Noticias
toda la actualidad del Colegio de Abogados de Madrid

El ICAM analiza las luces y sombras del Proyecto de Ley reguladora de contratos de crédito

15/02/2019

  • El Proyecto de Ley será sometido a aprobación el próximo jueves 21, de acuerdo al calendario del Congreso.
  • Más de 300 personas asistieron al evento, celebrado en el CES Cardenal Cisneros

El Colegio celebró el pasado 13 de febrero una jornada organizada por la Sección de Derecho Bancario en el Salón de Actos del Colegio Universitario Cardenal Cisneros ante más de 300 personas, entre ellas distintas autoridades del sector bancario e inmobiliario, ya que la ocasión estaba dedicada a analizar el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y cómo quedan las reclamaciones hipotecarias en el nuevo marco legislativo y jurisprudencial, una de las cuestiones que mayor litigiosidad ha tenido los últimos años.

En palabras del presidente de la Sección, José Ramón Couso Pascual, encargado de moderar el evento, “es de enorme interés tanto académico como jurídico, pero también tiene gran trascendencia económico-social, y es un ámbito en el que se vienen importantes modificaciones a través del Derecho Europeo”, de ahí la celebración de la jornada en colaboración con el CES Cardenal Cisneros, al objeto de ser de utilidad “tanto para los profesionales como para la sociedad”, declaró.

Junto a Couso, participaron los expertos: los notarios Ana Fernández-Tresguerres García y Segismundo Álvarez-Royo Villanova; el registrador de la Propiedad nº 22 de Madrid, Ángel Valero Fernández-Reyes; y la directora Legal de Bankinter, Rosana Viejo González. Un panel de primera línea dedicado a analizar pormenorizadamente las novedades que pone sobre el tablero del escenario hipotecario la nueva norma, repasando desde la cuestión de la transparencia a elementos más concretos como el vencimiento anticipado o el crédito verde.

El Proyecto de Ley y su “tramitación tortuosa”

Fernández-Tresguerres fue la primera en intervenir, situando el contexto del que parte la nueva norma que, pese a que va a producir “importantísimos cambios en nuestro sistema jurídico, ha sufrido una tortuosa tramitación”. Como explicó la notaria, “el punto de partida es la Directiva 2014/17 de 4 de enero de 2011, cuya transposición debió hacerse en 2016 y 2017”, sin embargo, el Proyecto de Ley es de fecha 17 de noviembre de 2017, “con notable retraso respecto de la entrada en vigor de la directiva en su segundo término”, matizó la ponente, quien también criticó que, a día de hoy, “es muy difícil saber qué se ha aprobado y qué no en el Senado; es una falta de transparencia que no tengamos el texto en la web de la cámara, lo único que se publica es el informe de la ponencia”, y ello pese a que el próximo jueves será aprobado definitivamente según el calendario legislativo previsto por el Congreso.

Para Fernández-Tresguerres, la problemática en torno al Proyecto de Ley obedece a varios motivos: “la situación política y la dificultad de adoptar acuerdos así como la incidencia que ha tenido la jurisprudencia tanto nacional como internacional del TJUE por la gran conflictividad de la concertación de las hipotecas como contratos con consumidores”, entre los que citó la cuestión en torno al índice IRPH (que nuestro Tribunal Supremo considera válido como índice oficial ex STS diciembre de 2017) pero “no vincula al TJUE”, explicó la notaria; así como las recientes y controvertidas sentencias en torno a la cláusula de gastos. En cuanto a esta primera polémica, para Valero, sin perjuicio de la cuestión prejudicial 27/2018, “el IRPH deberá admitirse, pues el texto del PL, en sus arts. 13 y 24, exige que haya una breve descripción y que se trate de índices claros, objetivos y verificables”, elementos que para el registrador reúne sobradamente el IRPH.

Mientras que la Directiva busca ofrecer un “elevado grado de protección a todos los consumidores que realicen un contrato de crédito (Considerando 15)”, el objeto de la Ley, como refirió Fernández-Tresguerres, “es establecer normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial”. Es decir, para Fernández-Tresguerres, “ya no estamos hablando de persona física consumidora, ya no es el mismo ámbito de aplicación, la geometría variable del concepto de consumidor cuando lo que se busca es una interrelación en un ámbito transfronterizo de los préstamos hipotecarios que faciliten un mercado amplio europeo queda partido, desde el momento en que el concepto de consumidor no es el mismo”, puntualizó.

