20 de agosto de 2014
Tribunal Supremo- Civil

Resolución de contrato complejo por incumplimiento por parte de la cooperativa de viviendas compradora de la obligación principal, consistente en la construcción de viviendas y entrega de un piso al vendedor del solar a edificar

Desestima la Sala el recuso interpuesto por la Cooperativa de Viviendas recurrente contra la sentencia que accedió a la demanda interesada, y consideró que la misma había incumplido la obligación principal pactada en el contrato complejo suscrito.

Iustel

 

Son hechos declarados probados que el demandante, propietario de un solar, transmitió el mismo a la cooperativa demandada a cambio de un precio -como compraventa- y del derecho a adquirir un piso en el edificio que ésta construiría en el solar -como permuta de cosa futura- por un precio -como si fuera una compraventa-; a juicio de la Sala, no existe duda que a este contrato complejo le es de aplicación el art. 1124 del CC, y por tanto es posible la resolución por incumplimiento de la obligación sinalagmática de una de las partes, pues, habiendo transcurrido el plazo de 18 años, la cooperativa no cumplió con la obligación de edificar y entregar el piso al demandante.

Tribunal Supremo

Sala de lo Civil

Sentencia 914/2011, de 02 de diciembre de 2011

 

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1756/2008

Ponente Excmo. Sr. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

En la Villa de Madrid, a dos de Diciembre de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Murcia, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lorca, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en esta alzada se personaron en concepto de parte recurrente, la Procuradora D.ª Claudia López Thomaz, en nombre y representación de SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS SAN FRANCISCO DE LORCA; la parte recurrida no ha comparecido ante esta Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

 

PRIMERO.- 1.- El Procurador D. Salvador Díaz González de Heredia, en nombre y representación de D. Manuel, interpuso demanda de juicio ordinario contra SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS SAN FRANCISCO DE LORCA y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena: 1.- Se declare resuelta la escritura de compraventa (permuta atípica) acompañada como DOCUMENTO N°1 a ésta demanda respecto del bien inmueble que se refiere en la misma, finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Lorca n°1, condenando al demandado a restituir a mi mandante la posesión del inmueble. 2.- Como consecuencia de lo anterior se dirija mandamiento al Registro de la Propiedad citado, donde se encuentra inscrita la finca a fin de que se ordene al Registrador reinscribir a nombre de mi mandante como dueño en pleno dominio de dicha finca, que se reseña en la presente demanda. 3.- Se declare el derecho de mi mandante para retener para sí y apropiarse de la totalidad de las cantidades entregadas por la sociedad demandada, en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a que se refieren los apartados b),c) Y d) al final del hecho tercero de ésta demanda o alternativamente los que se calculen en ejecución de Sentencia por dichos conceptos que servirán como base para el cálculo o bien los que se determinen en fase de prueba, para lo cual dejo interesado por OTROSI DIGO la realización de prueba pericial. 4.- Se declare y reconozca a mi mandante el derecho a percibir desde el año 1.992, la cantidad de 100.000 pts (601,01 Euros) por verse privado de la posesión de su solar momento desde dicha fecha, más intereses legales, conforme a lo expuesto en el apartado a) del final de hecho tercero de ésta demanda, condenando a la demandada a su abono. 5.- Se condene a la entidad demandada a pasar por las anteriores declaraciones y condenas o SUBSIDIARIAMENTE a todo lo anterior, se fije un plazo de un año, para la venta y entrega de una vivienda y plaza de garaje a elegir por mi mandante de las que se deberán edificar por la demandada, por el precio cerrado de siete millones de pesetas, conforme a lo pactado en el DOCUMENTO N°1 acompañado de la demanda, y ello bajo apercibimiento de tener por resuelta la mentada escritura de venta, conforme a lo anteriormente solicitado por ésta parte. 6.- Condenar a la entidad demandada al pago de las costas causadas y que se causan en el presente litigio para el caso de oponerse a la misma y ello dada su temeridad y mala fe demostrada con el paso de los años.

