Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes Abogado

Otra vez: la cláusula rebus sic stantibus

Perdón por volver a tratar el mismo tema, pero es que ahora mismo está de máxima actualidad hablar y escribir una y otra vez de la posibilidad de aplicar esta cláusula especial en los contratos de arrendamientos de uso distinto (locales) y, aparte de una reciente Sentencia de un Juzgado de Madrid, que la admite y marca otras condiciones económicas para dicho alquiler, seguro que otros Juzgados dirán lo contrario y habrá que esperar la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y, a largo plazo, del propio Tribunal Supremo. Reitero totalmente lo que indicaba en los comentarios anteriores, pero considero que es necesario añadir aspectos más concretos sobre esta cuestión de gran importancia y lo haré lo más sencillo y corto posible.

Pues bien, en la mayor parte de los comentarios de otros autores a favor de aplicar dicha cláusula, se hace referencia unas Sentencias del Alto Tribunal, concretamente del año 2014, todas dictadas por el mismo Ponente y que ahora es Catedrático de la Universidad de Valencia, que lógicamente defiende las mismas y al que aquí le expreso mi respeto profesional, aunque tengo que indicar que los argumentos de dichas Resoluciones se basan en que la situación especial para los contratos de arrendamientos en ese momento concreto NO había legislación específica al respecto, lo que no ocurre ahora, con el tan repetido RDLEY 15/2020.

Pues bien, hay que decir también que con anterioridad se habían dictado otras Resoluciones en sentido contrario, que también son válidas y que no es el momento de citar, pero sí algunas Sentencias posteriores y muy concretamente la de 3 de octubre 2017, que dice: “la cláusula rebus stantibus” no puede ser de aplicación en un supuesto de desistimiento unilateral del arrendamiento, instada por el arrendatario, como consecuencia de un descenso en el volumen de su negocio causado por la crisis económica………. “. Otras, aunque sobre distintas cuestiones, como la que ya había citado en mi anterior trabajo, 156/2020, de 6 de marzo, rechaza su aplicación, pero que también puede ser aplicable a estos efectos por los argumentos generales de dicha Resolución.

Pero todas las citadas anteriormente a favor de tener en cuenta las circunstancias extraordinarias, se basan en que en ese momento no existían normas legales al respecto, pero ahora sí que las hay, pues en otro caso el RDLEY 15/2020, que contempla la situación de todos los arrendamientos de “uso distinto”, no tiene sentido alguno. Bien saben los lectores que el mayor crítico de dicha disposición soy yo, pues no ofrece soluciones reales a los arrendadores y arrendatarios, especialmente a estos últimos que han tenido que cerrar o bajar la explotación del negocio a horas determinadas, con gran merma de ingresos, lo que de hecho supone una ruina general y particular en muchas actividades comerciales y turísticas. Digo más el RDLEY 30/2020 (que se titula “Medidas sociales en defensa del empleo”), publicado en el BOE del 30 de septiembre, conociendo la forma de legislar actual, hay que buscar hasta el final y uno se encuentra con la Disposición Final Cuarta, que rectifica determinas normas relativas a los arrendamientos de viviendas y de locales (uso distinto) Por lo tanto, si el Gobierno hubiera considerado la necesidad de dictar otras reglas podía haberlo hecho en ambas u otras disposiciones. Sin duda que merece todas las críticas, pero nadie puede argumentar que NO HAY NORMAS QUE APLICAR, pues existen con amplitud en los RDLEY citados, donde se marcan las reglas legales para ambas partes contractuales, contemplando expresamente las circunstancias de estos arrendamientos, consecuencia del Estado de Alarma.

De hecho, según las últimas noticias, la Generalitat de Cataluña va dictar reglas específicas al respecto para los arrendamientos de uso distinto en dicho territorio, añadiendo en su propio Código Civil nuevos preceptos que contemplen esta situación producida por el “estado de alarma”  Sin perjuicio, una vez más, de que hay criticar que esa Autonomía modifique normas estatales, como ha ocurrido con la reciente Ley propia sobre límites en el precio de los arrendamientos de viviendas, sin que el Gobierno haya impugnado hasta la fecha la misma ante el Tribunal Constitucional, lo que supondría la paralización inmediata de esas disposiciones que exceden de la competencia estatutaria y así lo había informado el propio Consejo Consultivo de la citada Generalitat.

Por lo tanto, tengo que volver a insistir en la necesidad de que el Gobierno de España dicte con urgencia reglas que realmente afronten la situación económica de todos los arrendamientos de uso distinto, no solo a favor del arrendatario para que pueda rebajar la renta cuando corresponda, sino también a favor del arrendador, sobre todo si es persona física, que deja de cobrar un importe que seguramente le ayudaba en su propia vida.

¿Lo hará? Lo dudo, parece que por desgracia nuestra petición (y de todos los afectados y los Abogados en general) no está en los planes gubernamentales, lo que supone que, después de un proceso largo y complicado, cada Juzgado determinará una cosa y la otra, lo que supone realmente una incertidumbre que invita a las dos partes a llegar a un acuerdo amistoso, que es lo más conveniente para ambos, comprendiendo el arrendador y arrendatario la situación creada por el COVID 19 y eso es lo que he dicho desde el primer momento y lo sigo manteniendo, fuera ya de discusiones e inseguridad jurídica.

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