Análisis

  • Daniel Loscertales Fuertes, Abogado

Arrendamientos urbanos: falta de pago renta y la normativa aplicable

En primer lugar, indicar, como se dirá en algunos párrafos y en la Nota final, que todo está previsto para que antes de Navidad se vuelva a publicar un Real Decreto Ley para ampliar nuevamente los plazos que figuran en los RLEY 11/2020, 26/2020 y 30/2020, seguramente hasta finales del año 2021 o, cuando menos, hasta la finalización del estado de alarma, que es en mayo próximo. Me inclino por la primera opción, por lo menos según la información que dispongo.

Pues bien, distintas fuentes de información (y las mías propias por consultas recibidas de compañeros/as y personas interesadas) están avisando de que han sido muchos los arrendatarios que durante el COVID 19 han dejado de pagar la renta, simplemente por falta de capacidad para ello. Con las escasas excepciones de aquellos que mantienen sus trabajos en las mismas condiciones (muy pocos), la gran crisis, que desgraciadamente todavía durará tiempo, ha llevado consigo que los arrendatarios de “viviendas” y los de “uso distinto” no hayan podido abonar el importe pactado, aunque el problema no es solo de estos colectivos, sino una muestra clara de la economía general de España, que estamos en una situación realmente preocupante y eso que ha pasado mucho tiempo del comienzo de la citada epidemia y, por desgracia, en cuanto a los arrendamientos urbanos y como era de esperar y ya se hizo constar, los RDLEY 11/2020 y 15/2020 y la OMTA de 9 de abril, así como los sucesivos RDL 26/2020 y 30/2020 (ver nota final), no han solucionado en general el problema del pago de las rentas, sin que se hayan publicado normas para subsanar los defectos de dichas normativas, denunciados por muchos, entre los que me encuentro. Voy a analizar a continuación cada uno de los supuestos.

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Con la falta de trabajo en las mismas condiciones anteriores al COVID 19, el paro ha subido de forma extraordinaria y los ingresos de las familias han bajado muy considerablemente, aunque temporalmente cobren el ERTE o cualquier otra subvención oficial (es de esperar que con mas diligencia y rapidez que hasta el momento), pues la subvención que corresponda al empleado o trabajador despedido de forma temporal o definitiva, no le permite hacer frente al sustento de la familia y otros gastos imprescindibles y, además, a sus obligaciones de abonar la renta de la vivienda, salvo muy contadas excepciones.

Se dirá que el RDLEY 11/2020 (reformado en parte por los RDL 26/2020 y RDL 30/2020 y el que está a punto de salir, como se dice al principio de este trabajo), en cuanto a los plazos de los artículos 1, 2 y 4.1) permitía obtener créditos, avalados por el Instituto de Crédito Oficial, con determinados y completos requisitos no fáciles de alcanzar y probar (ver art. 5 y siguientes), pero lo que resulta claro es que si el arrendatario carece de suficientes ingresos, no estará en condiciones de empeñarse durante varios años, pues dicho préstamo hay que pagarlo, aunque sea a largo plazo, sin que el interesado sepa qué pasará en el futuro, pero con el absurdo de que el art. 1.4 permite este crédito también a los arrendadores, que desde luego la gran parte de ellos que puedan estar en condiciones de “vulnerabilidad”, será por la falta de pago de la renta, pero en todo caso realmente carece de sentido que tuviera que endeudarse porque el arrendatario no le paga y, por las razones que sea, éste último no solicita la ayuda de los Servicios Sociales. Como tantas veces he dicho, el legislador no tenía ni tiene (o no quiere tener) mucho conocimiento de la situación material del ciudadano, porque en otro caso la normativa sería muy diferente.

