculos regulatorios relevantes, especialmente en materia de rentabilidad permitida y duración de las concesiones, que actualmente pueden resultar insuficientes para atraer inversión privada a largo plazo”, subraya.

Presenta el modelo del AMB, basado en la cooperación con ayuntamientos y Generalitat: “El Área Metropolitana no cuenta con competencias directas en vivienda, pero actúa mediante convenios, delegaciones y consorcios”, explica.

Saurina describe tres líneas de actuación: promoción pública directa, rehabilitación de edificios y creación de vivienda asequible en alquiler mediante una sociedad mixta. “Esta última fórmula combina capital público y privado al 50%, con aportaciones de 60 millones de euros por cada parte, y tiene como objetivo promover al menos 4.500 viviendas. La primera licitación para buscar socio privado quedó desierta, lo que obligó a reformular el modelo. La clave fue introducir mayor flexibilidad financiera, mecanismos de desinversión, dividendos preferentes para el socio privado y una gobernanza equilibrada. Actualmente, la sociedad cuenta con unas 2.500 viviendas en marcha”.

Financiación a largo plazo y fallos de mercado

Por su parte, Paula Novo Cubas, abogada del Estado y secretaria general del Instituto de Crédito Oficial, pone el acento en el papel de la financiación pública en el impulso de la vivienda social y asequible: “el ICO trabaja con líneas de financiación a largo plazo, más competitivas que las ofrecidas habitualmente por la banca comercial para este tipo de proyectos”.

También subraya la relevancia de los avales públicos como instrumento para reducir riesgos y mejorar las condiciones financieras.
La representante del ICO reconoce, no obstante, que el modelo no ha terminado de despegar con la intensidad esperada: “existen fallos de mercado tanto en la fase de promoción como en la de explotación y defendió la necesidad de diseñar instrumentos que combinen financiación reembolsable, apoyo público y, cuando sea necesario, componentes subvencionales compatibles con la normativa europea”.

Para Alberto Dorrego “todos los enfoques analizados confirman la complejidad del reto. Hay que tener en cuenta cuestiones como la actualización de rentas, la duración de las concesiones, la participación del suelo privado, la financiación de la promoción, la gobernanza de las sociedades mixtas y la necesidad de generar más suelo disponible. Sin embargo, por encima de todo, hay que tener en cuenta que la vivienda asequible debe abordarse como una cuestión estructural, no coyuntural, y que la colaboración público-privada está llamada a desempeñar un papel central en los próximos años”, subraya.

“España necesita más vivienda, más seguridad jurídica y modelos de colaboración capaces de combinar interés general y viabilidad económica”, concluye.

La vivienda ante una doble tensión: déficit estructural, ocupación y seguridad jurídica

Si la primera aproximación al problema de la vivienda desde la abogacía se centraba en la necesidad de aumentar la oferta residencial mediante colaboración público-privada, agilidad administrativa y modelos jurídicos estables, una segunda línea de análisis permite completar el diagnóstico: la vivienda no solo plantea un problema de producción y acceso, sino también de seguridad jurídica, tutela de derechos y eficacia institucional.

Desde esta perspectiva, el debate jurídico no puede limitarse a la construcción de nuevas viviendas o a la movilización de suelo. También debe atender a los efectos que la inseguridad normativa, la lentitud administrativa y judicial, la ocupación ilegal, la presión sobre las comunidades de propietarios y la falta de respuestas sociales suficientes producen sobre el conjunto del mercado residencial.
La conclusión que se desprende de las últimas jornadas organizadas por el ICAM es clara: sin seguridad jurídica no hay confianza; sin confianza no hay inversión suficiente; y sin inversión, gestión pública eficaz y protección equilibrada de derechos, la oferta residencial seguirá siendo insuficiente para responder a una demanda creciente.

El punto de vista del Derecho de la Construcción: el déficit de vivienda como problema estructural

El IV Congreso Nacional de Derecho de la Construcción del ICAM situó el déficit residencial en el centro del debate jurídico y económico sobre el sector. La cuestión de fondo no es únicamente cuántas viviendas se construyen, sino por qué el sistema no está siendo capaz de producirlas al ritmo que exige la creación de nuevos hogares.

Durante la inauguración del Congreso, el decano del ICAM, Eugenio Ribón, advirtió de que “el Derecho no construye viviendas materialmente, pero sí puede generar —o destruir— las condiciones de certidumbre necesarias para que esas viviendas se promuevan, financien, autoricen y ejecuten”.