2.- El Procurador D. Pedro Arcas Barnés, en nombre y representación de SOCIEDAD COOPERATIVA SAN FRACISCO DE LORCA, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la 1.º) Se dicte sentencia desestimatoria, declarándose prescrita la acción por el transcurso de un plazo de tiempo superior a quince años plazo establecido para el ejercicio de la acción y 2.º.- Subsidiariamente a lo anterior, dicte sentencia en la que se desestime íntegramente, absolviéndose a mi mandante en cuanto a los pedimentos contra ellos solicitados, con expresa condena en costas a la parte actora.

3.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Iltre. Sra. Juez del Juzgado de 1.ª instancia n.º 2 de Lorca, dictó sentencia con fecha 5 de diciembre de 2006 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la excepción de prescripción alegada por la demandada, el Procurador D. Pedro Arcas Barnés, en nombre y representación de la SOCIEDAD COOPERATIVA SAN FRANCISCO DE LORCA, debo desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador D. Salvador Díaz González de Heredia, en nombre y representación de D. Manuel, con expresa condena en las costas causadas a la actora.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de D. Manuel, la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Murcia, dictó sentencia con fecha 18 de febrero de 2008, cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Salvador Díaz González de Heredia., en nombre y representación de D. Manuel, contra la sentencia dictada en el juicio ordinario número 6 seguido ante el Juzgado de Primera instancia núm. dos de Lorca y desestimando la oposición al recurso sostenida por el Procurador D. Pedro Arcas Barnés en nombre y representación de Sociedad Cooperativa San Francisco de Lorca, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha. resolución y, en su lugar ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda promovida por el citado apelante, DEBEMOS: A) DECLARAR Y DECLARAMOS resuelto el contrato suscrito por los litigantes en escritura pública otorgada el 24 de febrero de 1.987 ante el Notario de Lorca D. Luis Barnés Serrahíma, núm. 238 de protocolo, sobre la finca registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lorca. B) CONDENAR Y CONDENAMOS a la Sociedad Cooperativa demandada a que restituya al Sr. Manuel la posesión de la citada finca registral. C) ORDENAR Y ORDENAMOS se dirija mandamiento a Sr. Registrador de la Propiedad citado a fin de que por éste se dé cumplimiento tabular a esta sentencia, procediendo a la reinscripción de la enumerada finca registral a nombre del Sr. Manuel como dueño de la misma. D) DECLARAR Y DECLARAMOS el derecho del actor para retener en su poder la totalidad de las cantidades que recibió de la demandada por dicho contrato en concepto de indemnización de daños y perjuicios. E) RECHAZAR la pretendida indemnización de 600 €/mes desde el año 1.990.

TERCERO.- 1.- El Procurador D. Alfonso Arjona Ramírez, en nombre y representación de SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS SAN FRANCISCO DE LORCA, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Infracción por aplicación indebida del artículo 1124 del Código civil. SEGUNDO.- Infracción por inaplicación de los artículos 1445 y 1446 del Código civil. TERCERO.- Infracción por inaplicación del artículo 1504 del Código civil. CUARTO.- Infracción por inaplicación de los artículos 1091, 1258, 1254 y 1450 todos ellos del Código civil.

2.- Por Auto de fecha 17 de noviembre de 2009 se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.

3.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 23 de noviembre del 2011, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

PRIMERO.- El contrato que ha sido el objeto de la presente litis está otorgado en escritura pública de 24 de febrero de 1987. En él, el demandante en la instancia, don Manuel, propietario de una determinada finca urbana, la transmitió ("... vende y transmite el pleno dominio de la finca...", dice literalmente el contrato) a la entidad COOPERATIVA LIMITADA DE VIVIENDAS SAN FRANCISCO DE LORCA, por el precio de diez millones de pesetas y el derecho a comprar la vivienda que elija, con plaza de garaje y elementos auxiliares por el precio de siete millones de pesetas, en el edificio que dicha COOPERATIVA proyecta construir en la finca; se prevén en el contrato la obtención de la correspondiente licencia de obras, la comunicación al transmitente para que elija la vivienda, la admisión del mismo como socio de la cooperativa si no se permite realizar ningún tipo de edificación de vivienda y la obligación del transmitente de desalojar en su totalidad el edificio en el plazo de tres años.

El transmitente, don Manuel presentó demanda en ejercicio de la acción de resolución del contrato mencionado, interesando la restitución de la finca y su derecho a retener las cantidades recibidas e indemnización de daños y perjuicios, todo ello por incumplimiento de las obligaciones que había asumido la cooperativa demandada.