Pero luego, en desarrollo del citado RDLEY 11/2020, se publicó la Orden del MTMA, de 9 de abril, creando una subvención especial, a fondo perdido, para los supuestos de “vulnerabilidad”, que allí se determina. Es decir, se trata de ayuda directa y plausible, aunque parte de su contenido está carente igualmente de conocer la realidad social, porque, por ejemplo, se indica que para obtener esa ayudas sin necesidad de devolución, el arrendatario ha tenido que pagar los 3 últimos meses del arrendamiento (art. 3, último párrafo), lo que es un completo absurdo, pues lo normal es que el ocupante deje de pagar la renta por imposibilidad, y entonces, al comprobar su precaria situación familiar, será cuando, en su caso, pedirá la ayuda, pero con seguridad que tendrá alguna mensualidad sin abonar. Pensar otra cosa carece totalmente de sentido y de conocimiento de la realidad social. Y aquí ya no se contempla para nada al arrendador, aunque esté en situación de “vulnerabilidad”, lo que es injusto y no tiene en cuenta el repetido RDLEY, cuando la normativa del Ministerio tiene como finalidad únicamente desarrollar el mismo, pero nunca poner más trabas a la necesidad social.

Estas ayudas deben canalizarse por los Servicios Sociales de cada Comunidad Autónoma que, como ya indiqué en su momento, no se caracterizan por la rapidez (tengo entendido que está totalmente colapsados), aparte de que la remisión a los mismos, si bien se puede hacer desde el mismo Ayuntamiento de residencia, algunos o muchos de ellos no tienen funcionarios que ayuden al interesado a preparar la documentación correcta, por lo que puede ocurrir que a una persona que solicite este ayuda, al cabo de varios meses se le indique por los repetidos SS que falta tal o cual documento. Aparte de todo ello, que ya es bastante triste, resulta que mis informaciones son que las Comunidades Autónomas son reacias a pagar un dinero que les tiene que devolver el Estado y eso nunca ha sido fácil y mucho menos actualmente con la crisis existente. Y, por otro lado, no puedo dejar de criticar nuevamente un aspecto realmente importante de la OMTA, en el sentido de que determina que no tienen derecho a los beneficios de “vulnerabilidad” para los arrendatarios si tienen otra vivienda en España, lo que acredita, una vez más, el desconocimiento de la realidad social, pues son cientos de miles de personas y familias que tenían la residencia inicial en un pueblo y han tenido que dejar el mismo, con la casa incluida, para venir a la capital u otras ciudades donde pueden encontrar trabajo. Es completamente absurdo, salvo que sea una invitación para que dejen lo que hasta la fecha han conseguido para volver al pueblo.

En fin, por todo ello y sin perjuicio de las circunstancias concretas de cada uno, la realidad es que ahora mismo son cientos de miles los arrendadores que no están cobrando la renta, que, a pesar de lo que algunos dicen, más del 80% son personas físicas normales y que tienen la vivienda arrendada para el pago de la hipoteca o, incluso, como complemento para el sustento diario. Estamos, por tanto, en una situación social realmente lamentable para unos y otros y no se diga que el arrendador acuda al juicio de desahucio por falta de pago, porque tal y como están las cosas, el mismo quedaría hoy paralizado (ver nota final) y, en el mejor de los casos, tardará muchos meses, seguramente más de un año, aparte de que el art. 441.5 de la LEC establece que el Juzgado pida información a los mencionados Servicios Sociales y luego, ya en la tramitación, informar al demandado de la posibilidad de acudir a los mismos. En definitiva, tiempo, mucho tiempo para el arrendador, sin garantía alguna de cobrar la deuda. Y si al final consigue que le devuelvan el piso (la cantidad de las rentas impagadas se puede dar por perdida, salvo casos excepcionales en que el arrendatario abone la misma. (ver nota final)

Por lo tanto, como siempre he dicho, si hay posibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes, como rebajar la renta temporalmente hasta que el arrendatario y familia vuelva a una situación normal, sería lo más aconsejable, naturalmente siempre que el mismo sea una persona responsable y así lo haya demostrado. En fin, no es fácil la situación para ninguno, pero creo que es aconsejable (en muchos casos imprescindible) esta última solución, pues, repito, el juicio de desahucio hay que dejarlo como último recurso, cuando se pueda presentar, pues no es bueno ni aconsejable para ninguna de las partes, como en el párrafo anterior se indica.

