Análisis

  • Antonio Alberto Pérez Ureña. Abogado del Ilustre Colegio de Valencia

Los contratos de crédito inmobiliario

 

Con motivo de trasponer la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, se ha aprobado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (a partir de ahora, LCCI), en vigor desde el 16 de junio, que regula los tres siguientes aspectos:

-Las normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados.

-El régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y de los prestamistas inmobiliarios, fijando el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones.

-Las disposiciones que regulan aspectos del régimen jurídico de la contratación hipotecaria y de su vida contractual.

Los principales aspectos a tener en cuenta que introduce la nueva normativa son los siguientes:

Finalidad protectora

Que se plasma en el carácter imperativo de sus normas, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

Ámbito de aplicación

-Objetiva:

-A los préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.

-A los préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Subjetiva

-A los prestamistas inmobiliarios, los intermediarios del crédito inmobiliario o representantes designados por los intermediarios de crédito inmobiliario.

-Al prestatario, y eventualmente el fiador o garante, siempre que sea persona física y realice contratos que estén incluidos dentro del ámbito de aplicación de la norma.

Publicidad

En este ámbito los prestamistas deben actuar de manera honesta, imparcial, transparente y profesional. La información básica que se ofrezca relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo deberá especificar la información necesaria para que el consumidor trabe conocimiento, siquiera inicial, del producto que pretende adquirir. La publicidad ofrecida, además, debe hacerse de forma clara, concisa y destacada, control de trasparencia, en definitiva, que exige que la información del préstamo sea legible.

Respecto a la transparencia material, el prestamista debe entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales a la firma del contrato, una serie de documentos entre los que destacan la FEIN (ficha europea de información normalizada) y la FIAE (ficha de advertencias estandarizadas) en la que se ha de informar de las cláusulas relevantes.

Gastos

Se distribuyen de la siguiente forma:

-Los de tasación del inmueble corresponden al prestatario y los de gestoría al prestamista.

-El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

-Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

-El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable: desde el 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista.

Limitación de la comisión por reembolso anticipado

-Préstamo a tipo de interés variable:

-Máximo 0,15% del capital reembolsado anticipadamente (5 primeros años), después nada.

-Máximo 0,25% del mismo (3 primeros años), después nada.

-Préstamo a tipo de interés fijo:

-Máximo el 2% del capital reembolsado si la amortización tiene lugar durante los 10 primeros años.

-Máximo del 1,5% del mismo capital si la amortización se produce después de los 10 primeros años.

El vencimiento anticipado

Requiere el concurso de los siguientes extremos:

-La mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

-Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas suponga, al menos, el:

-3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

-7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

-El requerimiento de pago realizado por el prestamista al prestatario.

El interés de demora

Será el remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. La LCCI no ha acogido ni la solución ofrecida por la STS, Sala 1ª, Pleno, nº 364/2016, de 3 de junio, ni la propugnada por la STS, Sala 1ª, Pleno, nº 671/2018, de 28 de noviembre, pero tampoco las pretendidas en algunas enmiendas presentadas durante la tramitación legislativa de la norma.

El ámbito temporal

Las previsiones contenidas en la LCCI son aplicables a los contratos de préstamo suscritos con posterioridad a su entrada en vigor.

Excepciones

-Los contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la norma.

-Resulta de aplicación a la comisión de novación por cambio de interés variable a fijo.

-En el caso del vencimiento anticipado, se invierte la regla general al disponer que, para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la LCCI en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en la nueva norma, salvo que la previsión que contenga resulte más favorable para el deudor. La excepción es la siguiente: no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, estuviera este suspendido o no.

Como norma de derecho transitorio en el orden procesal, se contempla una medida necesaria y conveniente, referida a que en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor la LCCI en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7ª del artículo 557.1 y 4ª del artículo 695.1 de la LEC.

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