Análisis

  • Alberto Torres López. Director Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de AU-PH e INM del ICAM

Los arrendamientos de locales de negocio tras el COVID-19: Llega la hora de la verdad

En reiteradas ocasiones he comentado las tres fases por las que arrendadores y arrendatarios, y abogados de cualquiera de ambos, estamos pasando desde que se decretara el Estado de Alarma por el Real Decreto-Ley 463/2020, de 14 de marzo y, más tarde se dictara el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril de Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, específicamente referido a los arrendamientos de locales de negocio.

Una primera, de puro posicionamiento, en la que los arrendatarios remitieron un primer Burofax en el que notificaban la suspensión del pago de la renta ante la imposibilidad de desarrollar su actividad y que era generalmente contestado por la propiedad recordando la vigencia del contrato y el hecho de que la orden de cierre era totalmente ajena a su voluntad.

Una segunda fase, de estrategia, pues tras el Real Decreto- Ley 15/2020 se ponían encima de la mesa unas ciertas medidas, muy limitadas en su ámbito de aplicación pues afectaban solamente a determinados arrendatarios, autónomos o Pymes, y siempre que sus arrendadores además fueran grandes tenedores de inmuebles, lo que prácticamente reducía su aplicación a apenas un 5% de los contratos de arrendamiento de locales de negocio. El Real Decreto-Ley otorgó una moratoria en el pago de la renta de cuatro meses, seguimos sin poner ponernos de acuerdo sobre el modo de realizar el cómputo de este plazo, a aquellos arrendatarios que lo solicitaron antes del 23 de mayo. Indudablemente esta esperada normativa ha supuesto una enorme decepción para los arrendatarios de locales de negocio, pues incluso los beneficiados por la misma esperaban mucho más de lo que era una simple moratoria en el pago de la renta.

La norma ha obligado a unos y otros a replantearse la situación y a preparar el campo para el siguiente paso, siendo ambas partes cada vez más conscientes de que el acuerdo es la mejor solución. Los arrendadores saben perfectamente que cualquier procedimiento judicial de desahucio va a prolongarse inevitablemente en el tiempo, y que un arrendatario en situación de concurso puede suponer el peor de los escenarios posibles por cuanto les va a impedir probablemente cobrar definitivamente la renta, todo ello sin perjuicio de la dificultad de encontrar en un futuro próximo un arrendatario que pueda pagar una renta similar a la anterior al COVID-19. Por su parte, los arrendatarios ven cada vez con mayor claridad que no es posible dejar de pagar la renta sin más, dado que el riesgo es enorme en el caso de que se presente la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago, máxime cuando no se ha llevado a efecto la propuesta de reforma del Art. 440 LEC que permitiría oponer en un juicio sumario la alteración sustancial de las circunstancias sufridas. En esta tesitura, la opción de estos segundos se reduce prácticamente a la aplicación de la tan comentada en estas fechas Cláusula rebus sic stantibus que permita una revisión de las condiciones del contrato y más concretamente de la renta del mismo, no solamente durante el periodo del estado de alarma, sino también en los meses posteriores. Esta circunstancia obliga a analizar con detenimiento la viabilidad del negocio y a hacer al arrendador propuestas más razonables, que no sean la simple suspensión del contrato, con el objeto de que en el caso de no alcanzarse el deseado acuerdo, puedan ser sostenidas en el correspondiente procedimiento judicial.

En este momento nos hallamos ya en la frontera entre la segunda y la tercera fase, la decisiva, en la que o conseguimos entre todos firmar el necesario acuerdo, o nos vemos abocados al procedimiento judicial.

En principio, debe ser el arrendatario el que de el paso al frente y presente la reclamación judicial pues, como comentaba, en el caso de que haya dejado de pagar total o parcialmente la renta, es excesivo el riesgo que supone la demanda de desahucio. El procedimiento en este caso no puede ser otro que la demanda de juicio declarativo ordinario que tenga por objeto la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus y la revisión de las condiciones del contrato, dado que, en principio, concurren los tres presupuestos básicos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la misma, como son la imprevisibilidad, la alteración sustancial de las circunstancias y la desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes. Este proceso deberá ir acompañado de la solicitud de la medida cautelar que, dada la previsible larga duración del proceso, permita la supervivencia del negocio con una reducción de la renta provisional y con la prestación de caución.

En cualquier caso, la respuesta no puede ser unívoca, pues resulta fundamental analizar pormenorizadamente cada contrato de arrendamiento en concreto, la actividad desarrollada, la posición económica de arrendadores y arrendatarios y las propuestas que unos y otros hayan efectuado con anterioridad. Evidentemente no puede ser lo mismo que la actividad haya sido o no suspendida, sufra restricciones en su reapertura, el arrendador tenga o no la condición de gran tenedor en lo términos delimitados por el Real Decreto-Ley 15/2020, haya concedido algún tipo de bonificación total o parcial en el pago de la renta, etc.

Antes de la presentación de la demanda es igualmente necesario analizar si existe algún tipo de incompatibilidad entre la solicitud de la moratoria recogida en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril y la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus. Mi criterio es favorable a su compatibilidad. El propio Preámbulo de la norma da pie para ello, pero es que mientras que la regulación legal ofrece y persigue dar facilidades de pago al arrendatario, la rebus sic stantibus pretende restablecer el equilibrio contractual quebrado por el estado de alarma. Todo ello sin perjuicio de que el Real Decreto-Ley haya sido dictado con carácter general sin que pueda prever las situaciones específicas de cada contrato, por lo que se limita a modular la opción de una moratoria en el pago de la renta como un mínimo legal, lo cual nunca puede ser excluyente de la aplicación de la reiterada doctrina.

Otro elemento esencial de estas demandas es el Informe técnico que deben acompañar, de índole fundamentalmente económico pues es necesario que acredite la situación económica de la arrendataria y las previsiones futuras de la actividad que desarrolle, realizando una comparativa de la situación anterior y posterior al COVID-19, así como la posible minusvaloración de la renta de mercado en la era post pandemia. Se trata sin duda del eje fundamental sobre el que va a girar la reclamación, de ahí la importancia de encontrar el técnico idóneo para su elaboración.

Desde la perspectiva del arrendador, aunque su posición a falta de acuerdo puede parecer más sencilla, atendiendo a la solvencia del arrendatario optará por la demanda de desahucio por falta de pago acumulando o no la reclamación de rentas, o por la demanda de juicio verbal de reclamación de rentas cualquiera que sea el importe de las mismas (Arts. 250.1.1ª y 437.4º. 3ª). No obstante, será recomendable que también recabe la participación de igual técnico que, llegado el momento, pueda rebatir las alegaciones vertidas de contrario.

En definitiva, llega el momento de la verdad, lo que no significa que tanto arrendadores como arrendatarios y, sobre todo, los abogados que les representamos, tengamos claro que la mejor solución sigue pasando por el acuerdo entre las partes que impida el procedimiento judicial.

 

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