Análisis

  • Teresa Asunción Jiménez París. Profesora Contratada. Doctora Acreditada a Profesor Titular de Universidad Complutense de Madrid  

“Protección del arrendatario vulnerable: Cláusula COVID y Real Decreto Ley 2/2021"

España atraviesa una situación de parálisis social y encerramiento en un mundo virtual que afecta a todas sus manifestaciones vitales. También a la actividad económica. Todo ello motivado por las decisiones de confinamiento y expropiación del derecho al trabajo que han determinado una drástica reducción de ingresos de buena parte de la población, singularmente trabajadores autónomos y pequeños y medianos empresarios. Esto repercute en su capacidad para hacer frente a los gastos cotidianos entre los que se puede encontrar la renta de la vivienda habitual. Si bien las decisiones pactadas entre arrendador e inquilino y alcanzadas extrajudicialmente (arts. 1255 y 1203.1º CC) son las que mejor pueden responder a los intereses de ambos y resolver las situaciones de vulnerabilidad que puedan afectarles (dado que toda familia puede haber sido vulnerable en mayor o menor medida a la situación descrita), el legislador ha optado por una regulación en el RD – ley 11/2020 de la situación del arrendatario definido y colectivizado como vulnerable (arts. 5 y 6). Y si bien la propia norma permite la exclusión de sus soluciones por los acuerdos que puedan alcanzar las partes, el arrendatario vulnerable podría tener poco interés en alcanzar tales acuerdos si el legislador le autoriza a seguir habitando la vivienda arrendada en caso de impago o de expiración del contrato.

En favor de dicho arrendatario vulnerable como efecto de la epidemia del Covid–19, se establece una moratoria del pago de la renta, forzosa para el arrendador “gran tenedor” pero voluntaria para el inquilino (art.4), la posibilidad de solicitar a las entidades crediticias adheridas a la “línea de avales arrendamiento COVID -19” préstamos avalados y subvencionados por el Estado (en cuanto a los intereses y gastos del préstamo) para el pago de la renta (art. 9), ayudas directas para el pago de la renta o devolución de dichos préstamos (art. 10), la suspensión extraordinaria de los lanzamientos en los desahucios por impago de rentas y expiración del contrato (art. 1) y la adjudicación de soluciones habitacionales (art. 11)([1]). A estas medidas se añaden la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (art. 2), sobre la que cabe la duda de si solo es aplicable a los arrendatarios vulnerables dado el tenor que la Disposición final duodécima.3  del RD – ley 11/2020 tiene desde el 9 de julio de 2020 o a cualquier arrendatario (como parecía desprenderse de la redacción originaria del RD -  ley 11/2020).

El reciente RD – ley 2/2021, de 26 de enero, ha incidido en las medidas de moratoria arrendaticia y prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.

En relación con la moratoria arrendaticia, el RD- ley 2/2021, de 26 de enero, ha extendido la posibilidad de solicitarla hasta el fin del estado de alarma declarado por RD 926/2020 y prorrogado por RD 956/2020, o sea, hasta el 8 de mayo de 2021. La norma ha generado problemas de interpretación en cuanto al periodo temporal durante el cual se aplica la moratoria dado que el primer estado de alarma (periodo temporal al que inicialmente se refería) concluyó el 20 de junio de 2020 y, sin embargo, pese a ello, sucesivas reformas han ido ampliando el plazo para solicitar la moratoria (sic). Por ello entiendo que las moratorias solicitadas antes del 27 de enero de 2021 (fecha de entrada en vigor del RD - ley 2/2021 que ha pretendido solventar esta cuestión) no podrían extenderse hasta el 8 de mayo de 2021, pues lo contrario causaría grave perjuicio al arrendador que bien podría haber optado por la alternativa de la condonación del 50 % de la renta arrendaticia si hubiera previsto dicho término final. Además, la nueva redacción, que parece presuponer que el estado de alarma podrá “normalizarse” como estado más o menos habitual en el ordenamiento jurídico español “normalizando” la excepción al texto constitucional, no tiene efectos retroactivos (art. 2.3 CC).

Aparte del problema de la duración de la moratoria, tiene particular importancia la determinación de quién es “gran tenedor”. Si bien la norma remite la cuestión al número de inmuebles o espacio construido de que es titular la persona física o jurídica (que parece referirse a pisos o apartamentos, excluidos locales, garajes y trasteros, no teniéndose en cuenta los inmuebles que se disfrutan en copropiedad, ya que son inmuebles de los que el arrendador no puede disponer libremente)([2]), en mi opinión, no debería ser el número de inmuebles el que determinase el concepto de “gran tenedor” sino el valor catastral de los mismos, pues once pisos o apartamentos, en función de las condiciones del edificio, ubicación, antigüedad, etc., pueden tener un valor muy inferior al que ostenta una sola vivienda de 1.000 m2, por ejemplo. A mi juicio, la norma expropia al pequeño y mediano propietario los frutos civiles de su propiedad, cuando la mayoría de los arrendadores son personas físicas que necesitan de los alquileres de inmuebles “para el pago de la hipoteca o, incluso, como complemento de sus ingresos, muchos de ellos pensión de jubilación”([3]).

