23 de julio de 2014
Arrendamiento rústico

Se entiende que el contrato de arrendamiento rústico continúa por tácita reconducción, si el arrendador no comunica al arrendatario su voluntad de dar por terminado el contrato, poniendo a su disposición la indemnización correspondiente

Queda confirmada la sentencia recurrida en casación que declaró no haber lugar a la acción ejercitada por los recurrentes de desahucio de arrendamiento rústico por expiración del plazo máximo de duración, por entender que, dado el carácter histórico del arrendamiento, el requerimiento de desalojo de la finca debía haberse hecho con ofrecimiento de la indemnización recogida en el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos.

Iustel

Declara la Sala que en este tipo de contratos lo que ha querido el legislador es evitar una finalización traumática, por lo que la sentencia impugnada ha interpretado acertadamente el precepto aplicable, en virtud del cual, si el arrendador, en la fecha de finalización del plazo del arrendamiento y de la prórroga legal, no comunica al arrendatario su voluntad de dar el contrato por terminado, poniendo a su disposición una indemnización, se entiende que el contrato continúa por tácita reconducción.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 678/2011, de 20 de octubre de 2011

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1378/2008

Ponente Excmo. Sr. ROMAN GARCIA VARELA

En la Villa de Madrid, a veinte de Octubre de dos mil once.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por doña Delfina, doña Eulalia y don Juan, representados ante esta Sala por don Antonio Ángel Sánchez-Jauregui Alcaide, contra la sentencia dictada, con fecha 14 de febrero de 2008, por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, en el rollo de apelación n.º 464/2007, dimanante de autos de juicio verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento rústico, seguidos con el n.º 1275/2006 ante el Juzgado de primera instancia n.º 6 de Gijón.

Ha sido parte recurrida don Jose Ramón, representado ante esta Sala por el Procurador don Manuel María Álvarez-Buylla Ballesteros.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.º.- La Procuradora doña Concepción Zaldívar Caveda, en nombre y representación de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan, que actúan en nombre propio y, en beneficio de la comunidad hereditaria de los legatarios de la herencia de doña Marí Luz, compuesta por don Francisco, doña Delfina, doña Eulalia, don Héctor y don Juan, promovió demanda de juicio verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento rústico, turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Gijón, contra don Jose Ramón, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: “...se dicte sentencia por la que se declare: 1.º.- Que el arrendamiento se encuentra en situación de tácita reconducción la que finaliza el día 31 de diciembre de 2006, coincidente con el fin de año agrícola. 2.º.- El deber del demandado a partir de la citada fecha de poner a libre disposición de la parte actora la casería segunda de Noval con apercibimiento de desalojo si no lo hiciere sin derecho alguno a indemnización por abandono por no tener la Casería segunda de Noval el carácter de arrendamiento rústico histórico. 3.º.- La imposición de las costas a la parte demandada”.

2.º.- En el acto de la vista, la parte actora se afirmó y ratificó en su demanda, solicitando el recibimiento del pleito a prueba. La demandada se opuso a la demanda formulada de contrario, impugnando la fijación de la cuantía del procedimiento que fue resuelta en dicho acto, previa audiencia de la contraparte, a la vez que alegó distintas excepciones cuya resolución quedó relegada al trámite de sentencia, por considerarse las mismas vinculadas al fondo de la litis, solicitando, igualmente, el recibimiento del pleito a prueba. Recibido que fue el juicio a prueba se propuso por la parte actora: Interrogatorio del demandado y documental, y por la parte demandada: interrogatorio de los actores, documental y testifical, que previa admisión, fue practicada con el resultado que obra en autos, concediéndose seguidamente la palabra a ambas partes procesales para la formulación de alegaciones y quedando los autos vistos para sentencia.

3.º.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Gijón dictó sentencia, en fecha 27 de marzo de 2007, cuya parte dispositiva dice literalmente: “Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Zaldívar Caveda, en nombre y representación de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan contra don Jose Ramón, absolviendo a dicho demandado de los pedimentos formulados de contrario, con expresa imposición de costas a la parte actora”.

SEGUNDO.- Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias dictó sentencia, en fecha 14 de febrero de 2008, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: “Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan, contra la sentencia dictada el 27 de marzo de 2007, por el Juzgado de Primera Instancia de Villaviciosa (sic) en los autos de juicio verbal n.º 1275/06, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante”.

