Análisis

  • Alberto Torres López Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Propietario vulnerable versus arrendatario u ocupante vulnerable

Hay palabras grandilocuentes, efectistas, que llegan al ciudadano medio de forma directa e inmediata, pero que a las que los juristas tenemos especial temor por su contenido etéreo y el uso y abuso que suele hacerse de las mismas. “Vulnerable” es una de ellas.

La RAE define vulnerable como quien “puede ser herido o recibir lesión, física o moralmente”. Todos creemos tener claro quién es vulnerable, aunque probablemente dicha claridad se diluya cuando pensemos que pueden tener tal condición el ocupante de una vivienda o inmueble sin ningún título que legitime su posesión, sin pagar nada por ello, ni haber solicitado alguna de las ayudas que el Estado le proporciona; o que igualmente la tenga un propietario que per se dispone de bienes susceptibles de proporcionarle, en principio, réditos económicos. El legislador, consciente sin duda del poder que el término contiene, empieza a usarlo asiduamente aunque, como en tantas ocasiones ocurre, sin delimitar su contenido y provocando cada vez mayor confusión.

Jurídicamente la vulnerabilidad no ha sido extraña al mundo del Derecho, aunque preferentemente centrada en el ámbito de los Derechos Humanos o del Derecho Penal, sin contornos definidos, unida a delitos en su mayoría violentos de menores de edad, discapacitados, enfermos etc. Sin embargo, su uso en el Derecho Civil es relativamente reciente y aparejado a situaciones de crisis económica, primero de forma excepcional y ahora de forma recurrente. ¿Cuál es el problema con el que nos encontramos los profesionales del Derecho? Pues que la situación de vulnerabilidad es cambiante, tanto en los sujetos como en su contenido, y que deberemos remitirnos a la disposición concreta en cada caso, incluso a su periodo de vigencia, para determinar si una persona tiene o no dicha condición.

Modernamente encontramos sus primeras referencias en el R.D.-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que tiene por objeto precisamente proteger a un colectivo social que denomina en “situación de extraordinaria vulnerabilidad” en un contexto generado por la crisis económica que tuvo sus inicios allá por el 2008. Su Art. 3 delimita los deudores de un crédito o préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual que se hallan situados en el umbral de exclusión, atendiendo acumuladamente a su situación económica por los ingresos percibidos y a sus circunstancias familiares. La posterior Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establece en su Art. 1 la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, siguiendo la misma línea que el R.D.-ley anterior, introduciendo algún que otro cambio importante en los presupuestos exigidos a fin de calificar la situación como de vulnerable. En este mismo ámbito y ya con la actual crisis económica derivada de la Covid-19, el concepto vuelve con fuerza, pero con un contenido totalmente distinto y la definición de situación de vulnerabilidad económica que recoge el Art. 9 del R.D.-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social de Covid-19, no tiene nada que ver con la recogida en las anteriores disposiciones.

Este cambio de contenido en la definición de la situación de vulnerabilidad, resulta comprensible consecuencia del transcurso del tiempo, cambio de las circunstancias y signo del partido de Gobierno, sin embargo, no lo es tanto cuando los cambios se producen en periodos de tiempo más cortos. Esto es lo que ha ocurrido en el ámbito procesal civil en relación a los arrendamientos y a las situaciones de ocupación de viviendas.

De este modo, el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introduce en los Arts. 441.5º y 549.4º de la LEC, la suspensión temporal de los juicios de desahucio en los casos en los que los servicios sociales constaten la existencia de situaciones de vulnerabilidad social y/o económica. Estos preceptos, que la actual crisis del Covid-19 ha parecido desplazar por las posteriores normas, se hallan totalmente vigentes y, como podemos observar, no definen lo que debe entenderse por situación de vulnerabilidad con las consiguientes dudas que ello suscita a los abogados de cualquiera de las partes en litigio. Consecuencia de ello, no hay más remedio que acudir a los distintos acuerdos alcanzados por el Consejo General del Poder Judicial y las Comunidades Autónomas, que nos permiten conocer el criterio seguido por los servicios sociales para la definición de lo que son las situaciones de vulnerabilidad.

Esta situación a la que empezábamos a acostumbrarnos, se ha complicado exponencialmente a raíz de la Covid-19. El R.D.-ley 11/2020, de 31 de marzo, reguló en su Art. 1º la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, circunscribiendo la condición de vulnerabilidad social o económica a que fuese sobrevenida consecuencia de los efectos de la Covid-19, aunque la realidad es que la interpretación restrictiva no es la que ha prevalecido en los Juzgados, a pesar de lo dispuesto por la norma, por lo que se ha impuesto la suspensión igualmente por impagos de la renta que se arrastraban del periodo anterior a la pandemia. A continuación, llegó el R.D.-ley 37/2020, de 22 de diciembre, que modificó aquel precepto y, aun cuando haya pasado bastante desapercibido, la situación de vulnerabilidad ya no queda circunscrita a los efectos de la Covid-19, sino a cualquier situación de vulnerabilidad económica que imposibilite encontrar una alternativa habitacional, es decir, que resulta irrelevante que los impagos tengan su origen en época precovid. Ahora bien, el R.D.-ley, define extensamente en su Art. 5 lo que debe entenderse por situación de vulnerabilidad económica a tales efectos, determinado la forma de acreditarla en su Art. 6. No obstante, hay que puntualizar, que esta vulnerabilidad queda circunscrita a esta situación coyuntural, siendo distinta a la que a la que se ha venido considerando como tal en los juicios de desahucio hasta la fecha y que desaparecerá en los próximos meses salvo que la nueva Ley de la Vivienda disponga otra cosa.