ARRENDAMIENTO USO DISTINTO

Lo primero que hay que decir es que son todos aquellos arrendamientos diferentes a viviendas, como puede ser un simple despacho profesional. La realidad es que también han tenido y tienen enormes problemas económicos, pues la gravedad de la situación viene del cierre obligado con motivo del COVID 19 y, en todo caso, de la falta de ventas, lo que ha supuesto muchos despidos y, como consecuencia, han carecido totalmente de ingresos y ahora mismo la situación sigue siendo muy mala, por algunas restricciones de horarios, límite de asistentes, etc. La situación es aun peor para todos aquellos que vivían del turismo (desde un gran Hotel y sus empleados, restaurantes, bares, incluidos los que tienen licencia municipal para colocar hamacas y sombrillas en las playas, etc.), pero en todo caso y en el mejor de los supuestos, siendo el establecimiento turístico o cualquier otro que dependa de la afluencia de público, la ruina ha alcanzado a innumerables negocios, de tal manera que los titulares, con seguridad, tendrán el problema de pagar la renta del local y seguramente también de la vivienda si la tienen en alquiler o, en otro caso, la misma cuota de la Comunidad de Propietarios.

Y la situación es todavía es peor en los autónomos, porque alcanza no solo a las empresas o actividades de comercio, sino a todos aquellos arrendatarios (persona física) que tienen esa consideración, y son cientos de miles, donde la ayuda, si es que llega, es insuficiente y aquí podemos mencionar a locales, actividades personales de cualquier tipo, incluidos bastantes despachos profesionales, con una situación realmente lastimosa y que siguen sin recibir la ayuda correspondiente.

Pues bien, si antes he criticado el RDLY 11/2020, que es el que contempla la situación de los alquileres de vivienda, mucho peor en todos los sentidos es el RDLEY 15/2020, que intenta dar solución a los arrendamientos de uso distinto, pero sin ofrecer ventajas claras y finalistas con urgencia a ninguna de las partes, arrendador y arrendatario, pues si bien el problema de falta de fondos para abonar la renta es del último, es claro igualmente que el primero sufrirá también las consecuencias del impago. Aparte de que muchos locales ya han puesto el cartel de que se traspasa” o se “alquila, aunque en todo caso la esperanza de que ello suceda y alguien pague por hacerse con el local en las actuales circunstancias es muy remota. Insisto, el arrendador tiene que ser consciente del problema y buscar acuerdos, siempre que sea posible y el arrendatario esté dispuesto a seguir con el ¿negocio?

GRANDES TENEDORES PARA ARRENDAIENTOS VIVIENDA Y USO DISTINTO

La realidad material y legal es que éstos son una minoría en el parque de arrendamientos, por mucho que en algunas ocasiones el Gobierno o determinados medios de comunicación hagan ver que se trata de “fondos buitre”, aclarando una vez más por mi parte que la mayoría son inversiones de los Fondos de Entidades Profesionales que intentan obtener algún beneficio para bien de sus asociados en el momento de jubilación o fallecimiento de los mismos. En todo caso, como ya se dijo antes, se calcula que más del 80% de los arrendadores, especialmente de vivienda, son personas físicas normales.

Pero resulta que los Reales Decretos Leyes 11/2020 y 15/2020, dan un trato de favor a los arrendatarios cuyo arrendador sea una persona, física o jurídica, que tenga más de 10 inmuebles, descontando garajes y trasteros, o que sea titular de más de 1500m2. En este último caso, por lo menos según mi criterio y atendiendo a la redacción del precepto correspondiente, no cabe dicha resta, pues el citado descuento solo se indica después de los primeros.

En todo caso, como digo, es una “suerte” para el arrendatario, dentro de lo que cabe, que el arrendador sea un “gran tenedor”, pues tendrá muchas más facilidades y descuentos que si se trata de una persona normal que dispone de un local o un piso de alquiler como parte de sus ingresos familiares.

