Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Impacto del estado de alarma en los arrendamientos urbanos de viviendas y uso distinto: I Parte

Con motivo de la intervención online que tuve el 28 de mayo, a través del Centro de Estudios del Colegio, hubo muchas preguntas que no pudieron plantearse y ser respondidas ese momento por falta de tiempo. A través del Otrosí, respondo (por fases) a los interesados, confiando en que puede servir también a otros compañeros.

¿Todo sigue igual a corto o medio plazo?

No, cuando termine el estado de alarma las cosas volverán a la normalidad, dentro de lo que cabe, pues si bien desde el día 5 de junio (RD 537/2020) se pueden presentar demandas sobre cualquier tema, incluidos los relativos a arrendamientos urbanos, en estos últimos se ha de tener en cuenta si el arrendatario ha solicitado la ayuda a los Servicios Sociales, algo que en todo caso se indicará por el Juzgado al interesado, conforme el art. 441 de la LEC.

¿Ha existido imprevisibilidad durante la crisis?

Es una cuestión que excede de la situación concreta de los arrendamientos urbanos, que es el tema que se trata en este trabajo, sin que me parezca oportuno explicar mi postura fuera de las disposiciones legales, las cuales sí que son contradictorias e injustas en muchos puntos, especialmente en lo que se refiere a los arrendamientos de “uso distinto”.

Para un contrato de arrendamiento que entrará en vigor en octubre porque se está construyendo la nave, ¿se aplicará la normativa de crisis?

En absoluto. Pasado el estado de alarma, lo que se pacte o se haya pactado es válido, con aplicación plena de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y donde, por ejemplo, la renta es libre y ya no se aplicará el Real Decreto 11/2020 o 15/2020, que tienen su aplicación exclusivamente en los alquileres ya existentes en la situación de crisis por el COVID 19, esto es, ocupando la vivienda o el local.

¿A los contratos anteriores a la Ley 29/94 se les aplica igualmente los RED 11/2020 y 14/2020?

Sin duda, porque la LAU 29/94 recogió todos los arrendamientos anteriores y, además, la Ley 29/94 regularizó la situación de todos los alquileres precedentes en la Disposiciones Transitorias Primera y Segunda, sin perjuicio de que haya normas que aún siguen vigentes, pero nada tiene que ver con la renta o duración.

¿Se han previsto créditos blandos o préstamos para los arrendatarios?

Sí, siempre que se acredite la situación de “vulnerabilidad” del arrendatario de vivienda, tendrá ayudas del Estado a través de los Servicios Sociales de las Comunidades Autónomas, acreditando esa situación. Ver arts. 5 y siguientes del RDLEY 11/2020 y la OMTA de 9 abril.

¿Cuál es el plazo de moratoria del pago de la renta del arrendatario de vivienda?

Son tres meses, desde el 1º de abril, cuando entró en vigor el RDLEY 11/2020, pero en ese tiempo el arrendatario puede solicitar las ayudas que dicha disposición legal y la OMTA determinan, naturalmente si se dan las circunstancias de “vulnerabilidad” establecidas en dichas normas legales.

¿Cuándo se puede presentar demanda por falta de pago?

Ya es posible, a partir del día 5 de junio y dichas demandas se regirán por las normas generales de la LEC a estos efectos, aunque recordando que el art. 441 de la Ley Procesal también obliga al Juzgado a contar con los Servicios Sociales.

¿La moratoria en el pago de la renta debe considerarse desde que se estableció el estado de alarma?

El plazo comenzó el 1º de abril y son TRES MESES conforme el art. 8 del RDLEY 11/2020, modificado a tal efecto por RDLEY 16/2020.

¿La prórroga del contrato por seis meses es obligatoria?

Todos los contratos de arrendamiento de vivienda que terminen el plazo dos meses del final del “estado de alarma” tienen derecho a una prórroga de seis meses, conforme el art. 2 del mismo RDLEY 11/2020.

¿Qué pasa con las demandas por falta de pago presentadas antes del estado de alarma y que todavía no se ha celebrado la vista?

