Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Consideraciones del anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda: primera parte

El martes 26 de octubre de 2021 el Consejo de Ministros tomó en consideración en primera lectura el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda con el texto que se indica en este trabajo (que tendrá lugar en dos entregas), haciendo constar que esto no es más que un “borrador “, que puede tener pocas o muchas rectificaciones cuando se presente al Congreso de los Diputados como PROYECTO, y aun así en este trámite (y también en el Senado) puede haber y habrá modificaciones por los pactos que se hagan entre distintos partidos políticos. Es decir, ahora mismo no se puede aventurar con un mínimo de seguridad que este sea el texto definitivo, pero  en todo caso, no está de más hacer unos pequeños comentarios que, como otras veces, remitiré al Ministerio correspondiente -lo que he hecho siempre cumpliendo una particular responsabilidad moral y técnica-, que se han tenido en cuenta algunas veces por el respectivo Gobierno, especialmente en la Ley 29/94, que en mi opinión ha sido la norma más completa de todas las Leyes y RDL posteriores sobre los Arrendamientos Urbanos . Pero quiero dejar claro y reiterar que lo que viene a continuación no es la Ley, ni siquiera el Proyecto, pero sí puede servir de orientación y de la misma manera hago constar unos comentarios al respecto.

TEXTO

Se trata de una norma pionera en la actual etapa democrática, que refuerza el ejercicio del derecho constitucional ofreciendo instrumentos efectivos a las Administraciones territoriales competentes para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, respondiendo de un modo especial a aquellas personas y hogares que tienen más dificultades de acceso, con un particular enfoque en aquellos ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.

Tras esta primera lectura, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana iniciará propiamente la tramitación del Anteproyecto de Ley que constará de audiencia e información pública, informes preceptivos, y demás trámites previos a la conformación de un texto final que se elevará de nuevo a Consejo de Ministros para su aprobación y remisión posterior a las Cortes Generales.

La futura Ley de Vivienda forma parte de las reformas e hitos que el Gobierno se ha comprometido con la Comisión Europea a llevar a cabo en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) El texto es el siguiente:.

Medidas y objetivos del Anteproyecto de Ley

El Anteproyecto de Ley incluye importantes medidas e instrumentos para alcanzar los objetivos de mejora del acceso a la vivienda, destacando las siguientes novedades:

  1. Con la futura Ley no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social, que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Para ello el Anteproyecto establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.

COMENTARIO

Me parece muy bien, evitando lo que ha estado pasando desde mucho tiempo y es que se han vendido por la Administración Publica Viviendas de Protección Oficial, muchas de ellas en arrendamiento, es decir, que se quitó encima el problema de gestionar dichas VPO, pues no se quiso llevar el trabajo para el control necesario con los ocupantes de las mismas.

  1. Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

COMENTARIO

Reiterando lo dicho en el comentario anterior, estoy totalmente conforme, pues lo que ha estado pasando hasta la fecha con las Viviendas de Protección Oficial ha sido realmente contario a su finalidad. Se ha comprado, se ha vendido y se ha alquilado libremente por los particulares, sin tener en cuenta para nada el plazo que se fijaba en las normas aplicables, sin que la Administración Pública hiciera nada al respecto, salvo casos aislados y especiales.

  1. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.

COMENTARIO

También estoy de acuerdo, pues significa poder ofrecer viviendas de propietarios privados a menor precio, con beneficios de carácter urbanístico y fiscal, entre otros. Añado, por mi parte, que lo más importante es que haya compensaciones atractivas, sin excesivas exigencias,  pues es lo que más puede atraer a la inversión privada.

  1. El derecho a una vivienda digna y adecuada debe ejercerse en condiciones asequibles, comprometiendo a los poderes públicos. Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.

COMENTARIO

Parece que, por fin, la Administración Pública se involucra en el tema de la vivienda, algo que merece la pena destacar, haciendo, por primera vez, referencia al art. 47 de la Constitución, pues este precepto no está dirigido a los particulares. Luego, cuando haya nueva Ley de Vivienda, se comprobará si esto es solo un anuncio o una realidad que beneficiará a ambas partes,  al arrendador y al arrendatario.

  1. Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social. Se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando la función social siguiendo el mandato constitucional.

COMENTARIO

            No se dice nada nuevo en concreto, por lo que es aplicable lo dicho en la anterior numeración, lo que, en principio, resulta plausible.

  1. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas, podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado, estableciéndose en la norma estatal un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de diferentes medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.

