Análisis

  • Por Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Impacto del estado de alarma en los arrendamientos urbanos de viviendas y uso distinto: III Parte

Continuando con las preguntas formuladas por los Colegiados con motivo de la charla telemática del día 28 de mayo (habrá una IV contestando a las que quedan pendientes y otra, la V, exclusivamente para tratar de forma más amplia el tema de la cláusula rebus sic santibus, pues las consultas recibidas al respecto en el Colegio han sido muchas), las siguientes respuestas reflejan mi criterio, igual que las anteriores y las próximas, pero respetando distintas opiniones sobre la materia.

¿En el caso de “necesidad” de la vivienda para el arrendador, se aplica el art. 2 del RDLEY 11/2020 y la prórroga de seis meses?

En mi opinión, en absoluto, pues dicho precepto hace referencia expresa al art. 9.1 y 10.1 de la LAU, concretamente a que el contrato termine su vigencia o la prórroga, pero para nada indica cuando se trata de causa de “necesidad” del arrendador y familiares, que viene reflejada en el art. 9.3 de la misma. Además, este precepto fue modificado por el RDL 7/2019, con entrada en vigor el 6 de marzo, pero solo para los contratos posteriores a dicha fecha, en el sentido de que esta posibilidad se hiciera constar ya en el contrato, pero que no afecta a los anteriores, donde tal requisito no era necesario.

Otra cosa es que le compense al arrendador acudir al desahucio por dicho motivo, si el arrendatario se niegue a entregar la vivienda, pues en todo caso hay que acreditar la “necesidad”, teniendo en cuenta que la duración de un proceso declarativo es largo (art. 249.1.6 de la LEC), y posiblemente tarde más que el “desahucio por expiración del término”, cuando corresponda, aparte de que puede que ello lleve consigo indemnización al arrendatario, conforme establece el citado art. 9.3 de la LAU.

Mi consejo, salvo excepciones, es esperar a que dicha prórroga termine, sobre todo si la entrega de la vivienda no lo acepta el arrendatario, pues en otro caso hay que acreditar esa “necesidad” del arrendador o de las personas que incluye dicho precepto, aparte de que tenga suficiente medios económicos el nuevo ocupante para vivir con independencia, conforme a la doctrina consolidada del Tribunal Supremo.

¿El arrendador tiene que aceptar de forma obligada la prórroga de seis meses?

Sin duda, pues el art. 2 del RDLEY 11/2020 así lo establece de forma clara y no contempla ninguna posibilidad de que el arrendador se niegue a esta prórroga que solicita el arrendatario, siempre que el contrato haya terminado ya o bien lo haga en el plazo de dos meses desde la finalización del “estado de alarma”. A partir de ese momento, esa facultad de “prórroga” obligada queda ya sin efecto.

¿Cuál es el tratamiento de los arrendamientos de “industria”

Me remito a la contestación ya efectuada en la entrega anterior, reiterando que los arrendamientos de “industria” (que son aquellos donde se entrega el local con instalaciones adecuadas para su funcionamiento) están fuera del RDLEY 15/2020, conforme el art. 3.2 de la propia LAU, por lo que hay que actuar en base al Código Civil y la LEC, esta última en caso de tener que acudir al proceso judicial por falta de pago, término del contrato, etc. Ahora bien, hay que comprobar si dichos requisitos de “industria” se cumplen, pues no es válida tal calificación si las citadas instalaciones no eran suficientes para el funcionamiento como tal, sin perjuicio de que el arrendatario complete o mejore las mismas, pues en este último caso, sí que se aplicaría el citado Real Decreto Ley, pues la calificación sería de simple arrendamiento urbano de uso distinto. Por citar un ejemplo, no se puede calificar de “industria” si el local destinado a Bar solo se le ha entregado el mostrador, con algunos complementos, pero donde el arrendatario tiene que instalar neveras, aire acondicionado y calefacción, etc.  Cada caso debe ser estudiado específicamente, con independencia de cómo se haya calificado el contrato firmado por las partes.

¿A efectos de “gran tenedor, si el arrendador tiene una superficie construida de más de 1500 m2, cuentan los garajes y trasteros?

La pregunta es interesante, pues aunque el art. 4 del RDLEY 11/2020 y el art. 1 del RDLEY 15/2020 expresa claramente que se tiene esa calificación cuando se refiere a tener más de 10 inmuebles, excluyendo los garajes y trasteros, no dice lo mismo a continuación cuando se hace referencia a que sea titular de una “superficie construida de más de 1500 m2”, por lo que cabe defender la postura de que no tienen aplicación los preceptos indicados en el segundo de los supuestos.

¿Los arrendatarios de vivienda que no se encuentren en situación de “vulnerabilidad” pueden solicitar una rebaja en la renta?

Sin duda el acuerdo siempre es posible y recomendable en cualquier caso, para bien de las dos partes, pero derecho legal a ello no tiene el arrendatario, que, en su caso, debe acudir a las ayudas de los Servicios Sociales si se encuentra en esa situación de “vulnerabilidad” que contempla el RDLEY 11/2020 y la OMTA, que desarrolla el mismo.

¿Los derechos que contempla el RDLEY 15/2020 solo son para las PYMES?

En absoluto, el art. 3 del mismo hace referencia expresa también para los “autónomos”, que son todos los arrendatarios que llevan un negocio, o tienen alquilado un despacho o desarrollan cualquier actividad, sin residir en el piso.

¿Cabe aplicar el RDLEY 11/2020 a los arrendamientos de “temporada”?