Sin embargo, la complejidad no queda en la determinación de los presupuestos requeridos, sino que los sujetos también han cambiado, pues ahora pueden ser vulnerables no solamente los deudores hipotecarios u arrendatarios sin recursos, sino también los ocupantes o propietarios de viviendas.

En el caso de los primeros, el origen lo encontramos en la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que introdujo una serie de especialidades procedimentales para agilizar estos juicios y que añade un apartado 1 bis al Art. 441 en previsión de que el ocupante ilegal se encuentre en situación de vulnerabilidad social. Sin embargo ha sido el reciente R.D.-ley 37/2020, de 22 de diciembre, el que ha ampliado la suspensión prevista para los juicios de desahucio, a otros procedimientos no arrendaticios como son los de los apartados 2º, 4º y 7º del Art. 250.1 LEC, es decir y resumidamente, a los juicios de precario; los de tutela sumaria de la posesión, incluyendo en este caso la especialidad introducida para los okupas por la citada Ley 5/2018, de 11 de junio; así como también para aquellos que tienen por objeto la protección de los derechos reales inscritos. La novedad introducida por su Art. 1 bis, ha suscitado una enorme polémica, máxime tras la sorpresiva modificación días después por el R.D.-ley 1/2021, de 19 de enero, que amplía la protección al excluir, ya no los supuestos de ocupación consecuencia de un delito, sino solamente de aquellos en los que concurra intimidación o violencia sobre las personas, con lo que quedan igualmente protegidos okupas que aunque no hayan hecho uso de la violencia contra las personas, la hayan usado contra las propiedades aunque su actuación sea tipificada como delito. La norma no es fácil de asimilar jurídicamente, y su mayor riesgo es el "efecto llamada" que implica en un fenómeno tan grave como es el de la ocupación de viviendas, constituido por mafias perfectamente organizadas que aprovechan cualquier resquicio legal para prolongar sine die su ocupación.

En todas estas situaciones que hemos comentado, siempre hay al otro lado una persona física o jurídica, que puede ser una entidad bancaria, un gran tenedor, el titular de un solo inmueble etc., en definitiva, un propietario. Al confrontar propiedad y deudor hipotecario, arrendatario u ocupante, no podemos más que recordar los Arts. 33.1 y 47 de la Constitución española, es decir, dos derechos constitucionales como son el derecho a la propiedad privada y el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna. Como he dicho en otras ocasiones, no pretendo enfrentar ambos, ni defender el carácter absoluto del primero, pues ello supondría negar la función social de nuestro Estado de derecho que emana, entre otros, de los Arts. 1 y 128 que, no olvidemos, establece que toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general. Se trata precisamente de no enfrentarlos y de reconocer su necesaria convivencia, partiendo de la premisa básica de que la función social debe corresponder prima facie al Estado y no a los particulares. Por lo tanto, el Estado tiene instrumentos suficientes para garantizar el derecho de los españoles a una vivienda digna, sin necesidad de cargar sobre aquellos, dicha misión. Así ha ocurrido siempre con las Viviendas de Protección Oficial o de Promoción Pública, ya sean en propiedad o en arrendamiento, que tienen precisamente por objeto cumplir con el citado mandato constitucional. El hecho de que las Administraciones Públicas en determinados momentos puntuales de crisis económica decidieran desprenderse de parte de dichas viviendas supone una actuación probablemente irresponsable que no debe implicar que a partir de ahora se abandone la vía que ha resultado siempre la correcta, sin perjuicio de que fuera manifiestamente mejorable, cargando directamente el peso sobre los propietarios de viviendas.

Llegados a este punto en el que colisionan los derechos de propietarios y deudores, arrendatarios u ocupantes, debemos recordar, aunque resulte una medida totalmente insuficiente, que algunos propietarios también pueden hallarse en situación de vulnerabilidad. El citado R.D.-ley 11/2020, de 31 de marzo, que mantiene su modificación posterior por el 37/2020, otorga a los arrendadores que reúnan los presupuestos del Art. 5 a) dicha condición que incluso es un poco más amplia que para los arrendatarios, pues no solo debe existir cuando se invoque, sino que puede aparecer también con posterioridad, dado el “… riesgo de situarse en ella en el caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento”. La situación de vulnerabilidad del arrendador, se tramitará de la forma prevista en el Art. 1.2 del 37/2020, siendo el Juez el que resuelva la “confrontación de vulnerabilidades invocadas” por medio de Auto que acordará o no la suspensión del procedimiento según las considere acreditadas y, en su caso, que no debe prevalecer la del arrendador.

Esta situación de vulnerabilidad solamente se producirá en el arrendador en su confrontación con el arrendatario, pero nunca cuando nos hallemos en el caso de ocupación de viviendas, pues solamente tendrá lugar la suspensión de estos procedimientos si el propietario es una persona jurídica o física titular de más de diez viviendas, es decir, similar al tan discutido concepto de gran tenedor, pero circunscrito exclusivamente a esta modalidad de inmuebles.

En definitiva, y esperando que la pandemia quede pronto en el olvido y que la próxima Ley de la Vivienda aclare y no confunda más, aunque no es mucha la confianza en ella sinceramente, de momento, cuando un cliente nos pregunte si realmente es o no una persona vulnerable, no tendremos más remedio que responderle “depende”, para enfrascarnos a continuación en el marasmo de normas jurídicas citadas a lo largo de este comentario y darle, más tarde, una respuesta un poco más jurídica.