Análisis

El derecho de defensa de los arrendatarios y ocupantes de viviendas

ICAM

De izquierda a derecha: José María Basáñez, Alberto Torres, Ángel Llamas, Francisco Javier Rubio y Enrique Garza. Foto: ACN

  • Modera: Ángel Llamas, Decano ICAAH.
  • Intervienen: Alberto Torres, Presidente Sección Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario. Director Jurídico Sepin; Francisco Javier Rubio, Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES); Enrique Garza, Profesor de Derecho Civil y Procesal Civil de la Universidad Europea de Madrid. Director de Enrique Garza & C. consulting. Socio de Alcor Asociados; José María Basáñez, Presidente de Tecnitasa y de Atasa.

Se analizan las posibilidades de protección para los poseedores de vivienda, arrendatarios y ocupantes, y los retos que plantean las dificultades para acceder al mercado inmobiliario. La mesa ofrece distintas perspectivas, generando debate en torno a una cierta confrontación entre el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad privada, sobre a quién corresponde operar las soluciones para superar este problema que cada vez afecta a más familias, y en cuanto a qué mecanismos pueden argumentarse para la defensa de familias y particulares cuando existe riesgo de desahucio.

Derecho de vivienda versus propiedad privada

Cuando hablamos de arrendamientos urbanos o de ocupaciones, se trata de un “tema en el que entran en colisión muchos derechos: a la vivienda, a la propiedad privada, a la tutela judicial efectiva”, anticipaba Llamas. También se trata de un campo que produce gran litigiosidad, a nivel del turno de oficio es de los campos donde más solicitudes de asistencia jurídica gratuita se reciben”, refirió el decano.

Y es que el mercado de la vivienda ha cambiado, indicaba Basáñez, “siendo España tradicionalmente un país de propietarios, ahora cada vez hay más inquilinos”. El ponente explicó que este fenómeno, que “seguirá aumentando”, se debe principalmente a cuatro causas, que se retroalimentan entre sí: “los salarios son muy bajos; los precios son muy altos; como las entidades suelen financiar el 80%, teniendo en cuenta los gastos de una operación hipotecaria, hay que tener un ahorro en torno al 30% para poder adquirir vivienda; y la seguridad en el trabajo fijo no es precisamente uno de los grandes logros en la economía española”.

Para Rubio, “la defensa del derecho a la vivienda para profesionales del Derecho no es una materia cualquiera porque, según establece el TJUE, la mayor agresión que puede sufrir una persona en el ámbito de su intimidad personal, aparte del ingreso en prisión, es el desalojo. Es algo que afecta de lleno a los derechos fundamentales, y no solo a quien aparece en el contrato, sino a todas las personas que conviven con él”, destacaba.

Por eso, insistía Torres, “la defensa de arrendatarios y ocupantes no debemos centrarla solamente en el procedimiento, sino también en cuestiones administrativas. Hay que conocer la situación de vulnerabilidad que nos permite invocar la legislación ahora mismo, existen derechos a ayuda y la intervención preceptiva de los Servicios Sociales”.

Garza por su parte, poniéndose al otro lado del problema, recordó que “la propiedad es un derecho fundamental, incluido en la Constitución, forma parte de su estructura económica. En España, con unas pensiones de jubilación miserables, hay muchísimos ciudadanos que están viviendo gracias a que tienen un piso en alquiler. El cuestionar ese sistema no deja de ser de alguna manera enmendar el Estado de derecho”, argüía. “El poseedor de mala fe tiene acción de retener y recobrar y luego ya se verá en el proceso declarativo correspondiente quién es el propietario y quién se queda con la casa”, señalaba, “España es de los países de la órbita comunitaria más garantistas en esta materia. Evidentemente, el Estado tiene que responder por las personas vulnerables que se quedan sin vivienda, tienen su dignidad y hay que cubrirla, pero lo que no puede ser es que la propiedad tenga un uso viciado, que tengamos que justificar por un arrendatario que a lo mejor está teniendo una posesión ilícita de la misma, y que además tiene unos derechos de defensa extraordinarios”.

Posibles soluciones, ¿a quién corresponde la obligación?

Rubio propuso como posible forma de paliar la escasez de vivienda y suplir la inexistencia de parque inmobiliario de los servicios sociales –que dictaminan en los casos de vulnerabilidad que corresponde una vivienda social, pero en la práctica no pueden otorgarla porque no disponen de ellas- utilizar las incautadas por el SAREB, “con esas viviendas para alquiler social relajaríamos mucho la tensión”, sostenía.

Sin embargo, refería Basáñez, “la cartera que queda de viviendas del SAREB se compone en su mayoría de las que no resultan colocables en el mercado, en muchos casos existen en el registro civil, pero están sin construir”. El economista también expuso las deficiencias de la Ley de la vivienda en desarrollo, “que tiene el objeto básico muy loable de conseguir que las rentas del arrendamiento puedan ser bajas y accesibles a cualquier persona, el problema es que, si por una serie de mecanismos que contempla, desincentiva a los propietarios al objeto de poner sus viviendas en arrendamiento, lo que conseguimos es que exista menos oferta. Ante una demanda igual o creciente, los precios suben, entonces estamos obteniendo el efecto exactamente contrario. Al margen de que pudiera verse que esta Ley iría en contra de algunos derechos fundamentales, como el de la propiedad privada, el de la libre disposición de los bienes o el de la libertad de empresa. Normas muy similares en países de nuestro entorno han sido calificadas de inconstitucionales”, advertía.

“La función social la tiene que cumplir el Estado”, coincidía Torres, “los planes de viviendas son insuficientes, las viviendas sociales son insuficientes, cuando hubo viviendas de protección oficial se vendieron y desapareció en gran parte el mercado... al final el Estado es lo que es y tenemos que luchar con ello. La conclusión es que tenemos un problema”.