En absoluto, a tenor del mismo art. 5 e) de la LAU, tanto para los contratos anteriores como los posteriores al RDLEY 7/2019 están excluidos de los derechos y obligaciones de arrendamientos urbanos, debiendo acudir en primer lugar a lo convenido, a efectos de duración, prórroga, etc. y, en su caso, al propio Código civil, arts. 1546 y siguientes, aparte de que no sería justo que este tipo de arrendamientos gozaran de los derechos de la vivienda habitual.

¿Qué soluciones hay para locales o puestos dentro de “centros comerciales” mientras no se establezca la normalidad con los aforos previstos antes de la pandemia?

Hay varias preguntas sobre el tema y como ya he comentado en anteriores entregas (esta respuesta vale para varias consultas al respecto), el arrendamiento de un local dentro de un centro comercial o mercado no tiene ninguna diferencia con aquellos que están fuera del mismo y son independientes, siendo en ambos casos el RDLEY 15/2020 la única norma, pues así lo indica el art. 3, que se remite a los dos anteriores. Es más, aunque con limitaciones, muchos de los primeros han podido estar abiertos, algo que no ha ocurrido con el resto. Todo ello sin perjuicio de considerar que dicha normativa no es justa ni equitativa y no aporta soluciones justas para las partes, especialmente en relación al arrendatario, de ahí la conveniencia de llegar a un acuerdo que siempre será beneficioso para ambos.

¿Qué derechos tienen los arrendatarios de centros comerciales cerrados?

Reitero todo lo dicho en la consulta anterior, pues no hay diferencia alguna con los comercios que, de forma independiente, tenían un local de negocio y que igualmente ha cerrado hasta muy recientemente. Reitero, hay que acudir a las posibilidades que contempla el art. 3 del RDLEY 15/2020.

¿Qué sucede con los lanzamientos señalados antes del “estado de alarma”?

Se supone que si la fecha de lanzamiento hubiera sido antes de esta situación, el lanzamiento ya se habría producido, pero, en otro caso, si era dentro del periodo del “estado de alarma”, considero que los plazos vuelven a comenzar, por lo que el Juzgado deberá hacer otra notificación, pues así lo determina el art. 2 del RDLEY 16/2020, lo que supone que se fijará una nueva fecha, pero, además deberá comunicar el hecho a los Servicios Sociales, salvo que ello ya hubiera tenido lugar a tenor del art. 441 de la LEC, que es el precepto que corresponde a tales efecto para los desahucios por falta de pago antes y después del  repetido “estado de alarma”.

¿En cualquier circunstancia, el arrendatario puede acudir a la cláusula “rebus sic santibus” y cabe la suspensión temporal de las obligaciones del arrendatario, con una propuesta de reequilibrio de prestaciones, conforme el espíritu de la misma?

Son varias consultas al respecto, que contesto de forma general y haciendo constar de nuevo mi criterio negativo, como ya indiqué en la anterior entrega, pues esa cláusula solo debe aplicarse cuando no hay normas al respecto, pero los RDLEY 11/2020 y 15/2020 fijan unas condiciones que hay que cumplir, aunque esas disposiciones modifiquen temporalmente la LAU y el propio Código Civil, precisamente para adaptar la normativa existente a la situación del “estado de alarma”. ¿Se ha legislado bien o mal? Eso es cuestión de opiniones, por mi parte creo que muy deficiente, especialmente para los arrendamientos de uso distinto, pues no se ha tenido en cuenta que muchos locales, despachos, etc., han estado cerrados durante varios meses. También hay una consulta donde se hace constar la conformidad con mi criterio, lo que agradezco.

Pero en todo caso, anuncio que después de contestar a todas las preguntas (falta la semana que viene) mandaré a OTROSI del Colegio, como he dicho al principio, un comentario más amplio al respecto, ya que mi postura creo que está basada en una aplicación correcta de la Ley, partiendo de la base, como antes he dicho, de que ya hay normativa legal que contempla la situación creada por el maldito coronavirus y ofrece soluciones legales, buenas, regulares o malas, seguramente estos dos últimos conceptos, pero si acudimos a cualquier Código u otra normativa que contemple diversas situaciones materiales, hay que acatar los preceptos correspondientes. aunque no gusten o se considere que no son justos.  Soy consciente que mi postura no es aceptada por otros juristas, que respeto, pero no comparto.

¿Qué derechos tienen los copropietarios que se les ha prohibido por la Comunidad estar en las zonas comunes?

Considero que la normativa general de distancias, mascarillas, etc. no se cumplirá con rigor. En todo caso, la posible denuncia administrativa no servirá de mucho, pues estamos en una propiedad privada y, desde luego, acudir a un proceso judicial no es consecuente. Dependiendo de la fase en que se encuentre la localidad donde está la Finca, hay que tener en cuenta siempre las reglas correspondientes de cada Autonomía, que cuando se publiquen estas consultas ya son diferentes a las que había anteriormente cuando esta pregunta se formuló, en base a la charla que ofrecí el 28 de mayo. Dicho esto, considero que si no hay ánimo de colaboración, el problema en las Comunidades de Propietarios, que tengan servicios de uso común (jardines, piscina, etc. etc.) no resultará fácil de llevar el control y hay que pedir que eso no suponga enfrentamientos, por lo que es conveniente que la Junta o el Presidente fijen unas normas que, a tenor de la normativa de cada territorio, deben ser cumplidas, evitando responsabilidades personales.

¿Cuando una charla sobre Propiedad Horizontal?

Cuando se determine por el Colegio, por mi parte intentaré que sea cuando antes, aunque hay que comprender los muchos compromisos existentes en el Centro de Estudios.

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