COMENTARIO

            Es algo tan genérico que no se puede determinar de forma más concreta, pero sí hacer constar por mi parte que es algo carente de sentido, aparte de que habrá diferencias entre las comunidades autónomas (como ha ocurrido con el Covid-19) que harán diferenciar entre unos y otros españoles dependiendo de dónde se resida, lo que es contrario a derecho y a la igualdad entre todos los españoles. No tiene sentido legal, porque lo que debe hacer el Estado y las demás Administraciones es ayudar de verdad y con rapidez a los “vulnerables” y no interferir en la propiedad privada, que también tiene su apoyo en el art. 32 de la Constitución, precepto que nunca se menciona. Por la misma razón se podía limitar el precio de la vivienda privada. Es bastante absurdo y que no dará resultado positivo alguno.

  1. Definición de grandes tenedores con carácter general y deberes de información y colaboración en zonas de mercado tensionado. Se introduce en la Ley estatal de una definición de carácter general del concepto de "gran tenedor", como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros. Sobre esta definición, en «zonas de mercado residencial tensionado» podrán establecerse criterios adicionales debidamente motivados.

COMENTARIO

La novedad respecto a los RDLEY 11/2020 y 15/2020 y posteriores está en que se ha hecho constar que la ·”exclusión” de los garajes y trasteros es para los dos casos, algo que en dicha legislación no figuraba así y fue denunciado por este abogado de forma reiterada.

  1. Mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.

Se establecen nuevos mecanismos de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial, y de regulación en áreas declaradas como de mercado residencial tensionado, con el objetivo de:

La incorporación de más viviendas al mercado del alquiler como vivienda habitual en estas zonas, para equilibrar el mercado.

La contención y reducción de la renta, impidiendo los incrementos abusivos e incentivando bajadas en el alquiler a través de un tratamiento fiscalmente favorable.

Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pudiera intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas. Así, como consecuencia de la declaración del área de mercado residencial tensionado se activarán las siguientes medidas:

Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas, a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior (con el incremento del IPC correspondiente), permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en el Anteproyecto de Ley,

Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para estas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas

COMENTARIO

El primer y segundo párrafo son totalmente contradictorios, pues pensar que la “contención y bajada de precios” supondrá “la incorporación de más viviendas a mercado de alquiler” indica un desconocimiento real de la situación y de la postura normal de cualquier arrendador, sobre todo si es un particular y el dinero que obtiene sirve, muchas veces, para pagar la hipoteca.

En el tercer párrafo se determina la posibilidad de que las administraciones competentes (a partir de la nueva Ley serán los ayuntamientos o comunidades autónomas) intervengan para “amortiguar” las situaciones de tensión, bajo los siguientes supuestos;

Que el arrendatario pueda acogerse, cuando finalice el contrato, a una prórroga extraordinaria de carácter anual y un máximo de tres años carece totalmente de sentido legal, pues si los contratos de arrendamiento están hechos bajo una Ley Estatal, modificar los plazos por los ayuntamientos o comunidades autónomas carece de encaje en nuestro derecho, salvo que de forma expresa se indique en la Ley, y aún así considero que no tiene encaje jurídico en nuestro ordenamiento. Pero además, carece de base jurídica, pues la voluntad de las partes ha sido contratar por un tiempo determinado, con el mínimo que figura en la actual LAU, y ahora no puede el arrendatario alargar el alquiler tres años más, sin perjuicio de necesitar la casa por múltiples razones personales o familiar, como figura en el mismo art. 9 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. Es, como digo, una norma que no tiene sentido y obliga solo a una de las partes, el arrendador,  olvidando de nuevo que más del 80% de ellos son personas físicas normales y no se puede cargar a ellos una necesidad social y que de hecho en la mayor parte de los arrendamientos son renovados voluntariamente si ambas partes han estado cumpliendo con sus obligaciones.

Este párrafo no está mal, dentro de lo que cabe, aunque se limita el precio de un nuevo arrendamiento al del anterior contrato, con el incremento del IPC. Salvo casos aislados, no creo que plantee problemas, aunque hay que señalar una vez más que esa intromisión en los bienes particulares no es correcta en nuestro ordenamiento jurídico.  -Cuando el arrendador sea persona jurídica “gran tenedor”, en principio el nuevo arrendamiento es igual que en el párrafo anterior, pero con la posibilidad de que se marque una limitación en el plazo de 18 meses. Si se produce, es un castigo fuera de lugar desde un punto de vista legal, sin perjuicio de los problemas de “vulnerabilidad” que debe solventar la Administración Pública-