TERCERO.- 1.º.- La Procuradora doña Concepción Záldivar Caveda, en nombre y representación de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan presentó, el día 11 de junio de 2008, escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 14 de febrero de 2008, por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, en el rollo de apelación n.º 464/2007, dimanante de autos de juicio verbal sobre desahucio seguidos con el n.º 1275/2006 ante el Juzgado de primera instancia n.º 6 de Gijón.

2.º.- Motivos del recurso de casación. Único.- Interés casacional, por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, en concreto, se denuncia la infracción del artículo 2.1 de la Ley 1/92, por interpretación errónea, en relación con el artículo 3.1 del Código Civil, aplicación indebida del artículo 4.1 y 2 de la Ley 1/92, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos en relación con el artículo 348 del Código Civil, que se considera infringido en cuanto inaplicado y la falta de aplicación del artículo 1566 en relación con los artículos 1577 y 1581 del Código Civil, al considerar la vigencia del artículo 4 de la Ley 1/92 y su aplicación a los arrendamientos rústicos históricos aún después del 31 de diciembre de 1997 en situaciones de tácita reconducción.

3.º.- Mediante Diligencia de Ordenación de 25 de junio de 2008 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes ante este Tribunal por término de treinta días, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes.

4.º.- El Procurador don Antonio Ángel Sánchez-Jauregui Alcaide, en nombre y representación de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan, presentó escrito ante esta Sala, el 30 de julio de 2008, personándose en concepto de recurrente, al tiempo que el procurador don Manuel María Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de don Jose Ramón, presentó escrito el día 28 de julio de 2008, personándose en concepto de recurrida.

5.º.- La Sala dictó auto de fecha 6 de octubre de 2009, cuya parte dispositiva dice literalmente: “1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan contra la sentencia dictada, con fecha 14 de febrero de 2008, por la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 7.ª), en el rollo de apelación n.º 464/2007, dimanante de los autos de juicio de desahucio n.º 1275/2006 del Juzgado de primera instancia n.º 6 de los de Gijón. 2.- Y entréguese copia de los escritos de interposición del recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala, para que formalice su oposición en el plazo de veinte días, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría”.

6.º.- Evacuando el traslado conferido, el Procurador don Manuel María Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de don Jose Ramón, formuló oposición al recurso de casación interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: “... dictar en su día sentencia por la cual se acuerde la inadmisión o, en su caso, la desestimación del mismo, confirmando la de la Audiencia e imponiendo a la recurrente las costas procesales”.

CUARTO.- No habiendo solicitado todas las partes la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, la Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 21 de septiembre de 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Doña Delfina, doña Eulalia y don Juan demandaron por los trámites del juicio verbal, mediante el ejercicio de la acción de desahucio de arrendamiento rústico por expiración del plazo máximo de duración, a don Jose Ramón, e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia.

El demandado se opuso con alegación de la condición de histórico del arrendamiento, por lo que el requerimiento de desalojo de la finca debía haberse hecho con ofrecimiento de la indemnización recogida en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos.

El Juzgado rechazó la demanda, por considerar que el arrendamiento litigioso se encuentra sometido a la Ley 1/1992, al cumplir el requisito exigido en al artículo 1.1-c de Ley de Arrendamientos Históricos y le resulta aplicable el derecho de indemnización por abandono de la finca, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia Provincial, según la cual el contrato de arrendamiento está sujeto a la Ley 1/1992, al concurrir los requisitos legalmente exigibles, como también le es aplicable la indemnización por abandono recogida en el artículo 4.1 de la mencionada Ley, ya que la incidencia de que se encuentre en tácita reconducción no modifica la naturaleza del contrato inicial, y por ello, al subsistir el derecho a la indemnización por desalojo, sin que se hubiere ofrecido la misma junto con el requerimiento de resolución del contrato, provoca la desestimación de la pretensión de la actora.

La parte demandante ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia.

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción por interpretación errónea del artículo 2.1 de la Ley 1/1992, en relación con el artículo 3.1 del Código Civil, la aplicación indebida del artículo 4.1 y 2 de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, en conexión con el artículo 348 del Código Civil, que se considera vulnerado por inaplicado, así como del artículo 1566, en relación con los artículos 1577 y 1581, todos del Código Civil, al considerar la vigencia del artículo 4 de la Ley 1/1992 y su aplicación a los arrendamientos rústicos históricos aún después del 31 de diciembre de 1997 en situación de tácita reconducción.

El motivo se desestima.

