Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes. Abogado.

Consideraciones del anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda: segunda y última parte

Como continuación a los comentarios publicados en este mismo OTROSI CIVIL de la semana pasada, doy cuenta de la segunda y última parte sobre dicho Anteproyecto, sin perjuicio de que, llegado el caso, se pueden aclarar, añadir o retirar en su momento alguna parte del actual texto (como sin duda sucederá) y, en consecuencia, de los actuales comentarios.


9. Creación de un entorno fiscal favorable para la reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta a precio asequible. Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:

COMENTARIO

Hay que reconocer que esto puede ser interesante, en cuanto a la rebaja del IRPF en relación exclusiva con el dinero que se recibe por alquiler de la vivienda en los supuestos siguientes:

a) La rebaja del 90% en “zona tensionada” (todavía no se sabe realmente cómo, cuándo y quién determinará esas denominaciones) es importante y de hecho es lo mismo que se propuso en un Proyecto de Ley que se presentó en el Congreso en abril 2018, propuesta que fue retirada —según me dijeron y como ya he mencionado en alguna ocasión— porque el Ministerio de Hacienda consideró que ello supondría una rebaja considerable de ingresos para el Estado.

b) Lo mismo o parecido se puede decir en cuanto a jóvenes que alquilen por primera vez, ya que si el arrendador acepta el precio fijado por la Administración la rebaja es del 70%. Tanto si el piso se arrienda a la Administración Publica como si está acogido a algún programa de vivienda con limitaciones en el alquiler.

c) Cuando haya existido una rehabilitación o mejora en los dos años anteriores que tendrán una rebaja del 60%.

CONCLUSIÓN

Termino los comentarios sobre este importante precepto indicando que, aunque lo previsto no tiene carácter negativo, dudo que salga adelante en la tramitación como Proyecto de Ley en el Congreso y Senado. De aprobarse tal y como está, es indudable que estaríamos ante algo especial para que se estudie cada caso por los compañeros/as y profesionales del ramo inmobiliario para los respectivos contratos, aunque para aquellos que necesitan el dinero mensualmente (que son muchos), la rebaja en el alquiler, al no poder recuperar la cantidad no recibida hasta el año siguiente, cuando se haga la declaración de la renta, es algo que no resulta en absoluto atractivo, como antes he indicado.

10. Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI. Se introduce una definición clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

COMENTARIO

Se ha cambiado la idea inicial, pues no se trata de que una persona tenga su segunda vivienda en cualquier lugar de España, ya que ahora hay que ser propietario de 4 pisos y que estén vacíos durante dos años como mínimo. Es decir, se cambia la norma antigua que permitía el recargo en el IBI por el mero hecho de tener una vivienda vacía durante dos años, por ejemplo, aquellas fincas que se adquirían para la jubilación, para los hijos, vacaciones, etc., y que no se querían alquilar, hecho bastante normal y que ahora estará ya exento del incremento del IBI. Aquellos que tengan 4 o más viviendas vacías sí que tendrán que pagar un incremento, aunque, como digo antes, es posible que los Tribunales lo anulen, porque parece que el hecho de invertir en pisos está mucho más penado jurídica y económicamente que cualquier otra inversión, olvidando el derecho que se recoge en el art. 32 de la Constitución a favor de la propiedad privada.   

11. Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad. Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.

COMENTARIO

Lo más importante, que no se cumplirá como ocurre hasta la fecha, es que los Servicios Sociales atiendan con rapidez a los arrendatarios “vulnerables”, como ha quedado demostrado con el RDLEY 11/2020 ratificado por otros, el último hasta el momento es el RDLEY 21/2021 y que determina que la fecha de suspensión (que se volverá a ampliar hasta que se apruebe la nueva Ley de Vivienda) es actualmente hasta el 22 febrero 2022. No tengo duda que volverán a salir otras normas del mismo rango para nuevas ampliaciones, es más, temo que así será hasta que haya una Ley de Vivienda, es decir, bastante tiempo.

 También se indica que se “introducirán en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica”, a pesar de que ahora mismo ya están determinados por el RDLEY 11/2020 y siguientes y también en la Orden del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agencia Urbana (BOE 11 abril 2020). Estos preceptos han sido un fracaso, no solamente porque las exigencias son muchas, sino debido a que la tramitación es muy lenta.

Es decir, lo que no cabe es que se den las circunstancias de “vulnerabilidad” y el arrendador (que puede tener necesidad económica) tarde en cobrar meses o años, si es que tiene suerte. Y mientras tanto, ese ingreso, que reitero es muy necesario en miles y miles de arrendadores que tienen el alquiler como complemento necesario para su vida familiar, pasan mucho tiempo sin cobrar. Desde luego es una situación penosa que no habría necesidad de soportar, pues la Administración debe solventar con urgencia la necesidad de los arrendatarios “vulnerables” en su bien, pero igualmente en favor del propio arrendador.

12. Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La nueva Ley pretende suspender los lanzamientos de 1 2 MESES CUANDO EL PROPIETARIO Y DE 3 A 5 CUANDO ES PERSONA JURÑIDICA. recio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas.