A los efectos del procedimiento ejecutivo, la notaria indicó, además, que “la Directiva debe ponerse en relación a otros dos instrumentos europeos pendientes de aprobación, el Reglamento sobre Ley aplicable a funciones de créditos; y la denominada Orden AEC de títulos ejecutivos especiales para entidades bancarias en determinados elementos, que van a suponer una auténtica revolución para la ejecución”.

Aportaciones del Proyecto de Ley

Tomando el relevo, Álvarez-Royo centró su ponencia en qué aporta el PL en relación al control de transparencia, protagonista del “terremoto del pleito inmobiliario y del crédito hipotecario que llevamos viviendo en España desde el 2009, desde el principio de las ejecuciones hipotecarias”, pues la abusividad, “el otro gran tema que ha centrado la guerra judicial, la Ley de Crédito Hipotecario, debería acabar con gran parte mediante la fijación de unas reglas legales si el Estado determina lo que debe aplicarse a consumidores ya no cabe entrar: aparentemente se van a limitar los intereses de demora, se va a establecer un sistema de vencimiento anticipado y se van a distribuir los gastos de una manera determinada, la transparencia, sin embargo, no la puede solucionar porque depende de la comprensión del contratante”, explicó.

Volviendo a la transparencia, el Proyecto prevé “una nueva regulación de las obligaciones de información y una nueva intervención notarial a través del acta”, refirió el notario. En este sentido, Álvarez-Royo explicó que hay que hacer una distinción entre “la transparencia formal, que significa la comprensibilidad normal, que el contrato cumpla unas condiciones que lo hagan legible y comprensible a nivel gramatical; y la transparencia material, que implica que exista comprensión económica de las consecuencias económicas del contrato”. Es esta segunda la que mayor problemática encierra, ya que afecta a elementos subjetivos: “Es comprender los mecanismos de cálculo y poder prever el coste del mismo, como refleja la STS de 9 de marzo de 2017”, refirió el miembro de la mesa.

Problemática de la transparencia

Como expuso Álvarez-Royo, el PL en sus arts. 14 y 15 regula la necesidad de realizar un acta antes de la escritura en la cual se produzca el asesoramiento notarial, “que al menos un día antes del día de la escritura el prestatario (también avalistas y garantes) acuda al notario y se realicen una serie de actividades. En realidad, el control del notario se proyecta al control de que el banco ha enviado la información con la antelación necesaria, como una especie de auditoría externa”, especificó el ponente.

Sin embargo se trata de preceptos que han generado controversia, entendiendo el Consejo General del Poder Judicial y del Consejo de Estado “que había una intención de blindar la transparencia material por parte de los bancos, y eso corresponde al juez y no se debe establecer una presunción”. Aunque, de acuerdo a Álvarez-Royo, en ningún caso exime al banco de su responsabilidad, “la seguridad no la da la Ley, sino cómo actuemos todos: los prestatarios que tendremos que ser más responsables, los notarios que deberán prestar más atención y más tiempo (el acta es se hace gratis), y también los bancos que tienen que comprender que lo único que va a dar seguridad al mercado son contratos claros, sencillos, y equilibrados”, alegó.

En el otro extremo, representando a las entidades, Viejo coincidió en destacar la cuestión de la transparencia material como el principal escollo de la nueva Ley, “estaría bien que el legislador estableciera los requisitos para considerar que se cumple, ya que la jurisprudencia habla de ‘conocimiento subjetivo’, y que tuviera en cuenta también las circunstancias del momento de celebración del contrato de crédito: el presente es la incertidumbre”, declaró. La ponente, que quiso romper una lanza a favor del procedimiento ejecutivo español, expuso que “en Europa hay una idea equivocada, ha permitido que mucha gente pueda acceder al crédito y que el sector financiero no haya salido tan mal parado, antes nadie lo cuestionaba”, y defendió también que “los bancos son los primeros interesados en reivindicar la seguridad jurídica”, algo que, para Viejo aporta el Proyecto de Ley, aunque “deja muchos temas abiertos y la cartera de créditos sigue estando en peligro de litigiosidad permanente”.

Este sitio web utiliza cookies propias y de terceros para obtener información de su navegación por nuestro sitio web y poder realizar análisis de navegación y, en su caso, registro de su sesión. Si continúa navegando acepta nuestra política de cookies. Pinche en el siguiente enlace para obtener más información más detallada, así como de la desactivación de cookies: Más información.

Acepto