Esta idea enlaza con una de las tesis centrales defendidas por la abogacía especializada: la seguridad jurídica no es una cuestión accesoria, sino un presupuesto básico para aumentar la oferta. La promoción residencial exige plazos largos, inversiones relevantes, coordinación entre Administraciones y reglas estables. Cuando el marco normativo cambia de forma constante, cuando los procedimientos se dilatan o cuando los riesgos regulatorios resultan difíciles de prever, la capacidad de respuesta del sector se reduce.

En la misma línea, Francisco García-Ortells, presidente de la Sección de Derecho de la Construcción e Ingeniería del ICAM, sitúa la vivienda como “el primer gran problema que tiene la sociedad española”. Su diagnóstico parte de una realidad cuantitativa: España crea en torno a 220.000 hogares al año, mientras que apenas construye unas 100.000 viviendas, lo que genera una brecha anual próxima a las 100.000 unidades residenciales.

El problema, por tanto, no es coyuntural. Si no se acelera el ritmo de construcción, el déficit acumulado podría situarse en torno a las 800.000 viviendas en 2027 y alcanzar el millón en 2030. Para García-Ortells, esta situación conecta además con una crisis europea más amplia, caracterizada por el desajuste entre oferta y demanda, el incremento de los precios, el encarecimiento del alquiler, el retraso en la emancipación juvenil y la presión de usos alternativos como el alquiler turístico en las grandes ciudades.

La mirada del Derecho de la Construcción aporta así un enfoque especialmente relevante: el problema de la vivienda no se resolverá solo con medidas de demanda, ayudas públicas o límites de precios si no se actúa sobre los obstáculos que dificultan producir más vivienda allí donde realmente se necesita. Ello exige revisar los tiempos de tramitación urbanística, la disponibilidad de suelo, la financiación, los costes de producción, la industrialización del sector y la coordinación entre Administraciones.

En este contexto, la construcción industrializada, la simplificación administrativa, la estabilidad regulatoria y la colaboración público-privada aparecen como instrumentos complementarios. Ninguno de ellos constituye por sí solo una solución definitiva, pero todos forman parte de una misma estrategia: aumentar la capacidad del sistema para generar vivienda suficiente, asequible y jurídicamente viable.

Desde esta óptica, el debate sobre vivienda no puede formularse como una contraposición simple entre mercado y protección social. La vivienda cumple una función social evidente, pero esa función requiere instrumentos jurídicos técnicamente sólidos. La tutela de personas vulnerables, el aumento del parque asequible, la protección del derecho de propiedad, la seguridad de los arrendamientos y la eficacia de los procedimientos judiciales deben formar parte de una misma arquitectura institucional.

Ocupación de viviendas: una problemática jurídica, social y comunitaria

La tercera gran dimensión abordada por el ICAM es la ocupación de viviendas, una cuestión que combina seguridad jurídica, vulnerabilidad social, presión judicial y efectos sobre el mercado residencial.

En el debate del acceso a la vivienda, es importante situar correctamente esta cuestión. La ocupación ilegal no debe presentarse como una causa de una situación en la que influyen factores estructurales de mayor alcance: insuficiencia de oferta asequible, encarecimiento del alquiler, concentración territorial de la demanda, debilidad del parque público y dificultad de emancipación, entre otros.

Sin embargo, la ocupación sí constituye un problema jurídico conexo, en la medida en que afecta a la seguridad jurídica, a la confianza de propietarios e inversores, a la convivencia en comunidades de vecinos, a la carga de trabajo de los tribunales y a la respuesta pública ante situaciones de vulnerabilidad residencial.

Desde la abogacía se defiende que este fenómeno exige una respuesta equilibrada, capaz de proteger el derecho de propiedad y la tutela judicial efectiva, sin trasladar en exclusiva a los tribunales problemas sociales que requieren políticas públicas de vivienda, servicios sociales y coordinación administrativa.

El enfoque jurídico propuesto por el ICAM evita reducir el debate a una oposición simple entre propiedad y vulnerabilidad. La ocupación puede incluir realidades muy distintas: supuestos con relevancia penal, conflictos posesorios civiles, casos de “inquiocupación”, situaciones de exclusión residencial o problemas de convivencia comunitaria. Por ello, la respuesta debe combinar instrumentos procesales eficaces, intervención social cuando proceda y claridad normativa.

El Congreso del ICAM sobre la “Problemática jurídica de la ocupación de viviendas” partió precisamente de esa complejidad: no todos los supuestos son iguales ni admiten una respuesta uniforme. Las políticas públicas de vivienda pueden y deben ser socialmente ambiciosas, pero no pueden construirse debilitando la tutela judicial efectiva ni erosionando la seguridad jurídica.