CONCLUSIÓN

Con la actual normativa (RDLEY 11/2020, 15/2020, 26/2020, 30/2020 y OMTA de 9 de abril y el nuevo RDLEY a punto de salir), es obvio que, por desgracia, no se está dando una solución satisfactoria para el arrendatario y tampoco para el arrendador, de ahí que vuelva a insistir en la conveniencia de acuerdo entre las partes, que entiendo es y será la mejor y casi única solución por el momento y que me consta se ha producido en la mayor parte de los casos, sin perjuicio de pedir al Gobierno que dicte unas nuevas disposiciones, debidamente estudiada la situación real actual de la sociedad y contando con la colaboración de profesionales externos cualificados en derecho y economía, que conozcan la vida real, algo que es evidente no ha existido en las normas analizadas, partiendo siempre de la base de que las subvenciones tienen que llegar con rapidez para solventar el problema de las dos partes y, como decía al principio, en toda España.

Hay que partir de la base que el problema de los arrendamientos es grave y difícil de solventar, pero hago la advertencia de que la solución no está en privar o rebajar obligatoriamente la renta a los actuales arrendadores de viviendas o locales, pues entonces el problema es doble, sino, como antes he apuntado, conceder ayudas de forma sencilla y directa a los arrendatarios. Se dirá que ello ya está previsto para las primeras en el RDLEY 11/2020 y OMTA, pero las exigencias y requisitos no pueden ser tan complicados  (como se ha comprobado en estos meses) y, sobre todo, que las ayudas no se pueden quedar solo para las viviendas, sino también para los locales, aparte de que su concesión y entrega de la cantidad correspondiente para pagar el alquiler, con beneficio para ambas partes, era y sigue siendo extraordinariamente urgente, algo totalmente contrario a lo que vienen haciendo, antes y ahora, como ya se indicó con anterioridad, los respectivos Servicios Sociales y el propio Estado con los ERTE y otras “ayudas” teóricas, pero en todo caso nunca se puede olvidar a los arrendatarios de locales y autónomos, que contempla carente de soluciones reales el RDLEY 15/2020.

Por último, indicar que todos sabemos que la economía española está en muy malas condiciones y que hará falta mucho tiempo para que vuelva, en su caso, a la situación anterior, lo que supone más paro y menos dinero para muchos ciudadanos, pero nunca hay que olvidar que el art. 47 de la Constitución considera obligación del Estado facilitar una “vivienda digna” y realmente este tema es la cuestión principal que trata el citado RDLEY 26/2020, que esperamos y deseamos se cumpla a este respecto, con facilidades y ayudas a los más necesitados, Pero ello no obsta para que se reconozca la “propiedad privada” en el art. 33 de la misma Carta Magna, naturalmente pagando los impuestos que corresponda, de tal manera que si los arrendatarios, ya sea de vivienda o de locales (uso distinto) no pueden pagar la renta, el problema social y económico será cada día más grave al respecto. De ahí que insista en que siguen siendo absolutamente necesarias y urgentes estas ayudas para los arrendatarios (en beneficio igualmente de los arrendadores, sobre todo si son personas físicas), considerando que sería bueno que se entregaran directamente a través de los propios Ayuntamientos, por delegación de los Servicios Sociales de las Comunidades Autónomas, con unas condiciones y exigencias legales más fáciles y sencillas, sin perjuicio de que dichas entregas le sean devueltas por el Estado, aunque seguramente con bastante demora, pero esas son cuestiones ajenas al arrendatario o arrendador. En definitiva, sencillez y rapidez, dos cuestiones esenciales que ahora mismo no existen para ninguna de las partes.


NOTA FINAL

Como se ha indicado a lo largo de este trabajo, todo hace ver que, como compensación al voto favorable de los Presupuestos Generales del Estado, existe el compromiso de dictar otro RDLEY ampliando los plazos de los arts. 1, 2 y 4.1 del RDLEY 11/2020, de tal manera que los mismos serán el 31 de diciembre 2021 o, cuando menos, hasta que termine el actual estado de alarma, finales de mayo. Pronto lo veremos, pues ahora mismo el plazo final es el 31 de enero 2021. En definitiva, ACUERDO, ACUERDO Y ACUERDO entre las partes, que deben proponer y participar todos los compañeros, pues aunque algunos Juzgados (otros no) han admitido en principio la tan discutida cláusula “rebus sic stantibus”, en cuanto a locales se refiere, eso no supone que haya Sentencia final en este sentido, aunque el Abogado del arrendatario hace bien en hacer uso de ese argumento.

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