En cuanto a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento, el RD - Ley 2/2021 prevé que, si se produjere el vencimiento del contrato entre el 2 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del RD Ley - 11/2020, y el 8 de mayo de 2021, el arrendatario podrá solicitar una prórroga de su contrato de hasta 6 meses. Producida la solicitud, la prórroga deviene forzosa para el arrendador, pero las partes pueden excluir la prórroga extraordinaria por un acuerdo que entiendo podría tener el alcance y contenido determinado por las partes (art. 1255 CC), sin necesidad de circunscribirse a una prórroga en términos diversos. Aplicada la prórroga extraordinaria, esta excluiría la suspensión del lanzamiento por expiración del contrato, la cual solo podría producirse en aquellos procedimientos basados en la expiración del contrato entre el 14 de marzo de 2020 (comienzo del estado de alarma) y el 1 de abril de 2020, fechas durante las cuales pudo producirse una situación de vulnerabilidad derivada de los efectos del Covid – 19 sin existir la posibilidad de prorrogar forzosamente la estancia del arrendatario y su familia en la vivienda arrendada, al no estar vigente el Real Decreto ley 11/2020([4]).

En mi opinión, no tiene sentido que el arrendatario pueda sumar la medida de prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento, con una moratoria o condonación de la renta y luego, finalizado el contrato, pueda “permanecer” en la vivienda ajena sobre la base de una situación de vulnerabilidad no resuelta con las medidas anteriores, lo que gravaría a la propiedad de manera desproporcionada. Es más, el arrendatario vulnerable, para lograr su permanencia tras la expiración del contrato prorrogado, solo tendría que no desalojar voluntariamente la vivienda, a lo cual está obligado (art. 1561 y 1569.1ª CC). Por lo tanto, tal medida solo parece aplicable a aquellos arrendatarios que no dispusieron de otro medio para solventar su vulnerabilidad. Apoyaría esta interpretación el art. 1.bis.7 del  RD- Ley 11/2020, según el cual en ningún caso procederá la suspensión de los lanzamientos en procesos de recuperación de la posesión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar con posterioridad a la entrada en vigor del RD Ley 11/2020. En caso de suspensión del lanzamiento, el arrendador tendrá derecho a la compensación económica equivalente al valor medio del alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido, si transcurren tres meses desde el informe de servicios sociales al Juzgado sin que la administración competente adopte las medidas indicadas por aquellos para facilitar al arrendatario vulnerable el acceso a una vivienda([5]).


([1]) Vid., JIMÉNEZ PARÍS, T.A. (2020). Arrendamientos de vivienda, epidemia del COVID – 19 y estado de alarma. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm., 780, 2430 – 2455.

([2]) LOSCERTALES FUERTES, D. (2020), Arrendamientos urbanos y COVID – 19. Preguntas y respuestas con Daniel Loscertales. Disponible en http://www.otrosi.net/analisis/arrendamientos-urbanos-covid-19-preguntas-respuestas-daniel-loscertales, 1. Con distinta opinión en cuanto a la exclusión de garajes y trasteros, vid. LOSCERTALES FUERTES, D. (2020). Impacto del estado de alarma en los arrendamientos urbanos de vivienda y uso distinto: III Parte. Disponible en https://www.otrosi.net/analisis/impacto-del-estado-alarma-los-arrendamientos-urbanos-viviendas-uso-distinto-iii-parte,  2.

([3]) LOSCERTALES FUERTES, D. (2020). Arrendamientos urbanos: análisis urgente del Real Decreto - Ley 30/2020. Disponible en https://www.otrosi.net/analisis/rdley-30-2020-modificando-el-rdley-11-2020-de-arrendamientos-de-viviendas, 2.

([4]) Vid., Disposición transitoria primera RD – Ley 37/2020, para los procedimientos en curso a la fecha de su entrada en vigor (23 de diciembre de 2020). Este RD – ley amplió la suspensión de los lanzamientos (art. 1 RD – Ley 11/2020) a los derivados de desahucios por expiración del contrato.

([5]) Vid., Disposición adicional segunda y disposición transitoria primera.2  RD – Ley 37/2020.