Esta reflexión conecta con uno de los efectos menos visibles de la ocupación: su impacto sobre la oferta de alquiler. Cuando los propietarios perciben que la recuperación de un inmueble puede demorarse durante meses o años, o que la respuesta judicial resulta incierta, aumenta la desconfianza y se reduce la disposición a poner viviendas en el mercado. El resultado es paradójico: una respuesta ineficaz frente a la ocupación puede acabar agravando el problema de acceso a la vivienda al retraer parte de la oferta disponible.

El punto de vista de la Propiedad Horizontal: comunidades de propietarios y soluciones normativas

Una de las aportaciones más relevantes procede del ámbito de la propiedad horizontal. La ocupación no afecta únicamente al titular de una vivienda, sino también al conjunto de la comunidad de propietarios. Puede generar problemas de convivencia, deterioro de elementos comunes, conflictos vecinales, inseguridad, impago de gastos comunitarios y sobrecarga de responsabilidades para presidentes de comunidad, administradores de fincas y vecinos.

Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM, defiende la necesidad de abordar el fenómeno desde un análisis “estrictamente jurídico”, alejado de apriorismos ideológicos y orientado a soluciones útiles. Su planteamiento parte de una premisa esencial: la ocupación debe analizarse en todas sus dimensiones —civil, penal y social—, prestando especial atención a las situaciones de vulnerabilidad vinculadas al acceso a la vivienda.

Torres advierte, además, de que “no podemos trasladar a los tribunales un problema que es social”. Esta afirmación resume una de las principales tensiones del sistema: los jueces y tribunales acaban recibiendo conflictos que, en muchos casos, deberían haber sido prevenidos o atendidos antes desde las políticas sociales, la vivienda pública, los servicios asistenciales o la mediación institucional.

Desde la perspectiva de la propiedad horizontal, la cuestión adquiere una dimensión especialmente práctica. Las comunidades de propietarios no siempre disponen de herramientas ágiles para reaccionar ante ocupaciones que afectan a la convivencia o al uso normal del edificio. Por ello, el Congreso planteó la necesidad de formular propuestas de mejora normativa tanto en la Ley de Enjuiciamiento Civil como en la Ley de Propiedad Horizontal, con especial atención al impacto que la ocupación produce sobre las comunidades.

El debate no se limita, por tanto, a la recuperación posesoria del inmueble. También incluye la legitimación de las comunidades para actuar en determinados supuestos, la coordinación con propietarios ausentes o grandes tenedores, la respuesta frente a actividades molestas, insalubres o ilícitas, la protección de vecinos vulnerables y la necesidad de procedimientos más ágiles que no sacrifiquen garantías.

La lentitud judicial como factor de inseguridad

Otro de los elementos destacados es la duración de los procedimientos. La respuesta judicial frente a determinados supuestos de ocupación puede demorarse hasta cerca de dos años desde la interposición de la demanda o denuncia hasta la ejecución efectiva de la resolución. Esta lentitud genera frustración en los titulares afectados, pero también dificulta una respuesta adecuada cuando existen personas en situación de vulnerabilidad.

La demora procesal agrava el conflicto para todas las partes. Para los propietarios, supone una pérdida prolongada de disponibilidad del inmueble. Para las comunidades de vecinos, implica convivir durante meses con una situación de incertidumbre. Para las personas vulnerables, puede significar permanecer en una situación habitacional precaria sin una respuesta social efectiva. Y para los tribunales, supone asumir una carga que desborda la naturaleza estrictamente jurídica del problema.

Por ello, la mejora de los procedimientos no debe entenderse únicamente como una demanda de rapidez, sino como una exigencia de eficacia institucional. Una justicia tardía puede dejar de ser útil tanto para quien reclama la recuperación de su vivienda como para quien necesita una alternativa habitacional digna.

La necesidad de una respuesta coordinada

La conclusión común es que la vivienda exige respuestas coordinadas. El déficit de oferta, la dificultad de acceso, la ocupación, la vulnerabilidad social, la financiación, la litigiosidad, la propiedad horizontal y la seguridad jurídica no son compartimentos estancos. Forman parte de un mismo ecosistema.

Por ello, cualquier política de vivienda que aspire a ser eficaz debe combinar varias líneas de actuación: aumentar la oferta residencial, ampliar el parque de vivienda asequible, mejorar la gestión del suelo, simplificar trámites, reforzar la colaboración público-privada, proteger a propietarios e inquilinos, atender la vulnerabilidad social antes de que derive en conflicto judicial y dotar a las comunidades de propietarios de instrumentos proporcionados para defender la convivencia.

La abogacía puede desempeñar aquí un papel especialmente útil. Su función no consiste únicamente en litigar cuando el conflicto ya se ha producido, sino también en anticipar riesgos, mejorar normas, diseñar instrumentos jurídicos viables y contribuir a que las políticas públicas se construyan sobre bases técnicas sólidas.