La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 2.ª, de Murcia, de 18 de enero de 2008, revocando la de primera instancia que había desestimado la demanda por apreciar (erróneamente; esta cuestión no ha llegado a casación) la prescripción, ha estimado la demanda, en su esencia. Ha considerado el incumplimiento de la obligación básica de la cooperativa demandada por, primero, haber pasado dieciocho años sin que se haya dado inicio a las obras; segundo, por la prueba documental aportada; tercero, por la prueba pericial y por ello, dice literalmente:

"consecuentemente hubo periodos prolongados de flagrante inactividad y otros en que la tramitación no ha resultado ser la idónea para alcanzar el resultado pretendido, lo que después de 18 años constituye un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales por parte de la demandada, lo que no queda enervado por el hecho de que el actor reconociese en la prensa que toda la responsabilidad era del Ayuntamiento, pues se trata de una afirmación que contrariamente a lo sostenido por la demandada, no incurre en la doctrina de los actos propios en cuanto no es expresión de una voluntad de obligarse ni de renunciar al ejercicio de un derecho. Por tanto, ha de resolverse el contrato conforme al art. 1.124 del Código civil, estimando en este extremo la demanda con restitución al actor del solar."

Frente a la anterior sentencia se ha formulado el presente recurso de casación que se basa, en su esencia, en mantener que no ha habido tal incumplimiento por parte de la cooperativa demandada, ahora recurrente, lo que no es otra cosa que hacer supuesto de la cuestión.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso de casación denuncia la infracción del artículo 1124 del Código civil al acordar, la sentencia recurrida, la resolución del contrato de 24 de febrero de 1987 "a pesar de no existir un incumplimiento resolutorio" ( sic ).

Ante todo, es preciso recordar, una vez más, que no cabe en casación hacer supuesto de la cuestión. La jurisprudencia ha sido reiteradísima en este extremo, partiendo de que esta Sala, en casación, no constituye una tercera instancia (sentencias de 25 de junio de 2010, 14 del abril de 2011, 5 de mayo de 2011, 2 de junio de 2011, entre otras muchas) lo que impide que la parte haga supuesto de la cuestión, es decir, partir de hechos distintos a los declarados probados o basarse en los que no ha declarado probados la sentencia de instancia (así se expresa la sentencia de 2 de julio de 2009, reiterada por la de 25 de junio de 2010, 15 de abril de 2011, 13 de mayo de 2011 6 de octubre de 2011 ). La sentencia de instancia, como se ha apuntado, declara probado el incumplimiento. Pero siendo éste un concepto jurídico, aún partiendo de los hechos que se han declarado probados, los que se mantienen incólumes en casación, procede entrar en los argumentos de la parte recurrente, que son rechazables.

Débese partir de la calificación del contrato. Este es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada (así, sentencia de 19 de mayo de 1982 ). Contrato que se rige, como norma básica, por lo pactado, lex contractus que proclama el artículo 1091 del Código civil ( sentencia de 18 de noviembre de 1980 relativa a un "contrato complejo de cesión de solar por obra y entrega de cantidad en concepto de precio"), a cuyo contrato se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación ( sentencia de 23 de octubre de 1981 ) que, en el fondo, no es otra cosa que volver "al viejo principio de la analogía" (como dice la sentencia de 19 de mayo de 1982 ). Este es el caso: el demandante, propietario de un solar, transmite el mismo a la cooperativa de viviendas demandada a cambio de un precio (como la compraventa) y del derecho a adquirir un piso en el edificio que ésta construirá en el solar (como permuta de cosa futura) por un precio (como si fuera compraventa). Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva (artículo 1274 del Código civil y sentencias de 8 de febrero de 1993, 8 de febrero de 1996, 28 de julio de 1998 ). Y a este contrato complejo, no hay duda en la aplicación del artículo 1124 del Código civil, resolución por incumplimiento de la obligación sinalagmática de una de las partes.