Destacada doctrina científica ha manifestado que “si el arrendador no quiere recuperar la finca, es decir, si no requiere al arrendatario para que la abandone, lo que ocurrirá será que, aun habiendo concluido el tiempo de prórroga, el contrato seguirá vigente por tácita reconducción, una y otra y otra vez (...). Pero mientras no se extinga definitivamente el contrato, y aunque se haya extinguido el derecho de acceso (artículo 2.2 de la Ley 1/1992 ), el arrendador sólo podrá recuperar la finca mediante el pago de la compensación. La Ley ha querido que la compensación no sea automática. Es el arrendador, esta vez, quién ha de “elegir” entre recuperar la finca, pagando, o seguir soportando el arrendamiento. El arrendatario que no haya querido ejercitar su derecho de acceso no puede “exigir” la compensación por abandono; simplemente podrá seguir como arrendatario. La finalidad de evitar una extinción “traumática” de estos arrendamientos queda, así, asegurada: si no es mediante la adquisición a bajo precio de la finca por el colono, será mediante la continuación del arrendamiento (sometido al régimen común del Código Civil) o la compensación por abandono, si el dueño quiere recuperar la finca antes de la muerte del arrendatario; todo ello, naturalmente, sin perjuicio de un eventual acuerdo entre las partes que propicie otra composición “ex voluntate” del conflicto de intereses”.

Procede traer a colación la sentencia de esta Sala de 22 de marzo de 2011, recurso número 1545/2007, que, en un supuesto parecido al que es objeto de este debate, contiene la siguiente argumentación:

“La Ley 1/92, de Arrendamientos Rústicos Históricos, se promulga con diversos objetivos: a) prorrogar estos arrendamientos por un único y último periodo -31 de diciembre de 1997- durante el cual el arrendatario podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad, prohibiendo al arrendatario hacer uso del derecho de subrogación “inter vivos” que reconocía al arrendatario el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, de 31 de diciembre de 1980; b) determinar un nuevo precio de las fincas arrendadas, en el caso de que el arrendatario ejercite el derecho de acceso a la propiedad (media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca), partiendo del principio de que en el actual valor de las fincas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones; c) indemnizar al arrendatario cuando deje, a requerimiento del arrendador, las fincas libres y a disposición del arrendador al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamientos, y d) prorrogar por razones fundamentalmente sociales los contratos de arrendamiento en supuestos de avanzada edad del arrendatario, permitiendo a este y a su cónyuge continuar en el arrendamiento de la casa de labor, si esta constituyera su vivienda habitual, hasta que fallezcan.

Pues bien, una cosa es el que día 31 de diciembre de 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad en las condiciones que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización, como proclama el artículo 4-1 de la ley. Mientras esto no se cumpla (y la sentencia dice que no consta que se hiciera), el contrato continúa vigente, y con él el derecho del arrendatario a continuar en la explotación de la finca con derecho a percibir no sólo dicha indemnización, sino a ejercitar aquellos otros que la ley otorga y que no se hubieran extinguido. La expiración de la prórroga legal no produce la extinción del contrato de arrendamiento rústico ya que el artículo 83.1,b) LAR deja a salvo que hubiere habido tácita reconducción y ello, sin duda, reproduce las características de aquél (salvo las modificaciones introducidas con la ley 1/92 ), no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no será el que regía en el contrato extinguido, sino el que ha de ser dentro de la reconducción conforme al Código Civil.

En definitiva, la LARH 1/92 modifica la LAR 83 /80, incluso deroga los artículo 98.1 y 99, en lo que respecta al derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, y al complemento indemnizatorio por abandono, que refiere el artículo 4.1, sin la limitación temporal impuesta para el acceso, pero ello no obstante, y en lo demás, los arrendamientos comprendidos en el ámbito de aplicación de la LAR 1980 siguen rigiéndose por la misma que es la que determina su régimen jurídico, salvo en lo que respecta al tiempo de duración, que es el propio de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento en el que se mantiene la relación arrendaticia y en cuya situación no pierde la condición de arrendatario que le permite ejercitar el derecho de retracto, por no prohibirlo la LAR”.

Esta Sala considera que la posición adoptada por la indicada sentencia es de aplicación a tema debatido, lo que supone el rechazo del recurso de casación.

TERCERO.- En consecuencia, la desestimación del recurso de casación determina que las costas causadas se impongan a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Desestimar el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Delfina, doña Eulalia y don Juan contra la sentencia dictada, con fecha 14 de febrero de 2008 por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, con sede en Gijón, en el rollo de apelación número 1378/2008; con expresa imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Javier Arroyo Fiestas; Roman Garcia Varela; Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.