En definitiva, la vivienda debe abordarse como una cuestión estructural, no coyuntural. España necesita más vivienda, pero también mejores procedimientos, más coordinación administrativa, mayor seguridad jurídica y respuestas sociales eficaces. La construcción de nuevas viviendas, la protección de la propiedad, la atención a la vulnerabilidad y la convivencia en las comunidades no son objetivos incompatibles. Al contrario, solo una estrategia que los integre podrá ofrecer una respuesta realista a uno de los principales retos jurídicos, económicos y sociales del país.

FUENTES

INE IPV 1T2026 – https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV1T26.htm
INE Hipotecas abril 2026 – https://www.ine.es/dyngs/Prensa/H0426.htm
INE ECV 2025. Módulo dificultades de acceso a la vivienda – https://www.ine.es/dyngs/Prensa/m3ECV2025.htm
INE Proyección de hogares 2026-2041 – https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176954&idp=1254735572981&menu=ultiDatos
INE Censo 2021. Viviendas vacías – https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177108&idp=1254735572981&menu=ultiDatos
OVS Boletín Anual 2024 – https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Documents/2025/040725-ObservatoriodeviviendaysueloBoletnanual24.pdf
SERPAVI 2026. Tablas, gráficos y mapas resumen – https://publicaciones.transportes.gob.es/downloadcustom/sample/4078
OVS Boletín Especial Vivienda Social 2024 – https://publicaciones.transportes.gob.es/downloadcustom/sample/3749
Banco de España. Indicadores del mercado inmobiliario – https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/datos/pdf/si_1_5.pdf
Banco de España. Encuesta de Préstamos Bancarios. Abril 2026 – https://www.bde.es/f/webbe/GAP/Secciones/SalaPrensa/NotasInformativas/26/presbe2026-37.pdf
Eurostat. Living conditions in Europe – housing – https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Living_conditions_in_Europe_-_housing
OECD Affordable Housing Database – https://www.oecd.org/en/data/datasets/oecd-affordable-housing-database.html
BOE. Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda – https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203

La entrada Las respuestas de la abogacía al problema de la vivienda en España se publicó primero en Otrosí.

¿De qué manera colabora la CNMC con reguladores de otros países para abordar problemas globales de la difusión de contenido ilícito en Internet?

El Reglamento de Servicios Digitales armoniza las normas aplicables a los servicios intermediarios digitales en el mercado interior. Ello exige un importantísimo grado de coordinación y colaboración con la Comisión Europea, con el resto de DSCs europeos, y también con las autoridades competentes a nivel nacional (por ejemplo, la agencia del medicamento, la autoridades de consumo, las agencias de control alimentario,…). La colaboración y coordinación debe establecerse a todos los niveles para asegurar un grado homogéneo y amplio de protección de los ciudadanos.

A nivel europeo, el principal órgano de coordinación para la aplicación del Reglamento de Servicios Digitales es la Junta Europea de Servicios Digitales. La Junta es un consejo consultivo independiente, integrado por todos los coordinadores de servicios digitales para la supervisión de los prestadores de servicios intermediarios.

Entre los objetivos de la Junta se encuentra coordinar y contribuir a las directrices y los análisis de la Comisión Europea y los coordinadores de servicios digitales sobre problemas emergentes en el mercado interior con respecto a las materias reguladas por el Reglamento de Servicios Digitales.

En este marco, y por lo que a los riesgos que puede suponer la difusión de contenidos ilícitos, la Junta, recientemente ha participado en la elaboración de las Directrices para la reducción de riesgos sistémicos en los procesos electorales dirigidas a los prestadores de plataformas en línea de muy gran tamaño y de motores de búsqueda en línea de muy gran tamaño cuyos servicios estén expuestos a efectos negativos reales o previsibles en los procesos electorales.

Dentro de los riesgos identificados expresamente en las Directrices, se encuentra la proliferación de la incitación ilegal al odio en internet, las amenazas relacionadas con la manipulación de la información, la injerencia por parte de agentes extranjeros, o la difusión de contenidos generados mediante inteligencia artificial generativa.

Estas reformas se han presentado como un esfuerzo integral para asegurar que Europa siga siendo un baluarte de derechos y libertades fundamentales, mientras se promueve un mercado digital robusto y equitativo. ¿Desde el punto de vista del mercado y la competencia, diría que se ha logrado con mecanismos como los distintos niveles de responsabilidad según el tamaño de las plataformas?

En mi opinión, este nuevo paquete regulador de las plataformas debe evaluarse de forma positiva. El Reglamento de Servicios Digitales junto con el Reglamento de Mercados Digitales (DMA, en sus siglas en inglés), han venido para crear un entorno digital más seguro y competitivo.

