Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

La nueva ley de vivienda. Arrendar o renovar antes de su aprobación

No hay medio de comunicación que no publique estos días el tema de la nueva Ley de Vivienda, con las divergencias entre los socios del actual Gobierno, Pues bien, habida cuenta de lo que en algunos trabajos míos anteriores publicados en OTROSI, aconsejaba en una Nota al final lo que hoy indico en el Titulo, creo que es necesario ampliar un poco más la información.

Como no es ningún secreto, ni tiene porqué serlo, hago constar que fui llamado por el máximo responsable de Vivienda en el Ministerio correspondiente, para que, teniendo en cuenta mi experiencia anterior de colaboración en otras modificaciones de la LAU y PH, sin diferencias por el Gobierno existente en cada momento, les hiciera llegar mis opiniones al respecto,  cosa que agradecí y entregué una nota con lo que se podía o no revisar de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, aparte de tener una conversación muy agradable. Mi sensación final fue que dicho Ministerio (lo que igualmente sale en TV, Radio, Prensa, etc.) no es partidario que limitar el precio de los alquileres, algo que parece que sí exige su socio de Gobierno.

Como premisa, les hice constar que la responsabilidad de facilitar vivienda a los españoles necesitados corresponde al Estado, conforme el art. 47 de la Constitución y que todo español tiene derecho a la propiedad privada, como dice el art. 33 de dicha Carta Magna,  aparte de que más del 80% de los arrendador son personas físicas y muchas de ellas tienen el pago del alquiler como complemento de sus ingresos. Esta es la verdad y que todo el mundo admite, por eso no se entiende que una parte del Gobierno quiere limitar la renta, con independencia de la situación económica de la propiedad.

Recordé que en abril del año 2008 se buscó una solución mediante un Proyecto de Ley, en el que intervine muy directamente, consistente en que se marcara en cada municipio una referencia en el precio del alquiler y que aquellos propietarios que lo aceptaran, la diferencia de cantidad con el precio de mercado, determinado por instituciones independientes, se podría descontar de la declaración de la renta, pero finalmente se vino abajo porque el Ministerio de Hacienda consideró que ello suponía una merma importante en los ingresos públicos, olvidando lo que antes he mencionado, esto es, que facilitar ayudas para viviendas a todos los españoles “necesitados” corresponde al Estado.

Dicho todo lo anterior, lo que no puedo adivinar en estos momentos es si prosperará la postura del Ministerio de Transportes y Vivienda, que es la de mantener la situación como está, o de la de sus socios del Gobierno, por eso quiero reiterar lo que se indica como título de este pequeño comentario, alquilar o renovar ya, pues la nueva norma, como derecho civil, no tendrá efectos retroactivos. Vamos por partes.

NUEVO ALQUILER

Ahora mismo cabe determinar libremente la renta, conforme el art. 17 de la LAU, aunque moralmente eso no quiera decir que se deban cometer abusos. Lo que más debe importar al arrendador es fijar un precio acorde con la situación actual de España y de los posibles arrendatarios, sin excesos de ningún tipo, que, además, siempre acaban mal.

Y, por otra parte, no existe problema alguno en incrementar la duración del contrato, tanto si el arrendador es persona física o jurídica, ahora mismo de 5 y 7 años, conforme el art. 9.1 de la actual LAU,  haciendo constar que se puede fijar un plazo superior, siempre que el arrendatario ofrezca una cierta seguridad en el pago, aunque llegado el peor de los casos siempre quedará la posibilidad del desahucio, aplicando, entre otros, el art. 441.5 de la Ley Enjuiciamiento Civil, una vez terminado el estado de alarma”, concretamente el 9 de mayo del presente año, salvo nueva ampliación, que tampoco hay que descartar.

También se recomienda que en el contrato se haga constar toda serie de situaciones que le puedan ocurrir al arrendador para resolver el arrendamiento, a tenor del art. 9.3, que seguramente no ocurrirán, pero siempre es muy conveniente que figure en el documento correspondiente para que, si se producen las circunstancias previstas en dicho precepto, sea posible recuperar la vivienda, aunque realmente tengo que decir que si el arrendatario no lo acepta, el proceso es largo y complicado, pues hay que justificar esa “necesidad” propia o de las personas que se mencionan en dicho precepto y hay que acudir a un juicio ordinario, acreditando la situación, algo que muchas veces no es nada fácil. Es decir, tiempo, mucho tiempo y bastante incertidumbre en el resultado, salvo casos muy concretos.

RENOVACION DEL CONTRATO ACTUAL

Si las partes están conformes, una con la otra, aunque faltan dos o más años del contrato, nada impide que se renueve ya con  un nuevo y largo plazo, teniendo en cuenta todo lo anterior, es más, se recomienda si las dos partes cumplen con sus obligaciones.


En definitiva, considero que tanto al arrendador como al arrendatario, actual o futuro, deben ser conscientes de la situación real de la sociedad española y que eso se tenga en cuenta a la hora de fijar la renta, pues lo que más importa es la seguridad de ambas partes, ya sea nuevo contrato o ampliación del ahora existente, sin perjuicio de que, llegado el caso, el último tenga problemas económicos y haya que buscar soluciones amigables de buena fe, aunque sean temporales, esperando que el Estado pueda ayudar siempre a los arrendatarios “vulnerables”, con exigencias más sencillas y con mayor rapidez que ahora,  porque desgraciadamente la tramitación es complicada y la respuesta administrativa muy lenta .

Obviamente siempre hay un riesgo en cualquier arrendamiento, como en otras figuras legales, pero eso está dentro de la normalidad contractual. Lo que si digo, como final, es que más vale tener seguridad en el cobro que fijar una renta desmesurada, considerando, a mi modo de ver,  que actualmente están un poco altas y, en consecuencia, el riesgo de impago siempre es superior.

Termino como empecé, no hay que esperar a una futura ley de vivienda, que puede salir muy pronto, ni siquiera a la tramitación de la misma,  pues con seguridad, si finalmente es aprobada,  será peor que la actual para las dos partes, arrendador y arrendatario, ya que será limitativa en varias cuestiones importantes de derecho, mucho más que en la actual LAU y, por lo tanto, se comprarán menos pisos como inversión y posterior alquiler, cuya renta en muchísimos casos sirve para el pago de la Hipoteca.

Ah y finalmente decir que tengo la idea de no utilizar esta vía para un merecido descanso de los lectores, sin perjuicio de que si el Gobierno dicta otras normas, ya sea la nueva Ley o cualquier otro RDLEY que tenga que ver con los arrendamientos urbanos o propiedad horizontal, vuelva a escribir y molestar a los lectores de este magnífico Otrosí.