Análisis

  • Alberto Torres López. Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

El esperpéntico régimen jurídico actual de los arrendamientos urbanos en España

No hace muchos días analizando los distintos contratos de arrendamiento de un edificio en el centro de Madrid, un colega extranjero se sorprendía de que se aplicasen cuatro regímenes jurídicos distintos a los contratos existentes, sin perjuicio de las asumidas especialidades de los locales. Su asombro se multiplicó exponencialmente cuando le comenté que en los últimos meses teníamos en España otros dos nuevos que añadir a los arrendamientos de vivienda, por lo que la fecha pasa a ser, ahora más que nunca, el elemento esencial de todo contrato.

A saber, y refiriéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda:

  1. El D. 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el T.R. de Arrendamientos Urbanos, todavía vigente para gran número de los contratos conocidos como de renta antigua.
  2. El R.D.Ley 2/1985, de 30 de abril de Medidas de política económica; popularmente llamado “Decreto Boyer” en recuerdo del entonces Ministro de Economía y Hacienda, aplicable a los contratos celebrados entre 9/5/1985 y el 31/12/1994, con toda la complejidad además de la posterior Disp. Trans. Primera de la LAU.
  3. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; que es la de mayor consenso de nuestra democracia, aplicable a los celebrados entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013.
  4. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomentos del mercado del alquiler de viviendas que modifica la LAU; de aplicación a los contratos firmados entre el 6/6/2013 y 18/12/2018, pero que al no convalidarse el R.D.L. 21/2018, también se aplica a los celebrados entre el 24/1/2019 y el 5/3/2019.
  5. Este citado R.D.Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; que quedará en la memoria de todos por su falta de convalidación por el Congreso de los Diputados, pero que sin embargo es plenamente aplicable a los contratos celebrados entre el 19/12/2018 y el 23/1/2019.
  6. El R.D.Ley 7/2019, de 1 marzo, de igual nombre que el anterior e igualmente modificador de la LAU, pero con importantes cambios normativos, aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 6/3/2019.

Dada la precipitación y escasa reflexión de las reformas posteriores a la LAU del 94, provoca un cierto temor pedir al legislador que elabore un Texto Refundido, máxime si comprobamos por ejemplo la complejidad de las Disposiciones Transitorias de la LAU del 94 que tantos quebraderos de cabeza nos han dado a todos, habiendo tenido que ser el Tribunal Supremo el que, yendo incluso un poco más allá de la labor que le atribuye el Art. 1.6 del Código Civil, haya solventado gran parte de las controversias. Asumo la carga ideológica que siempre trae consigo esta materia y que el péndulo ahora vuelve de nuevo hacia la protección del arrendatario, sin embargo, desde un punto de vista exclusivamente técnico, el panorama legislativo actual en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos hace necesario que, sin prisa pero sin pausa, se acometa dicho Texto que solvente las importantes deficiencias existentes y que merecen la pena revisar. Similar reflexión exige la legislación procesal en este ámbito. Las modificaciones introducidas por el R.D.Ley 7/2019, de 1 marzo, son bien intencionadas, pero su redacción es deficiente técnicamente.

Resulta positivo sin duda que pueda acudirse al juicio que corresponda por razón de la cuantía, cuando ésta pueda determinarse, pues se permite que los innumerables arrendatarios que reclaman la devolución de sus fianzas, no tengan que acudir al juicio declarativo ordinario consecuencia de la reserva por razón de la materia que impone el Art. 249.18o LEC, pero ello exige aclarar los Arts. 250.1.1o y 251.9 o, por qué no, acabar con la citada reserva procedimental que tan poco aporta y tanto confunde.

Igual ocurre con la participación de los Servicios Sociales, que no son una novedad pues ya fueron introducidos por la Ley 5/2018, de 11 de junio, sobre Ocupación ilegal de viviendas. Su intervención es necesaria, pero las disposiciones que la regulan están deficientemente redactadas, No tiene sentido que no se fije un plazo al arrendatario para que acuda a dichos Servicios, ni a estos para que aprecien y comuniquen al Juzgado que nos hallamos ante una situación de vulnerabilidad. El legislador, como tantas otras veces, se halla lejos de la realidad social y olvida que los Servicios Sociales carecen en la actualidad de los medios precisos para desarrollar su labor y que la mayoría de los desahucios se tramitan en rebeldía de los demandados, se hallen o no en situación de vulnerabilidad, por lo que muchos de ellos van a quedar fuera igualmente de dicha protección, salvo que, como ocurría hasta ahora, se suspenda el lanzamiento cuando se observe por el funcionario del correspondiente Juzgado alguna de estas situaciones. No resulta difícil presagiar un enorme retraso en gran número de lanzamientos

Independientemente de lo anterior, que ya de por sí justifica una revisión de la última reforma, conviene recordar que las cuestiones referidas a los juicios de desahucio aparecen totalmente dispersas a lo largo de la LEC, de forma tal que más de 20 preceptos recogen especialidades referidas a este tipo de procedimiento que van desde la demanda, notificaciones y citaciones, vista, enervación, cuantía, recursos etc. Esta circunstancia unida a que tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, convirtió a los juicios de desahucio por falta de pago en un híbrido entre un Verbal y un Monitorio, hacen recomendable la agrupación de toda su regulación, que podría perfectamente efectuarse en el Libro IV de la LEC de Los Procesos Especiales, creando un nuevo Título IV, específicamente dedicado a los mismos, con el objeto de dotar de mayor claridad su regulación. En este nuevo Título podrían agruparse las distintas modalidades de desahucios, ya sean de fincas urbanas o rústicas, por falta de pago y expiración del término legal o contractual, e incluyendo también todos aquellos que acumulen la reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, así como los derivados de la ocupación ilegal de viviendas.

En definitiva, desde un punto de vista estrictamente jurídico, dado el caos legislativo actual y las importantes deficiencias técnicas observadas, se hace preciso, con el debido sosiego y reflexión, acometer una reforma profunda en esta materia que redunde en beneficio de la tutela judicial efectiva.

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