Mientras el Reglamento de Mercados Digitales pretende que los mercados sean disputables y abiertos y que todas las empresas puedan llevar a cabo su actividad económica sin estar sujetas a los abusos que pueden llevar a cabo los grandes actores digitales, el Reglamento de Servicios Digitales trata de vigilar el comportamiento de los intermediarios de servicios digitales.

Ambas regulaciones son lo que denominamos regulación o legislación asimétrica y creo que este tipo de enfoque regulatorio a la hora de legislar las plataformas en el entorno digital, con las características tan peculiares que les atañen, es el más oportuno.

Debemos ser conscientes de que, antes de adoptar una determinada regulación, hay que analizar y comprender al mercado al que se dirige. Si en ese mercado tenemos operadores con condiciones distintas, no podemos adoptar una regulación que sea simétrica para todos.

En síntesis, la DSA es un cuerpo legislativo moderno que, además de ser una regulación asimétrica, incorpora una intervención de todos los agentes que pueden proporcionar un enforcement con menos error. Por ejemplo: participación de los investigadores –expertos en inteligencia artificial- para analizar si en una plataforma existe o no riesgo sistémico. Esto complementa las funciones del supervisor, que tiene un ámbito de actuación más general. Hay que tener en cuenta que este tipo de perfiles profesionales son escasos y muy demandados por el mercado en estos momentos, y los recursos limitados de las autoridades públicas tendrían muy complicada su contratación.

Creo que cada vez más iremos en esta tendencia, en la que se incluirán en la normativa aquellos agentes que pueden ayudar a la autoridad en su cometido y es algo que valoramos de manera positiva.

Con la reciente designación de la CNMC, por el Ministerio de Transformación Digital y Función Pública, como Coordinador de Servicios Digitales, pasa a ser un actor fundamental para la protección del menor en el entorno digital, un tema con el que el ICAM está particularmente comprometido. ¿Cómo está trabajando la CNMC para lograr un entono digital más seguro para los menores de edad?

El artículo 28 del Reglamento contiene unas previsiones específicas para los menores que deben aplicar las plataformas en línea accesibles a los mismos con el fin de garantizar un elevado nivel de privacidad y seguridad. Asimismo, dicho artículo prevé que la Comisión Europea elabore unas Directrices para guiar a los prestadores de plataformas en línea accesibles a menores. La CNMC, a través de la Junta Europea de Servicios Digitales colaborará en la elaboración de dichas directrices.

Por otro lado, la CNMC forma parte de varios grupos en los que se están analizando y proponiendo medidas para la protección del menor. Me refiero al Grupo de trabajo para determinar las funcionalidades del sistema de control de acceso a contenidos para personas adultas de las personas menores de edad, que lidera el Ministerio para la Transformación Digital y de la Función Pública; al Comité de personas expertas para el desarrollo de un entorno digital seguro para la juventud y la infancia, creado por Acuerdo de Consejo de Ministros de 30 de enero de 2024 o la Task force de la Unión Europea para avanzar en soluciones europeas que aborden sistemas de verificación de edad efectivos. El objetivo es fomentar la cooperación con las autoridades nacionales de los Estados miembros con experiencia en este ámbito para determinar las mejores prácticas y normas en materia de verificación de la edad, como reclama la sociedad. 

¿Existen mecanismos para que los usuarios puedan reportar infracciones de manera efectiva?

El Reglamento de Servicios Digitales dispone que todos los prestadores de servicios de alojamiento de datos han de establecer mecanismos que permitan que cualquier persona pueda notificar la presencia de un servicio de contenidos ilícitos.

Ante una notificación de este tipo, los citados prestadores adoptarán la decisión correspondiente que deberán notificar al usuario con indicación de las vías de recurso para el supuesto de que no estuviesen de acuerdo con la decisión adoptada por la plataforma.
El Reglamento, en línea con lo indicado anteriormente, insiste en que los mecanismos de notificación y acción para facilitar el tratamiento de los reportes que se formulen deben salvaguardar los derechos fundamentales de todos los afectados, citando expresamente, entre otros, la libertad de expresión e información, el derecho al respeto a la vida privada y familiar, el derecho a la protección de datos personales o el derecho a la tutela judicial efectiva.

Para el caso de las plataformas en línea, el Reglamento prevé, además, que establezcan un sistema interno eficaz de gestión de reclamaciones que permita presentar reclamaciones contra la decisión tomada por dicho prestador cuando reciba una notificación.

La DSA también introduce nuevas obligaciones de transparencia y facilita el acceso de los investigadores autorizados a los datos fundamentales de las plataformas más grandes. ¿Qué efectos podemos esperar de esta previsión?