Siguiendo el orden de la argumentación de la parte recurrente, no se puede pensar que se trata de un simple retraso: dieciocho años sin cumplir la obligación de edificar y entregar el piso al demandante, son muchos años y no permiten la calificación de "retraso" sino de verdadero incumplimiento, a lo que se suma lo declarado probado por la sentencia de instancia, en relación con las pruebas documental y pericial que, asimismo, impiden la consideración de imposibilidad de cumplimiento (sin olvidar que la misma permite aplicar el artículo 1124 ) y la apreciación de la inexigibilidad de la obligación.

No son aceptables tampoco las consideraciones de que la demandada es una cooperativa y de que el demandante no practicó requerimiento alguno, pues una y otra no obstan en modo alguno la realidad de un total y pleno incumplimiento.

Incumplimiento de una obligación principal, pues en el contrato complejo, la obligación de entrega de un piso (aparte de una cantidad entregada al principio) debe ser considerada no ya principal, sino esencial en el mismo. Es un incumplimiento objetivo ( sentencia de 19 de noviembre de 2009 ), básico, que frustra las legítimas aspiraciones de aquella parte ( sentencia de 8 de febrero de 1993 ) al tratarse de "un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato" (como dice literalmente la sentencia de 21 de marzo de 1994 ).

Este primer motivo, pues, que plantea la cuestión esencial, se desestima.

TERCERO.- El motivo segundo del recurso de casación alega la infracción, por inaplicación, de los artículos 1445 y 1446 del Código civil respecto a la calificación del contrato. La esencia de este motivo es la calificación del contrato que en el desarrollo del motivo insiste en que se trata de un contrato de compraventa. No es así y el motivo decae. Este contrato, como se define en el artículo 1445 y reitera el 1446, contiene la obligación del vendedor a entregar una cosa y, con sinalagma, la del comprador a pagar un precio. Lo cual no se da en el presente caso: una parte se ha obligado y cumplido su obligación de entregar el solar y la otra parte se obliga no al pago del precio, sino a la entrega de una cantidad y a la futura entrega de un piso por un precio: se unen las obligaciones propias de compraventa con las de permuta de cosa futura y tampoco son exactas unas y otras, ya que ni el precio es el propio de compraventa, ni la cosa futura se entregará sin más, sino también por un precio. Es, como se ha dicho al tratar del motivo anterior, un contrato complejo en el que concurren obligaciones principales, cuyo incumplimiento ha dado lugar a la resolución acordada en la sentencia de instancia.

Precisamente, al declararse esta naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, no cabe la apliclación del artículo 1504 del Código civil que se alega como infracción por inaplicación, en el motivo tercero del recurso. Este artículo se aplica en un doble supuesto: que se trate de una compraventa de cosa inmueble y que se haya incumplido la obligación del pago del precio por el comprador. Ninguno de ambos supuestos concurre aquí: no es compraventa, como se ha dicho, sino negocio jurídico complejo y no se ha producido un incumplimiento de la obligación de pago de precio. Los argumentos que se exponen en el desarrollo del motivo, por más que insistan en el requerimiento que exige este artículo 1504, en nada puede alterar que no hay compraventa, ni hay falta de cumplimiento de la obligación de pago.

Lo cual lleva asimismo a la desestimación del motivo cuarto y último del recurso. Alega la infracción de los artículos 1091, 1258, 1254 y 1450, que son preceptos genéricos que, en principio, no son idóneos para fundar un recurso de casación ( sentencias de 22 de enero de 2010, 3 de noviembre de 2010, 4 de febrero de 2011, 25 de noviembre de 2011 ) y, por otra parte, no sólo no se han infringido, sino que, por el contrario, al cumplirse y precisamente tener en cuenta lo que se ha pactado, como lex contractus, se ha considerado el incumplimiento de la cooperativa recurrente y se ha acordado la resolución, con la consiguiente indemnización.

Se desestima, pues, el motivo y, con él, el recurso de casación, con la condena en costas que ordena el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

 

Primero.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de SOCIEDAD COOPERATIVA DE VIVIENDAS SAN FRANCISCO DE LORCA, contra la sentencia dictada por la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Murcia, en fecha 18 de febrero de 2008, que SE CONFIRMA.

Segundo.- Se condena al pago de las costas a la parte recurrente.

Tercero.- Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Juan Antonio Xiol Rios.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Roman Garcia Varela.-Xavier O'Callaghan Muñoz.- Rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.