Análisis

  • Alberto Torres López. Director Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal del ICAM

Entrevista a Alberto Torres: “Se avecinan tiempos convulsos para los contratos de arrendamiento”

A medida que se doblega la curva de contagios, la emergencia sanitaria del Covid 19 ha ido mutando hacia una crisis económica y social en la que cada vez son más los hogares, los trabajadores autónomos y las pequeñas y medianas empresas que afrontan dificultades para sufragar los alquileres de viviendas y locales comerciales. Para trazar la hoja de ruta a seguir por arrendatarios y arrendadores en una situación inédita, el marco legislativo de los arrendamientos urbanos se ha visto modificado recientemente mediante dos nuevos reales decretos leyes.

Disposiciones que el abogado Alberto Torres, director jurídico de Sepín, considera necesarias pero exiguas, con un alcance muy limitado especialmente en el ámbito de los locales comerciales que augura un aumento de la litiogisidad en un ámbito abonado a la volatilidad normativa. Para el también presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, con la aprobación de estas medidas se abre una etapa estratégica en la que arrendadores y arrendatarios deberán buscar un acuerdo o prepararse para una fase más incierta que recomienda evitar la del procedimiento judicial.

Tras la aprobación hace apenas 12 meses del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento vuelve a cambiar, esta vez como consecuencia de una pandemia. ¿Cuál es la situación a día de hoy?

Dices bien a día de hoy por cuanto en cualquier momento puede dictarse un nuevo Real Decreto que afecte a su regulación. Por lo tanto, a 7 de mayo, el marco legislativo de los arrendamientos urbanos consecuencia del COVID-19, en el caso de la vivienda está constituido por el R.D.-Ley 11/2020 de 31 de marzo, y en el caso de los locales de negocio por el R.D.-Ley 15/2020, de 21 de abril.

Se trata en ambos casos de disposiciones de escaso contenido, carácter eminentemente programático y ámbito muy limitado pues no son muchos los contratos de arrendamiento a los que en realidad afectan y que en el caso de los locales de negocio deja una situación muy compleja que no va a ser fácil de resolver.

¿Por qué es más compleja entonces la posición de los arrendatarios de locales de negocio tras el R.D.-ley 15/2020, de 21 de abril?

Era indudablemente necesario un Real Decreto que señalase a arrendadores y arrendatarios el camino a seguir en una situación tan extraordinaria como la actual y ante una legislación como la española que, a diferencia de la de otros países de nuestro entorno, no dispone de una regulación que permita reglar sus efectos. Sin embargo, en el Real Decreto dictado tienen más importancia en realidad los contratos de arrendamiento de local de negocio a los que no afecta que a los que afecta.

¿En qué sentido?

No tiene mucho sentido que se discrimine arrendatarios por el mero hecho de que su arrendador sea o no un gran tenedor y que a los contratos en los que los arrendadores no son grandes tenedores de inmuebles, que son la inmensa mayoría de los arrendamientos de nuestro país (pueden rondar el 90% o 95%), se limite a dejar a la voluntad de los arrendadores la opción de aceptar o no la solicitud de moratoria en el pago de la renta realizada por los arrendatarios, lo que en la práctica es como si quedaran fuera de su regulación.

Consecuencia de ello, todos estos arrendatarios —así como aquellos que no sean Pymes o autónomos, que también quedan fuera de su regulación— quedan ahora en una situación muy complicada por cuanto no van a tener más remedio, si no alcanzan un acuerdo, que acudir a los tribunales para que se les cambien las condiciones de sus contratos en base a la Cláusula rebus sic stantibus.

¿Cómo se están comportando arrendadores y arrendatarios en estos momentos?

Hemos pasado una primera etapa de puro posicionamiento, en la que la mayoría de los arrendatarios se han limitado a comunicar a sus arrendadores que por razones de fuerza mayor suspendían el pago de la renta, mientras que los segundos a su vez han venido a contestar que el contrato estaba plenamente vigente y que no tenían por qué ser ellos los que debían soportar todos los efectos del COVID-19, por lo que no reconocían dicha suspensión en el pago. Se trata de la regla general, pues también es cierto que durante este periodo ha habido propietarios que han concedido moratorias y reducciones de renta e incluso se han firmado acuerdos, aunque en muchas ocasiones forzados por los costes que les supone a los propietarios la devolución de recibos y el pago de impuestos que se puede solventar con el acuerdo y un Anexo al contrato.

Por otro lado, desde que se dictó el R.D.-Ley 15/2020, de 21 de abril, hemos entrado en una segunda etapa que podemos denominar de estrategia, pues las partes tienen que mover nuevamente ficha para intentar alcanzar un acuerdo y preparar —si éste no es posible, aunque hay que hacer lo indecible a tal efecto— el futuro procedimiento judicial. La tercera etapa será la del nunca deseado procedimiento judicial.

Siendo tan importante la labor de los abogados para conseguir el acuerdo de las partes, ¿cómo pueden convencer a arrendadores y arrendatarios de la necesidad del mismo?