La obligación sobre las grandes plataformas de permitir acceso a los datos que sean necesarios -incluidos los relacionados con algoritmos- para hacer el seguimiento del cumplimiento del Reglamento, es sin duda uno de los grandes hitos de esta nueva legislación ya que va a permitir conocer cómo funcionan las plataformas. Esta información es indispensable para poder supervisar las obligaciones impuestas a las grandes plataformas. La posibilidad de certificar expertos es una solución muy acertada, a mi modo de ver. Como ya hemos dicho, este tipo de perfiles profesionales son escasos y muy demandados por el mercado en estos momentos, y los recursos limitados de las autoridades públicas tendrían muy complicada su contratación.

Estos expertos están en mejor posición que cualquiera de nosotros para detectar los riesgos sistémicos en los que puedan estar incurriendo las grandes plataformas, así como en la evaluación de los mecanismos implementados.

Otro aspecto crucial de esta reforma es crear un entorno digital que proteja el derecho a la información veraz, poniendo en marcha, además de las propias previsiones de la DSA en este sentido, un código de buenas prácticas más riguroso. ¿Cuál es el papel de la CNMC en este sentido -en promover y garantizar el derecho a la información veraz- tanto en el entorno digital como mediático?

El Reglamento de Servicios Digitales pretende garantizar que las plataformas y motores de búsqueda en línea, y en particular las de muy gran tamaño sean más responsables y asuman plenamente las consecuencias de las acciones que toman y los riesgos sistémicos que plantean, incluido la desinformación y la manipulación de los procesos electorales.
Las disposiciones del Reglamento sobre notificación y retirada de contenidos ilegales sólo afectan directamente a la lucha contra la desinformación si el contenido compartido se considerara ilícito según la legislación de los Estados miembros.

Para ello, establece obligaciones específicas a las plataformas y motores de búsqueda en línea de muy gran tamaño respecto a los riesgos sistémicos y otra serie de obligaciones contra prácticas inapropiadas que pueden ser relevantes en materia de desinformación, que resultan de aplicación, ciertas de ellas, no solo a las grandes plataformas, sino también a otro tipo de servicios intermediarios (entre otras, transparencia en la moderación de contenido; protección de los usuarios contra prácticas engañosas y perfilado engañoso de sus datos para uso publicitario o de los sistemas de recomendación; obligaciones adicionales relativas a la publicidad y a los sistemas de recomendación…).

El conjunto se obligaciones de diligencia del Reglamento de Servicios Digitales se complementa con el establecimiento de un marco corregulatorio a través de códigos de conducta voluntarios, destinados a abordar los riesgos sistémicos de las grandes plataformas y motores de búsqueda, incluidos los vinculados a la desinformación.
En este contexto, se prevé que el Código de buenas prácticas contra la desinformación firmado en 2018 se convierta en un código de conducta amparado en el Reglamento de Servicios Digitales.

El Código de buenas prácticas contra la desinformación es un conjunto de compromisos para combatir la desinformación, acordados de forma voluntaria por representantes de las plataformas en línea, las principales redes sociales, los anunciantes y la industria publicitaria. La CE alentó y facilitó la elaboración del Código, que fue firmado en 2018.
Con la presentación del Código reforzado en junio de 2022, éste pasó a formar parte de un marco normativo más amplio, junto al Reglamento UE 2024/900, de 13 de marzo de 2024, sobre la transparencia y la segmentación de la publicidad política, y el Reglamento de servicios digitales.

Las actividades realizadas en el marco del Código complementan la implementación de los requisitos establecidos en el Reglamento. Para los firmantes del Código que son considerados como plataformas y motores de búsqueda de gran tamaño, la adhesión al Código se convertirá en una medida apropiada para la mitigación de riesgos sistémicos.
La participación de la CNMC en los códigos está prevista, conjuntamente con la CE, a través de la Junta europea de Servicios Digitales en lo que al fomento y revisión periódica de los códigos se refiere.

Precisamente, en paralelo a la DSA, la European Media Freedom Act refuerza la independencia editorial y la transparencia en la propiedad de los medios. La CNMC, como regulador audiovisual, ya venía ejerciendo un papel de supervisión de este mercado. ¿Cómo va a reforzar la EMFA las garantías para un mayor pluralismo e independencia de los medios, y cuál va a ser el papel de la CNMC en ello?

Los organismos reguladores del sector audiovisual serán los responsables de la aplicación del Capítulo III del EMFA (es decir, todas las medidas, excepto las relativas a los derechos de los prestadores de servicios de medios, las salvaguardias para el funcionamiento de los medios de servicio público (y sus deberes).

