Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes. Abogado.

Los nuevos contratos de arrendamiento

Están saliendo algunos comentarios, más o menos acertados, sobre la posibilidad de hacer constar en los nuevos contratos de arrendamientos las circunstancias que pueden llevar consigo a una renuncia o modificación de los pactos iniciales, habida cuenta del antecedente que los RDLEY 11/2020 y 15/2020, para los ya existentes cuando los mismos se publicaron, no han sabido dar solución al tema, lo que ha supuesto muchas divergencias y discusiones entre las partes, que finalmente pueden llevar al proceso de desahucio, que nunca aconsejo, salvo cuando no haya más remedio, pues son meses y meses (incluso años), aparte de la intervención de los Servicios Sociales, a tenor del at. 441 de la Ley Enjuiciamiento Civil.

Pues bien, considero que es un tema importante y voy a diferenciar entre los arrendamientos de “viviendas” y de “uso distinto”, a fin de que los compañeros lo puedan tener más claro, mediante unas muy cortas notas, que se indican a continuación.

Arrendamiento de viviendas

En estos arrendamientos a tenor de los art. 3.2 y. 6 de la LAU se prohíbe cualquier pacto que vaya en contra de los derechos del arrendatario y lo dice con gran claridad, especialmente el segundo de los citados, sin perjuicio de que se pueda aplicar de forma supletoria el Código Civil, de tal manera que, si bien la renta es libre (por ahora) y algunas otras pequeños detalles de repercusiones, no cabe establecer condiciones en los contratos de vivienda que vayan contra la Ley especial antes citada, de tal manera que, como algunos dicen, incluso medios de comunicación, cuando hablan de los excesos del arrendador, no tienen conocimiento del tema y en tal sentido fui requerido por un programa famoso de TV para que explicara los mismos. Cuando dije que no era posible porque la misma Ley lo prohibía, la invitación desapareció.

Dicho esto, lo que sí es posible es que se establezcan algunas normas en los nuevos arrendamientos o, incluso, un complemento en los ya vigentes, para prever las circunstancias futuras o actuales y que se pueda llegar a un acuerdo, naturalmente siempre que al arrendador le interese, porque hay que partir que nunca pueden ser que disminuyan los derechos  del arrendatario, como antes he dicho. Por ejemplo, entre otras muchas posibilidades, las siguientes:

  1. Indicar en el contrato que si el arrendatario está en situación de paro o similar, la renta se rebaja temporalmente un 20% (este porcentaje o cualquier otro).
  2. Igualmente si el arrendatario tiene un local comercial y está obligado a cerrar por mandamiento legal de forma temporal, o incluso abrir con restricciones, como ha ocurrido y sigue pasando con el COIVD 19, y reside en una vivienda en alquiler, bajar la renta de la misma temporalmente, aunque siempre es necesario fijar el porcentaje y limitación de tiempo.
  3. En el caso de vivienda que se alquila de forma “temporal” como contempla el art. 3.2 de a LAU, que puede anularse y quedar sin efecto si dicho alquiler ha perdido sus motivaciones objetivas, por ejemplo, si una persona que viene a residir un tiempo determinado y se le impide el desplazamiento, los estudiantes cuando la Universidad no les exija la presencia personal, etc. etc., es decir, tener la previsión para circunstancias futuras. Hay que aclarar que este arrendamiento de “temporada” no está sujeto a las limitaciones de los alquileres de vivienda de residencia permanente, es decir, que hay libertad de pactos.

Se puede decir que todo ello beneficia al arrendatario y es verdad, pero considero que es mejor tener todo previsto para que luego no haya problemas si las actuales u otras circunstancias similares lo impiden. Es decir, que no sea necesaria la decisión de las partes en ese momento, porque ello llevará consigo discusiones y diferencias difíciles de armonizar en situaciones difíciles y tensas como las actuales.

Naturalmente el arrendador no tiene la menor obligación de incluir estas cláusulas a favor del arrendatario en el contrato y esperar a que cuando suceda llegar a algún tipo de acuerdo, siempre difícil en el momento concreto, como ahora mismo está pasando, por eso sería conveniente la previsión por anticipado, teniendo en cuenta que, por desgracia para todos, la Administración de Justicia tiene una lentitud extraordinaria y, como se ha dicho al principio, cualquier juicio de desahucio por falta de pago tarda muchos meses y eso siendo optimista.

Pero dicho todo lo anterior, hay una cosa importante y es que el arrendador tiene que fijar ahora la renta normal y, en su caso, determinar esas rebajas en las circunstancias excepcionales citadas u otras similares, pero lo que no puede hacer es determinar ahora mismo un renta baja y establecer que luego se subirá, toda vez que, considero por mi parte, que ello no está contemplado en el art. 17 de la LAU y puede crear problemas a la propiedad cuando intente percibir esa renta “normal”.

Arrendamientos de uso distinto

Aquí la cuestión es totalmente diferente, pues el art. 4.3 de la LAU permite una total libertad de pactos, mencionando igualmente como complemento el Código Civil, por lo que aquí cabe cualquier tipo de cláusulas, unas a favor del arrendador y otras del arrendatario, pues lo que se trata es llegar a un pacto final, pues precisamente en estos alquileres (se incluyen todos los que no sean viviendas, como despachos, locales, etc. etc.) es cuando se puede llegar a los acuerdos previos o posteriores sin ninguna dificultad, pero personalmente aconsejo que, como orientación, se tengan siempre en cuenta las normas que contempla la LAU a partir del art. 29, sin perjuicio de que se modifiquen, a favor o en contra, si conviene a las dos partes. Po ejemplo, la Ley no contempla la posibilidad de traspaso, pero se puede pactar en el momento de la firma del contrato o posteriormente, siempre que ambas partes lo acepten. Pero hay que hacer una advertencia importante y es que, salvo pacto diferente, los preceptos de la LAU son aplicables, resulten favorables o todo lo contrario para arrendador o arrendatario

Dicho lo anterior, sigo insistiendo en la posibilidad de incluir en el contrato todo tipo de pactos para circunstancias futuras como ha pasado con el COVID 19, que han cerrado muchos locales y ahora en la mayoría de los casos abren con horario restringido y normas rígidas. Tengo constancia de que la mayor parte de los arrendadores han sido consecuentes y han bajado la renta en estos supuestos, aunque sea temporalmente, evitando cierres definitivos como también ha pasado en bastantes supuestos.

Conclusión final

En definitiva, los arrendadores tienen que ser conscientes de la situación de los arrendatarios de pisos y locales y buscar soluciones para los contratos futuros, teniendo en cuenta, como se indica al principio, como mal antecedente, que los RDLEY 11/2020 y 15/2020 no han dado solución correcta a los actuales arrendamientos, de ahí que, como siempre he sostenido, hay que buscar acuerdos entre las partes. Y sobre todo, siempre que se considere oportuno para los futuros arrendamientos con previsión contractual, insistiendo en que, salvo excepciones, el último recurso es acudir al desahucio por falta de pago.

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