Efectivamente nuestra labor es fundamental. Los arrendadores tienen que ser conscientes de que cualquier procedimiento judicial se va a prolongar muchísimo en el tiempo y que, en cualquier caso, no les va a resultar sencillo encontrar un nuevo arrendatario en la etapa post crisis, menos aún en unas condiciones similares a las que se pudo firmar con anterioridad a esta. Los arrendatarios, a su vez, tienen que pensar que no pueden dejar de pagar la renta, sin más, y que la justicia es lenta pero que al final puede poner fin a su actividad económica. Todos los caminos deberían conducir al acuerdo.

En el caso de que sea imposible llegar a un acuerdo, ¿cuáles son las medidas que habrán de adoptar arrendadores y arrendatarios?

No hay que olvidar, lógicamente, la mediación y la opción del arbitraje, que desde luego va a permitir la obtención de una resolución en un tiempo razonable y asumible, aunque para estas dos vías, a día de hoy, de no estar previstas en el contrato, es necesaria igualmente la colaboración de las partes.

De no ser posible el acuerdo, los arrendatarios deberían tomar la iniciativa y, mientras no se modifique la Ley de Enjuiciamiento Civil, acudir a un juicio declarativo ordinario en el que, en aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus, se fijase una nueva renta más acorde a la nueva situación. En esta demanda debería además solicitarse una medida cautelar que permitiera la fijación de una renta provisional lo más rápidamente posible, pues esperar un año o más a que recaiga sentencia, no tiene mucho sentido. No creo que resulte recomendable que el arrendatario espere a que se le notifique la demanda de desahucio por falta de pago o la demanda de reclamación de renta, para entonces defenderse. El riesgo es muy grande.

¿Cuáles son las recomendaciones para poder entablar una acción judicial basada en la aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus?

La Cláusula rebus sic stantibus es la solución jurídicamente más lógica a día de hoy, máxime cuando el propio R.D.-Ley 15/2020, de 21 de abril, hace referencia a la misma en su Exposición de Motivos. Se trata de una doctrina de elaboración jurisprudencial que tiene por objetivo, en situaciones extraordinarias o imprevisibles como las que vivimos, reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre los principios de equidad y buena fe.

El restablecimiento del equilibrio de las prestaciones puede solicitarse para la actual situación del Estado de Alarma y para la posterior al mismo. El principal problema es que requiere probar el desequilibrio, lo que probablemente recomiende de un Informe técnico económico que va a encarecer procedimientos cuyos costes les va a ser difícil de asumir a los arrendatarios ya de por sí en una muy difícil situación.

En el caso de los arrendatarios de vivienda, ¿es mayor el número de beneficiarios?

Mucho me temo que han sido muy pocos los arrendatarios que, teniendo derecho a ello, han solicitado la moratoria o reducción de la renta, aunque es de esperar que con la ampliación a tres meses sean algunos más. Lo cierto es que no eran muchos los beneficiados por el R.D.-Ley 11/2020 de 31 de marzo, pues además de ser necesario que sus arrendadores sean también grandes tenedores o empresas o entidades públicas de la vivienda, deben hallarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, lo que no es nada sencillo. Al final van a quedar avocados a la solicitud de unas ayudas muy limitadas y que probablemente lleguen tarde.

¿Cómo se está arbitrando el sistema de ayudas?

El R.D.-Ley 11/2020, de 31 de marzo, prevé por un lado una línea de avales que requieren de acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial, para que luego sean las entidades bancarias las que las ofrezcan a las personas en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida y que, en cualquier caso, no es fácil que opten por esta solución dado su perfil social; y, por otro, unas ayudas directas, más plausibles. Ambas han sido reguladas por sendas Órdenes Ministeriales, que sin embargo, en el caso de las segundas, están pendientes de desarrollo por las Comunidades Autónomas.

¿Qué va a pasar con los juicios de desahucio? 

Aun cuando el Art. 1 del Real Decreto pueda perseguir un fin loable como es la protección de las personas más vulnerables, no resulta muy comprensible que esta función social que debe corresponder al Estado se cargue sobre las espaldas de muchos propietarios, que van a verse avocados a no cobrar la renta durante un periodo muy prolongado de tiempo que seguro va ir mucho más allá de los seis meses previstos de suspensión extraordinaria. Además, hay que tener en cuenta que la protección de las personas vulnerables y la intervención de los servicios sociales ya estaba recogida en el R.D.-Ley 7/2019, de 1 de marzo, por lo que no era estrictamente necesaria una configuración distinta a la existente.

Curiosamente, ahora van a concurrir dos situaciones de vulnerabilidad distintas. Por un lado, la que se ha venido considerando hasta la fecha en los juicios de desahucio, y por otro, la específica de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que exige el cumplimiento de los presupuestos recogidos en el R.D.-Ley 11/2020. Creo sinceramente que había otros medios de protección social que no requerían la suspensión, todavía mayor, de muchos juicios de desahucio.

¿Alguna recomendación final?

Se avecinan tiempos convulsos para los contratos de arrendamiento y nuestra labor como abogados es fundamental. Tenemos que hacer un esfuerzo para concienciar a arrendadores y arrendatarios de que el acuerdo entre las partes es la mejor solución posible.

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