Ciertas competencias, como, por ejemplo, el desarrollo de bases de datos sobre la propiedad de los medios de comunicación nacionales, pueden ser atribuidas al organismo regulador u a otra autoridad competente.

Los Estados miembros deben garantizar que cuentan con los recursos financieros, humanos y técnicos adecuados para llevar a cabo sus nuevas tareas. También se les deben otorgar poderes de investigación adecuados, incluido el poder de solicitar información.
En España, el Ministerio para la Transformación Digital y de la Función Pública es el encargado de la adaptación del ordenamiento jurídico nacional al Reglamento de EMFA. Por tanto, es a quien corresponde la identificación de la autoridad competente respecto a aquellas competencias no atribuidas específicamente al organismo regulador del sector audiovisual.

Este Reglamento también crea un órgano europeo de vigilancia de la libertad de los medios de comunicación, el Consejo Europeo de Servicios de Medios de Comunicación, independiente y formado por autoridades nacionales de medios de comunicación, la CNMC en el caso de España ¿Cuál es la misión de este Consejo Europeo y qué papel desempeñará la CNMC dentro del mismo?

El Reglamento prevé la transformación de ERGA en el Comité Europeo de Servicios de Medios de Comunicación (el “Comité”), integrado por los organismos reguladores del sector audiovisual y contará con la asistencia de una secretaría proporcionada por la Comisión Europea.

El objetivo del Comité es promover una aplicación eficaz y coherente del marco legislativo relativo a los medios de la UE, entre otras cosas, emitiendo dictámenes sobre el impacto de las concentraciones del mercado de medios que puedan afectar al funcionamiento del mercado interior de servicios de medios, así como apoyando a la Comisión Europea en la preparación de directrices sobre cuestiones regulatorias de los medios de comunicación o mediante la organización de un diálogo estructurado entre las plataformas en línea de gran tamaño, los medios de comunicación y la sociedad civil.

El Comité entrará en funcionamiento el 8 de febrero de 2025. La CNMC ha sido elegida por los organismos reguladores del sector audiovisual de la UE para asumir la presidencia del nuevo organismo el año próximo. Estamos ya trabajando para asegurar que el nuevo Comité esté plenamente operativo en febrero de 2025.

¿Qué medidas específicas establece la European Media Freedom Act para proteger la independencia editorial de los medios de comunicación frente a las presiones políticas y comerciales, y cómo se supervisa su cumplimiento?

El objetivo del Reglamento de EMFA es combatir las injerencias políticas en las decisiones editoriales de los prestadores de medios de comunicación, proteger a los periodistas y a sus fuentes y garantizar la libertad y el pluralismo de los medios de comunicación.

Con este fin, el Reglamento establece un conjunto de nuevas obligaciones y salvaguardias en relación con los servicios de medios para una amplia gama de actores, incluidos los Estados miembros, las plataformas en línea de muy gran tamaño y los fabricantes de dispositivos. En este sentido, el EMFA: protege la independencia editorial exigiendo a los Estados miembros que respeten la libertad editorial efectiva de los prestadores de servicios de medios de comunicación; protege las fuentes periodísticas, también contra el uso de programas espía; incluye salvaguardias para garantizar el funcionamiento independiente de los medios de comunicación públicos, en particular garantizando unos recursos financieros adecuados, sostenibles y previsibles y fomentando la transparencia en el nombramiento del director o de los miembros de los consejos de administración; refuerza la transparencia respecto a la propiedad de los medios de comunicación; proporciona salvaguardias contra la eliminación injustificada por parte de las plataformas en línea de muy gran tamaño (designadas en virtud de la Ley de Servicios Digitales) de contenidos de servicios de medios de comunicación; introduce un derecho de personalización de la oferta de medios en dispositivos e interfaces, como televisores conectados; garantiza que los Estados miembros proporcionen una evaluación del impacto de las concentraciones clave del mercado de los medios de comunicación en el pluralismo de los medios de comunicación y la independencia; garantiza una mayor transparencia en la medición de la audiencia para los prestadores de servicios de medios de comunicación y los anunciantes; establece requisitos de transparencia para la asignación de publicidad institucional; y, finalmente, transforma el Grupo de Entidades Reguladoras Europeas de los Servicios de Comunicación Audiovisual (ERGA) en el Comité Europeo de Servicios de Medios de Comunicación, para garantizar una aplicación coherente del Reglamento del EMFA y de otras normas de la Unión Europea en materia de medios de comunicación (en particular, la Directiva de servicios de comunicación audiovisual).

¿Podría darnos ejemplos de sanciones recientes impuestas por su organismo a plataformas o medios que han incumplido las normativas?