Conforme al art. 1, apartados 1 y 2, el arrendatario tiene que justificar que está en situación de “vulnerabilidad”, aunque en todo caso el Letrado de la Administración de Justicia deberá pedir informe a los Servicios Sociales, aparte de que los plazos comenzarán a contar de nuevo a partir del día 5 de junio, conforme el RDL 16/2020, art. 2.1

Arrendatario que no paga la renta desde hace meses y se encuentra en situación de “vulnerabilidad”

Es bueno aclarar que para tener esa condición se deben reunir y acreditar ante el Juzgado y los Servicios Sociales los requisitos que determina el RDL 11/2020 y la OMTA de 9 de abril. Cuando se presente la demanda, a tenor del art. 441 de la LEC, el Juzgado pedirá informes a los Servicios Sociales y, además, finalmente informará al arrendatario demandado de la posibilidad de acudir a los mismos, esto último a tenor de la reforma del RDLEY 7/2019.  La situación de “vulnerabilidad” permite al arrendatario pedir las ayudas recogidas en dichas Disposiciones legales, ahora y en el mismo proceso de desahucio, pero siempre con la misma finalidad, que se le concedan ayudas para pagar la renta.  Si no hace nada, el lanzamiento será inevitable, otra cosa es del tiempo que fije el Juzgado.

¿Qué sucede cuando ya se había dictado Sentencia de desahucio, suspendido el lanzamiento por el estado de alarma?

No hay contestación concreta, pero considero que en todo caso el Juzgado pedirá informes a los Servicios Sociales, aunque el arrendatario puede acudir a los mismos directamente para conseguir las ayudas ya citadas. Si no hace nada él mismo y sigue sin pagar, es evidente que el lanzamiento debe tener lugar, seguramente con bastante demora, con remisión a lo dicho en la consulta anterior.

¿Los procedimientos por expiración de término están incluidos en el art. 1 del RDLEY 11/2020?

No, en absoluto, pero hay que tener en cuenta que si el vencimiento es posterior al citado RDLEY (hasta 2 meses), conforme el art. 2 del mismo tendrán una prórroga de seis meses.

¿Los tres meses de la OMTA son igualmente para los arrendamientos de local de negocio?

En absoluto, dicha Orden Ministerial (art. 3) es exclusivamente dirigida a los arrendamientos de VIVIENDAS, pero no los de “uso distinto”, lo cual es criticable, pues también se podría considerar “vulnerable” a quien ha tenido el local cerrado.

SI el arrendador ha pagado tres meses desde el estado de alarma, ¿puede ser considerado posteriormente que se encuentra en situación de “vulnerabilidad”?

Sin duda alguna, porque eso se puede producir ahora, pasado meses, incluso años, pues cuando se termine el estado de alarma se aplicará la normativa general y el art. 441 de la LEC obliga a comunicar a los Servicios Sociales y luego indicar al demandado la posibilidad de acudir a los mismos para ayuda. Es decir, la situación de “vulnerabilidad” se puede dar en cualquier momento. Otra cosa es que si no se quiere ver desahuciado deberá cumplir con los requisitos que dichos SS establecen, a tenor de la normativa actual o futura para obtener la ayuda correspondiente y pagar al arrendador.

¿Si un arrendatario paga la renta durante unos meses, luego se puede considerar como “vulnerable”?

Respuesta. Me remito a la consulta anterior, el arrendatario puede estar pagando la renta tres meses, un año, etc., pero la situación de “vulnerabilidad” se puede presentar en todo momento, antes, durante y después del “estado de alarma”, reiterando lo dispuesto en el art. 441 de la LEC, aplicable desde que la situación sea normal, debiendo acudir a los servicios sociales de la Comunidad Autónoma correspondiente.

SI el arrendatario no paga la renta y falta acuerdo con el arrendador, ¿se puede aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”?

En absoluto. Dicha cláusula, por lo menos según mi criterio, solo cabe que se aplique cuando no hay normas que aplicar. Y ahora mismo (y posteriormente) existen unas reglas para la ayuda a los arrendatarios que sean considerados “vulnerables”, a tenor del RDL 11/2020 y OMTA, acudiendo a los Servicios Sociales. Lo que no puede ser es que la falta de acuerdo con el arrendador permita pagar menos de renta, otra cosa es que siempre es bueno para ambas partes intentar llegar a un nuevo convenio, siempre y cuando el arrendatario cumpla con sus obligaciones de pago de la cantidad correspondiente y cuide bien la vivienda.

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