Análisis

  • Mercedes Ruiz Garijo. Profesora de D. Financiero y Tributario. URJC (S.E.) Letrada del Tribunal Supremo

Dossier. Alojamiento colaborativo y vivienda. La fiscalidad como medida de conciliación

La economía colaborativa (EC) ha irrumpido en nuestro país con especial virulencia en el ámbito del alojamiento. Acusada de originar la transformación de los espacios urbanos y del incremento del precio de los alquileres de vivienda, ha desencadenado, incluso, fenómenos hasta ahora desconocidos, como la llamada "turismofobia". Frente a ello, creo que es recomendable hacer dos puntualizaciones: 1) Que tras el nombre de EC en muchos casos se esconden operaciones económicas puramente especulativas, de obtención de ganancias que nada tienen que ver con la colaborativo; 2) Que los problemas de vivienda de las grandes ciudades no obedecen exclusivamente a la irrupción de la EC sino a una multiplicidad de factores.

En efecto, la EC en el sector del alojamiento se caracteriza por ser un modelo de aprovechamiento eficiente y sostenible de los bienes ya existentes e infrautilizados, permitiendo utilizarlos, compartirlos e intercambiarlos a través de plataformas digitales. Normalmente existe una contraprestación entre los usuarios pero también es habitual que no exista (el homesharing ha experimentado un crecimiento del 30% anual). Según esta definición las plataformas no son genuinamente colaborativas, si bien son un elemento clave para la EC. Por el contrario, lo colaborativo sí ha de predicarse de las operaciones realizadas entre particulares (la figura de los prosumidores) hasta el punto de que el alojamiento colaborativo constituye, al día de hoy, la principal fuente de ingresos para muchos colectivos desfavorecidos (mujeres y personas mayores).

La amenaza de saturación en las ciudades obedece, en mi opinión, a numerosas causas, entra las que cabe destacar la ausencia de una regulación legal de la EC así como la existencia de un régimen fiscal que penaliza los auténticos modelos colaborativos y el alquiler de viviendas habituales. La fiscalidad es menos rentable para una persona física que alquila una vivienda para un uso habitual o para un uso ocasional –con fines que podríamos denominar “de subsistencia”–, que para quien se dedica habitual y profesionalmente al alquiler de viviendas turísticas con ánimo especulativo y con proyección a largo plazo. Mucho más rentable si quien está detrás de este alquiler es una sociedad mercantil.

Para ilustrar la anterior reflexión me permito poner tres ejemplos. El primero de ellos se da en el IVA que establece una exención para el alquiler de viviendas, con el requisito de que el arrendador no se obligue “a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos” [sic en la Ley 30/1992, artículo 20.Uno.23º]. A partir de este precepto, por cuanto la ley no establece diferenciación alguna, nos encontramos que pueden disfrutar de la exención tanto los alquileres de viviendas acogidos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos como los alquileres de viviendas y apartamentos con fines turísticos, vacacionales o de ocio. Frente a ello, en otros países, a partir de lo que establece la Directiva IVA [artículo 135.1.a)] y con buena lógica, la exención no se aplica a las operaciones de alojamiento efectuadas en el marco del sector hotelero o en sectores que tengan una función similar.

El segundo ejemplo nos sitúa en el IRPF y en la reducción del 60% que existe a favor de los rendimientos obtenidos por el alquiler de bienes inmuebles “destinados a vivienda” (sic artículo 23.2 de la Ley 35/2006). Como tampoco se diferencia qué tipo de vivienda ha de ser, la Dirección General de Tributos (DGT), en una Consulta de 8 de marzo de 2018 ha llegado a afirmar que el elemento a tener en cuenta es la duración del alquiler (no la finalidad), lo que impide la aplicación del beneficio fiscal cuando el contrato de alquiler de vivienda habitual sea de corta duración.

El tercer y último ejemplo lo encontramos nuevamente en el IRPF: la DGT ha advertido a quienes alquilen de forma esporádica y ocasional su vivienda habitual con fines colaborativos que perderán el derecho a la deducción por adquisición que se venían aplicando, así como el derecho a la exención por reinversión (Consultas de 23 de enero y de 29 de mayo de 2017, número V1314-17).

El gravamen del alquiler de vivienda habitual y del alojamiento genuinamente colaborativo determina que los propietarios opten por alquileres turísticos especulativos que tienen una mayor rentabilidad, también fiscal. Y esto también provoca la ausencia de viviendas disponibles en las ciudades y, por ello, el incremento de su precio.

Este impacto no se ha visto frenado por los tributos turísticos existentes en algunas CC.AA. (Cataluña y Baleares) de cuantía escasa y pagados por los turistas. Igualmente, el incremento se ve favorecido por el alto porcentaje de viviendas desocupadas en las grandes ciudades. Los poderes públicos permanecen impasibles a pesar de que existen herramientas para transformar esta realidad. El recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no ha sido aplicado por falta de voluntad política (encontrarse pendiente de desarrollo reglamentario su regulación en la Ley de Haciendas Locales).

En mi opinión, la solución al incremento del coste habitacional urbano no pasa por penalizar la EC sino en intervenir sobre las viviendas desocupadas; en reducir la fiscalidad para los alquileres de vivienda habitual y en la mayor imposición para los modelos de negocio especulativo de vivienda turística. De otro lado, es recomendable liberar de cargas fiscales a los alojamientos auténticamente colaborativos, tal y como han realizado muchos países mediante franquicias fiscales (Reino Unido, Bélgica, Noruega o Irlanda) aclarando la naturaleza de los ingresos obtenidos en la EC (en Ámsterdam la cesión de la vivienda de menos de 60 días anuales, con un máximo de 4 huéspedes no se considera actividad profesional; en Londres son 90 días al año; y en Francia el alquiler de un alojamiento se considera profesional cuando se obtengan más de 23.000 euros). Esperemos que estas propuestas sean tenidas en cuenta en nuestro país.

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