Como he comentado, la CNMC aún no ha sido habilitada legalmente para ejercer sus competencias en el ámbito del Reglamento de Servicios Digitales, por lo que no ha podido iniciar ningún procedimiento sancionador. He de decir, no obstante, que de momento tampoco hemos recibido denuncias contra plataformas establecidas en España.

Por lo que al EMFA se refiere, aún no ha entrado en vigor ni se han adoptado las medidas necesarias para implementar algunas de sus previsiones, motivo por el cual, tampoco se ha iniciado ningún procedimiento sancionador.

En el marco de la Ley General de la Comunicación Audiovisual, sí que hemos iniciado algún procedimiento contra plataformas de intercambio de vídeos de contenido pornográfico que prestaba servicios sin establecer un sistema eficaz de verificación de edad para impedir el acceso de menores. Se trata del procedimiento iniciado contra TECHPUMP que ha sido incoado en abril de este año. La CNMC ha ordenado, con carácter provisional hasta que se apruebe la resolución definitiva, el cese inmediato de la conducta presuntamente infractora, así como de la prestación de servicios de intercambio de vídeos hasta que no se implemente un sistema de verificación de edad que garantice que los menores de edad no accedan a los contenidos pornográficos que provee.

Finalmente, y mirando ahora al propio funcionamiento de la Comisión, ¿se está adaptando la CNMC a las nuevas tecnologías, como la inteligencia artificial, para mejorar la regulación y supervisión de contenidos digitales?

Me alegra poder destacar la situación privilegiada en la que se encuentra la CNMC en materia de tecnologías de la información. No sólo podemos decir que ya hemos superado la transformación digital, dado que todos los expedientes, procesos internos, comunicaciones y, en general, la forma de trabajo, se realizan de manera digital y con herramientas ágiles, colaborativas y accesibles en todo momento. Todo el personal dispone de un portátil y puede trabajar desde cualquier parte utilizando firma digital, notificaciones telemáticas y comunicaciones electrónicas, sin importar la ubicación física. A ello se añaden herramientas de colaboración, gestión de proyectos, big data y, por supuesto, inteligencia artificial.

Esta cultura fuertemente tecnológica, ágil y moderna, es reconocida entre la Administración General del Estado, en la que somos un organismo de
referencia.

En efecto, la Unidad de Inteligencia Económica ha desarrollado la herramienta BRAVA (en inglés, Bid Rigging Algorithm for Vigilance in Antitrust). Se basa en técnicas de aprendizaje automático o machine learning que, a través de distintos modelos, es capaz de clasificar de forma automatizada distintas ofertas presentadas en una licitación como potencialmente colusorias o como competitivas. Con esta herramienta mejoramos la detección de conductas colusorias en la contratación pública. Una prioridad para nosotros.
BRAVA ha recibido el premio de la Revista Sociedad de la Información Digital en la categoría de IA para la detección del fraude y corrupción. 

Por eso, y en esa línea, desde luego que la CNMC está trabajando para aprovechar las ventajas de las tecnologías de la información y mejorar la regulación y supervisión de contenidos digitales.

De hecho, ya estamos en ello y hemos avanzado parte del camino. No sólo tenemos ya informatizada la base fundamental, como puede ser el desarrollo de un sistema informático para registrar las fichas de prestadores de servicios intermediarios, las futuras fichas de alertadores fiables, de órganos de resolución extrajudicial de litigios y de investigadores autorizados. También tenemos muy avanzada la tramitación digital de los procesos de certificación del DSC a los actores que acabo de mencionar, la tramitación electrónica de los futuros expedientes relacionados con la DSA, como pueden ser las reclamaciones o las órdenes de actuación, y por último, la gestión de los grupos de trabajo.

Pero vamos más allá de una administración digital, pues efectivamente nuestro objetivo es aprovechar las capacidades y tecnologías más avanzadas de inteligencia artificial. En este sentido, tenemos unos cuantos prototipos de proyectos que ya están arrojando resultados prometedores, entre los que puedo nombrar, por ejemplo, la detección de contenidos relacionados con alcohol, violencia, pornografía o discursos de odio. Estos proyectos nos permitirán en un futuro supervisar un volumen muchísimo mayor que si lo hiciéramos con otros medios. No obstante, aquí tenemos mucho campo por explorar, pero desde luego tenemos claro lo útiles que pueden llegar a ser estas herramientas, y ya hemos adquirido un conocimiento que nos ha hecho avanzar parte del camino, que por supuesto vamos a continuar. Es seguro que estas iniciativas que estamos teniendo, incluso antes de tener las capacidades legales para actuar, darán sus frutos.

La entrada Cani Fernández: “Toda retirada de contenidos o el bloqueo del acceso a ellos, ha de realizarse sin afectar indebidamente a la libertad de expresión y de información” se publicó primero en Otrosí.