COMENTARIO

Se trata de que la Administración Central haga reserva de suelo o, aunque no se indica, se pueda expropiar, con un máximo de un 30%. Me parece bien y mal. Lo primero porque se beneficiarán los futuros ocupantes de viviendas de Protección Oficial, y lo segundo porque es posible que la cantidad que reciban los propietarios del terreno esté muy por debajo del valor de mercado. Dicho todo lo anterior, mi postura es favorable, siempre que dicha valoración no sea ridícula y obligue a la propiedad a acudir al proceso contencioso administrativo.

13. Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa. Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales. Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.

COMENTARIO

En el fondo se trata de rehabilitar viviendas para su destino de alquiler, colaborando todas las Administraciones. También hay que aceptar este texto, pues son pisos que se encuentran en  situación de inhabilitación y esa acción administrativa permitirá tener más viviendas para el alquiler. Se supone que los propietarios actuales de estos pisos recibirán compensación correspondiente si luego la Administración se hace titular o, en caso contrario, todo o parte del coste de la rehabilitación.

En el texto definitivo de la Ley hay que esperar que este interrogante (y otros) se aclare para la Administración y los propietarios, esto es, que cada parte sepa sus derechos y obligaciones, aunque de entrada hay que reiterar que siempre será bueno que viviendas que no están en condiciones de ser utilizadas sean rehabilitadas para ampliar el parque de alquiler.

14. Se crea el Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda. Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

COMENTARIO

En principio está muy bien que se permita colaborar en el Consejo Asesor de Vivienda a representantes de aquellos que los que afecte la Ley, así como asociaciones, representes empresariales y profesionales, sector financiero y profesionales independientes expertos en ámbito de vivienda, del ámbito universitario o de investigación.

 Muy bien, pero siempre que no sea la Administración la que imponga su criterio, pues tengo experiencia personal en ello.

15. Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación, y de las características de la vivienda y del edificio. La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra

COMENTARIO

La verdad es que no se sabe qué garantías hay que exigir para información del comprador o arrendatario de una vivienda, pues normalmente las Agencias inmobiliarias ya la ofrecen, aparte de que siempre está el Registro de la Propiedad y se puede visitar el piso varias veces antes de la firma. Y si se trata de cuestiones jurídicas, el interesado no tiene otro camino que designar a un profesional que le asesore. La realidad es lo que ahora mismo está pasando en general, por lo que considero que ese precepto es publicitario y carente de sentido

Estoy seguro de que este precepto no tendrá cabida en la Ley, es la primera vez que se anuncian estas consideraciones, porque el interesado que compra o alquila una vivienda, si tiene dudas, ya sabe que tiene que acudir a un profesional independiente, como se indica en el párrafo anterior.

16. Más información y transparencia en las políticas públicas de vivienda, para conocer todos los programas y servicios útiles para acceder a una vivienda. El Anteproyecto de Ley apuesta por asegurar la transparencia y mejorar la información en diferentes ámbitos, entre los que se puede destacar el de la vivienda pública. Para ello establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.

COMENTARIO

Reitero todo lo dicho en el comentario del precepto anterior y que, si bien siempre es bueno que haya trasparencia e información, estoy seguro de que este punto no figurará en una disposición con carácter de Ley, pues es demasiado complicado para la Administración.

Derecho a una vivienda digna y adecuada

Con el conjunto de medidas recogidas en el Anteproyecto de Ley se obedece al principio de que el cumplimiento del «derecho a una vivienda digna y adecuada» recogido en el artículo 47 de la Constitución Española incumbe a todos los poderes públicos sin excepción, que están obligados a cumplirlo en el marco de sus respectivas esferas de competencia.

De esta forma, el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda constituye la respuesta por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute.

COMENTARIO

La intención es buena, pero la experiencia dice que la información facilitada por la Administración Pública no se ha producido nunca y seguramente ocurrirá lo mismo,  pues es imposible materialmente que se pueda asesorar a todos los ciudadanos. Lo que sí tiene que hacer es facilitar vivienda de protección pública en gran cantidad, cumpliendo con el art. 47 de la Constitución, que también se menciona en este precepto.


RESUMEN FINAL

En este Anteproyecto figuran obligaciones para la Administración Pública que, si se cumplen, sería algo especial y excepcional digno de felicitación, pues estoy seguro de que la única forma de que haya más viviendas en alquiler y a menos precio, es que el Gobierno Central, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos cumplan con el ya citado art. 47 de la Constitución, pero sin olvidar que también en el art. 32 de la Carta Manga se reconoce el derecho a la propiedad privada, toda vez que, salvo excepciones, la persona que alquila es para sacar un interés a su inversión, muchas veces para que le sirva para pagar la Hipoteca u obtener un complemento para su mantenimiento familiar. Hasta que ello no lo entienda el Gobierno NO habrá solución, aunque hay que reconocer que el hecho de que la propiedad pueda resarcirse de la diferencia del precio que voluntariamente ha rebajado en forma de impuestos es loable, como he indicado varias veces, aunque con un gran aplazamiento.

En definitiva, creo que del Anteproyecto al Proyecto definitivo habrá diferencias notables, aparte de las reformas que se impongan en la tramitación del Congreso y Senado. Y lo que está muy claro, desde mi punto de vista, es que van a pasar muchos meses, o años, hasta que tengamos en vigor una nueva Ley de Vivienda. En todo caso, como he dicho muchas veces, hay que recomendar al arrendador que ALQUILE YA, pues ahora se saben los derechos y obligaciones de las partes y luego se tiene la duda de lo que finalmente diga la futura Ley de Vivienda.